從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%
【提示】
1．此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有此項(xiàng)政策；
2．取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。
【例題24·汁算問(wèn)答題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，已知與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付金額和開(kāi)發(fā)成本共計(jì)10000萬(wàn)元；該公可沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偨杩罾?；該?xiàng)目所在省政府規(guī)定，計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；與轉(zhuǎn)讓該商品房有關(guān)的稅金為200萬(wàn)元(不含印花稅)。計(jì)算轉(zhuǎn)讓該商品房項(xiàng)目繳納的土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的合計(jì)金額=10000×(10%+20%)=3000(萬(wàn)元)。
(六)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。
1．“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過(guò)的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
例如，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過(guò)多年的辦公樓，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新度折扣率為70%，則該辦公樓評(píng)估價(jià)格=12000×70%=8400(萬(wàn)元)。
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，根據(jù)《條例》第六條第(一)、(：三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額(即：取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格)，可按發(fā)票所載金額并 從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。
對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的旗數(shù)。
對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定，實(shí)符核定征收。
【例題25·單選題】位于縣城付勺某商貿(mào)公司2010年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬(wàn)元，繳納印花稅0.5萬(wàn)元。因無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購(gòu)房發(fā)票，該辦公樓購(gòu)于2007年1月，購(gòu)價(jià)為600萬(wàn)元，繳納契稅18萬(wàn)元。該公司銷售辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)為()。(2011年)
A．639．6萬(wàn)元
B．640．1萬(wàn)元
C．760．1萬(wàn)元
D．763．7萬(wàn)元
【答案】C
【解析】可扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=600×(1+5%×4)+18+0．5+(1000—600)× 5%×
(1+5%+3%)=760．1(萬(wàn)元)。
2．對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。
【提示】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所支付的評(píng)估費(fèi)可以作為計(jì)算土地增值稅的扣除金額，但是因納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等被按照評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)發(fā)生的評(píng)估費(fèi)，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。
【例題26·多選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有()。(2009年原制度)
A．舊房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格
B．支付評(píng)估機(jī)構(gòu)的費(fèi)用
C．建造舊房產(chǎn)的重置成本
D．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費(fèi)
【答案】ABD
【解析】轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅，所以應(yīng)選AD選項(xiàng)。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所支付的評(píng)估費(fèi)可以作為計(jì)算土地增值稅的扣除金額，B選項(xiàng)按照政策也可以扣除，但是超出教材給定的政策范圍。
【難點(diǎn)歸納1】從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項(xiàng)目的差異。
可從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目及適用情況如下表：
【例題27·多選題】以下項(xiàng)目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)均能扣除的項(xiàng)目有()。
A．取得土地使用權(quán)所支付的金額
B．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
C．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
D．舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
【答案】 AC
【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本適用于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除，不適用于舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格適用于舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除，不適用于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除。
【難點(diǎn)歸納2】從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項(xiàng)目的差異
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