一、稅率(★★★)
土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。與超額累進(jìn)稅率相比，超率累進(jìn)稅率累進(jìn)依據(jù)為相對數(shù)，而超額累進(jìn)稅率的累進(jìn)依據(jù)為絕對數(shù)；本稅種的累進(jìn)依據(jù)為增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比率?！咎崾尽客恋卦鲋刀惒捎盟募壋世圻M(jìn)稅率，是我國唯一一個(gè)采用超率累進(jìn)稅率的稅種。
【建議】記憶土地增值稅的稅率表。
二、應(yīng)稅收入的確定(★★)
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全邸價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。非貨幣收入要折合成貨幣金額計(jì)人收入總額。
三、扣除項(xiàng)目的確定(★★★)
準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目及適用情況如下：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓：和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
【例題21·多選題】在計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí)，納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款準(zhǔn)予扣除。這里的地價(jià)款是指()。(2002年)
A．以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金
B．以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款
C．以拍賣方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金
D．以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)變更為有償使用的，為補(bǔ)交的土地出讓金
【答案】ABCD
【解析】這里是考核考生對不同取得方式下地價(jià)款含義的理解。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
1．納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)
2．納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況)
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。
【例題22·計(jì)算問答題】某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為6000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金發(fā)
生利息支出400萬元(能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且可以合理分?jǐn)?，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該房地產(chǎn)所在地政府規(guī)定能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且可以合理分?jǐn)偫⒅С龅?，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(萬元)。
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。
考生還要關(guān)注計(jì)算土地增值額時(shí)可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的具體規(guī)定：
【例題23·單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是()。(2005年)
A．營業(yè)稅，印花稅
B．房產(chǎn)稅，城市維護(hù)建沒稅
C．營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅
D．印花稅，城市維護(hù)建沒稅
【答案】C
【解析】首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已經(jīng)包括在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，不能再單獨(dú)扣除，所以不能選擇AD選項(xiàng)；其次，計(jì)算土地增值稅呵扣除的稅金不包括房產(chǎn)稅，所以不能選擇B選項(xiàng)。
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