(1)2011年2月，通過(guò)競(jìng)拍方式取得一宗土地的使用權(quán)，合同記載土地價(jià)款2600萬(wàn)元，當(dāng)月辦妥相關(guān)手續(xù)并取得土地使用權(quán)證，相關(guān)票據(jù)記載繳納相關(guān)稅費(fèi)140萬(wàn)元。3月動(dòng)工開(kāi)發(fā)，將土地面積的40%用于開(kāi)發(fā)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，60%用于開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。
(2)開(kāi)發(fā)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的建筑合同和發(fā)票記載，支付建筑安裝工程費(fèi)1500萬(wàn)元，2012年1月至5月將非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的90%售出，銷售合同和相關(guān)發(fā)票記載共計(jì)取得銷售收入6200萬(wàn)元，剩余的10%轉(zhuǎn)為公司自用。相關(guān)票據(jù)記載
非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中，發(fā)生管理費(fèi)用共計(jì)600萬(wàn)元，發(fā)生銷售費(fèi)用共計(jì)300萬(wàn)元。(3)開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的建筑合同和銷售合同、相關(guān)發(fā)票記載，支付建筑安裝工程費(fèi)1900萬(wàn)元，2012年2月至5月將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅全部售出，共計(jì)取得銷售收入5600萬(wàn)元。相關(guān)票據(jù)記載普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中，發(fā)生管理費(fèi)用800萬(wàn)元，發(fā)生銷售費(fèi)用500萬(wàn)元。
(說(shuō)明：該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅全部使用自有資金，當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為9%)(2012年)
要求：根據(jù)上述資料，按照要求回答下列問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
(1)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)銷售房產(chǎn)過(guò)程中應(yīng)繳納的印花稅。
(2)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加。
(3)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售標(biāo)準(zhǔn)普通住宅應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加。
(4)計(jì)算非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅的增值額時(shí)應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)。
(5)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)繳納的士地增值稅。
(6)計(jì)算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅的增值額時(shí)應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)。
(7)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)繳納的土地增值稅。
【答案及解析】
?。?1)競(jìng)拍購(gòu)置土地、銷售房屋按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)計(jì)算繳納印花稅；按照建筑合同支付建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)按照建筑安裝合同計(jì)算繳納印花稅。土地使用權(quán)證貼花5元。
應(yīng)繳納的印花稅=(2600+6200+5600)×0．5‰+(1500+1900)×0．3‰+0．0005
=7．2+1．02+0．0005=8．22(萬(wàn)元)
(2)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加
6200 ×5%×(1+7%+3%)=341(萬(wàn)元)
(3)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加
5600×5%×(1+7%+3%)=308(萬(wàn)元)
(4)計(jì)算非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅的增值額時(shí)應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)
[(2600+140)×40%+1500]×90%×(1+9%+20%)+341=3354．96(萬(wàn)元)
(5)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)繳納的土地增值稅
增值額占扣除項(xiàng)目金額之比=(6200-3354．96)/3354．96×100%=84．80%
適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%
應(yīng)納土地增值稅=(6200-3354．96)×40%-3354．96×5%=970．27(萬(wàn)元)
(6)計(jì)算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅的增值額時(shí)應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)
[(2600+140)×60%+1900]×(1+9%+20%)+308=4879．76(萬(wàn)元)
(7)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住筆應(yīng)繳納的土地增值稅
增值額占扣除項(xiàng)目金額之比=(5600-4879．761/4879．76 × 100%=14．76%
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出俄，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和的20%，兔繳土地增值稅。四、綜合題
1．府城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為內(nèi)資企業(yè)，公司于2008年1月～2011年2月開(kāi)發(fā)“東麗家園”住宅項(xiàng)目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：
(1)2008年1月通過(guò)竟拍獲得一宗國(guó)有土地使用權(quán)，合同記載總價(jià)款17000萬(wàn)元，并規(guī)定2008年3月1日動(dòng)工開(kāi)發(fā)。由于公司資金短缺，于2009年5月才開(kāi)始動(dòng)工。因超過(guò)期限1年未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價(jià)款20%的土地閑置費(fèi)。
(2)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)2450萬(wàn)元。
(3)2010年3月該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程總價(jià)款3150萬(wàn)元，根據(jù)合同約定當(dāng)期實(shí)際支付價(jià)款為總價(jià)的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價(jià)款開(kāi)具了發(fā)票。
(4)發(fā)生銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用1200萬(wàn)元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬(wàn)元，其中含超過(guò)貸款期限的利息和罰息150萬(wàn)元，已取得相關(guān)憑證。(5)2010年4月開(kāi)始銷售，可售總面積為45000m2，截止2010年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬(wàn)元；尚余4500m2房屋未銷售。
(6)2010年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就“東麗家園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，公司以該項(xiàng)目尚未銷售完畢為由對(duì)此提出異議。
(7)2011年2月底，公司將剩余的4500m2房屋打包銷售，收取價(jià)款4320萬(wàn)元。
(其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為70k；③教育費(fèi)附加征收率為3%；④其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%)
要求：根據(jù)上述資料，按序號(hào)回答下列問(wèn)題，如有計(jì)算，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
(1)簡(jiǎn)要說(shuō)明主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于2010年9月娶求府城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由。
(2)在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)繳納的土地閑置費(fèi)是否可以扣除?
(3)計(jì)算2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的土地成本金額。
(4)計(jì)算2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)成本金額。
(5)在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)公司發(fā)生的借款利息支出如何進(jìn)行稅務(wù)處理?
