【答案及解析】這是一個傳統(tǒng)的土地增值稅的計(jì)算問答題，考核計(jì)算步驟和各扣除項(xiàng)目的基本規(guī)定。
確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入：
轉(zhuǎn)讓收入為15000萬元。
(3)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為3000萬元
②房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元
?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：
(3000+4000)×10%=700(萬元) 。
?、叟c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(萬元)
?、輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為：
(3000+4000)+×20%=1400(萬元)
⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為：
3000+4000+700+825+1400=9925(萬元)
(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：15000-9925=5075(萬元)
(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：
5075÷9925×100%=51．13%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%
(5)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：
應(yīng)納土地增值稅=5075×40%-9925×5%=1533．75(萬元)。
【關(guān)系加分?jǐn)傂陀?jì)算方法歸納】
【例題30·計(jì)算問答題】位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：
(1)按照國家確關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬元，繳納相關(guān)稅贊160萬元；
(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修贊用500萬元；
(3)寫字樓開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明)；
(4)寫字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷侮收入6500萬元；將另外1/2的建筑畫積出租，當(dāng)年取得租金收入15萬元。
(其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)
要求：根據(jù)上述資料，按F列序號計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
(1)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額；
(2)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；
(3)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用的金額；
(4)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時應(yīng)扣除的有關(guān)稅金；
(5)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅；
(6)企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；
(7)企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。(2008年)
【答案及解析】這是近年土地增值稅的命題風(fēng)格，本題考核了完工項(xiàng)目已售與未售的成本分?jǐn)?，也考到了土地增值稅與營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、印花稅的關(guān)系。
(1)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=(4000+160)×1/2=2080(萬元)
(2)應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=3000×1/2=1500(萬元)
(3)應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(2080+1500)×10%=358(萬元)
(4)應(yīng)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0．5%0=357．5+3．25=360．75(萬元)
當(dāng)題目中出現(xiàn)“合同”字樣，就要考慮印花稅。這是本題的主要陷阱之所在。
(5)扣除項(xiàng)目總額=2080+1500+358+360．75=4298．75(萬元)
增值額=6500-4298．75=2201．25(萬元)
增值率=2201．259429.75×100%=51．21%
適用的稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)納土地增值稅=2201．25×40%-4298．75×5%=665．56(萬元)
(6)企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)=325．75×(1+7%+3%)=358．33(萬元)
(7)應(yīng)納房產(chǎn)稅=15×12%=1．8(萬元)。
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