土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。
一、納稅義務(wù)人
土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收人的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。
二、征稅范圍(★★★)
土地增值稅的基本征稅范圍包括：(1)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；(2)地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；(3)存量房地產(chǎn)買賣。
【解釋】
1．土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易，還包括了連同土地使用權(quán)一并交易的地一二建筑物及其附著物、存量房地產(chǎn)的交易。
2．土地增值稅的征稅范圍具有“國(guó)有”、“轉(zhuǎn)讓”兩個(gè)關(guān)鍵特征。
(1)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地是否為國(guó)有土地：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，征收土地增值稅；轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應(yīng)先在有關(guān)部門辦理(或補(bǔ)辦)土地征用或出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲?guó)家所有才可轉(zhuǎn)讓，并納入土地增值稅的征稅范圍。集體土地的自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。
(2)土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅，而國(guó)有土地使用權(quán)的出讓不征收土地增值稅；未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的(如房地產(chǎn)出租)不征收土地增值稅。這里的“土地使用權(quán)出讓”是指土地使用者在政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)，通過支付土地出讓金而獲得一定年限的土地使用權(quán)的行為?！巴恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓”是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權(quán)后，在土地二級(jí)市場(chǎng)上將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。
上述內(nèi)容的具體化適用經(jīng)常在考試中出現(xiàn)，具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個(gè)方面。將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：
【提示】首先，應(yīng)與契稅的征稅范圍和納稅人對(duì)比掌握；其次，應(yīng)和土地增值稅的計(jì)算聯(lián)系起來復(fù)習(xí)。
【例題20·單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是()。(2006年)
A．公司與公司之間互換房產(chǎn)
B．房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)
C．兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)
D．雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)
【答案】A
【解析】選項(xiàng)A應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅；選項(xiàng)B不屬于地增值稅的征稅范圍；選項(xiàng)CD暫免征收土地增值稅。
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