(6)計(jì)算2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
(7)計(jì)算2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)稅金及附加。
(8)計(jì)算2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的增值額。
(9)計(jì)算2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅。
(10)計(jì)算2011年2月公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用。
(11)計(jì)算2011年2月公司打包銷售的4500m 2房屋的土地增值稅。(2011年)
【答案及解析】
(1)2010年9月府城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例為：40500÷45000×100%=90%，超過(guò)了85%。所以，2010年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
【提示】已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。由于土地作為商品的特殊性，土地閑置費(fèi)是一種費(fèi)用性質(zhì)的支出，不能視為罰款性支出，是與收入相關(guān)的合理的支出，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。(3)2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的土地成本金額=(17000+17000×5%)×90%=16065(萬(wàn)元)
(4)2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)成本金額=(2450+3150)×90%=5040(萬(wàn)元)
(5)公司發(fā)生的借款利息費(fèi)用，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
公司發(fā)生的借款利息費(fèi)用，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，可以全額據(jù)實(shí)扣除。
(6)2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用
=(600-150)×90%+(16065+5040)×5%=405+1055．25=1460．25(萬(wàn)元)
(7)2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)稅金及附加
=40500×5%×(1+7%+3%)=2227．5(萬(wàn)元)
(8)可以扣除的項(xiàng)目金額=16065+5040+1460.25+2227．5+(16065+5040)×20%=29013．75(萬(wàn)元)
增值額=40500—29013．75=11486：25(萬(wàn)元)
(9)增值率=11486．25÷29013．75×100%=39．59%，適用稅率30%
2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅=1148625 × 30%=3445．88(萬(wàn)元)
(10)單位建筑面積成本費(fèi)用=29013．75÷40500=0．72(萬(wàn)萬(wàn))
(11)可以扣除的項(xiàng)目金額=0．72×4500=3240(萬(wàn)元)
增值額=4320—3240=1080(萬(wàn)元)
增值率=1080÷40×100%=3．33%，適用稅率30%
公司打包銷售的4500m2房屋的土地增值稅=1080×30%=324(萬(wàn)元)。
2．1995年10月，某單位(非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位)轉(zhuǎn)讓辦公樓一幢，共取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬(wàn)元，單位即按國(guó)家稅法規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅(營(yíng)業(yè)稅稅率為5%、城建稅稅率為7%、教育費(fèi)附加征收率為3%、印花稅稅率為0．5‰)。已知該單位為取與該辦公樓有關(guān)的土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為2000萬(wàn)元，投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息。另知該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)月j的計(jì)算扣除比例為5%。
該單位在申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)作如下計(jì)算：(1)扣除項(xiàng)目金額總計(jì)
=2000+3000+500+(2000+3000)×5%+10000×5%+10000 × 5%×(7%+3%)+．(2000+3000)×20%=7300(萬(wàn)元)
(2)增值額=1000-7300=2700 (萬(wàn)元)
(3)增值額占扣除項(xiàng)目金額的比磷=2700/7300×100%-37%
(4)t：地增值稅稅額=2700×30%=810(萬(wàn)元)
請(qǐng)依搬《土地增似稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，具體分析該單位計(jì)算繳納的土地增值稅稅額是否正確，如不正確，請(qǐng)指出錯(cuò)誤之處，并列出步驟汁算應(yīng)納土地增值稅稅額。(1996年)
【答案及解析】(1)，不正確。(2)錯(cuò)誤之處有三：
?、倮⒅С鲋屑恿P的利息在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能扣除，該單位卻作為扣除項(xiàng)目金額扣除。
應(yīng)相應(yīng)減少扣除項(xiàng)目金額。
?、谵D(zhuǎn)讓辦公樓繳納的印花稅可以扣除，該單位卻未作扣除項(xiàng)目金額扣除。應(yīng)相應(yīng)增加扣除項(xiàng)目金額。
?、鄯欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)單位不能加計(jì)扣除20%，該單位卻作為扣除項(xiàng)目金額扣除。所以應(yīng)相應(yīng)減少扣除項(xiàng)目金額。
(3)應(yīng)納土地增值稅稅額：
?、倏鄢?xiàng)目金額
=2000+3000+(500-50)+(21700+3000)×5%+10000×5%+10000×5%×(7%+3%)+10000 ×0．5‰=6255(萬(wàn)元)
?、谠鲋殿~=10000-6255=3745(萬(wàn)元)
?、墼鲋殿~與扣除項(xiàng)目金額的比率=3745÷6255×100%=59．87%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%
④應(yīng)納土地增值稅=3745×40%-6255×5%=1185．25(萬(wàn)元)。
系列推薦>>2013注會(huì)《稅法》單元測(cè)試題及答案｜稅法習(xí)題及答案｜章節(jié)練習(xí)答案
編輯推薦>>2013年注會(huì)《稅法》章節(jié)復(fù)習(xí)資料匯總｜2013注會(huì)《稅法》講義及習(xí)題匯總
為幫助考生在自學(xué)的基礎(chǔ)上能較好地掌握2013年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試內(nèi)容，233網(wǎng)校提供了2013年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》單科VIP班（含精講班+沖刺班+習(xí)題班+真題解析班+機(jī)考實(shí)戰(zhàn)班）、稅法沖刺班、稅法習(xí)題班、稅法真題解析班、稅法精講班等課程免費(fèi)試聽(tīng) 點(diǎn)擊進(jìn)入>>?？忌筛鶕?jù)自己的學(xué)習(xí)情況選擇相應(yīng)的班級(jí)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助！
