物權變動原則及公示方法

一、考點說明

　　《物權法》首次規(guī)定了異議登記、預告登記制度，強調(diào)了動產(chǎn)交付的方式。

　　二、理論分析

　　物權變動的原則：

　　(一)公示原則，是指物權在變動時，必須將物權變動的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權變動的情況，否則不能發(fā)生物權變動的效力。

　　(二)公信原則，是指一旦當事人變更物權時，依據(jù)法律的規(guī)定進行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權不存在或存在瑕疵，但對于信賴物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權存在相同的法律效果，以保護交易安全。

　　公示原則在于使人“知”，公信原則在于使人“信”。

　　公示方法，以登記和交付分別作為不動產(chǎn)物權和動產(chǎn)物權的公示方法。同時，登記和交付分別作為動產(chǎn)和不動產(chǎn)物權變動的要件。

　　三、例題解析

　　[例題1]張先生夫婦擁有一套四合院，院內(nèi)有6間房屋。l996年，張先生以自已名義為6間房屋辦理了房屋產(chǎn)權證。1年后，經(jīng)公證處公證，張先生夫婦自愿將l間南房贈與了女兒張平。但張平?jīng)]有實際占有使用此房，也沒有到國家有關房屋管理機關辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。1998年，張先生的妻子病故。此后不久，張先生將四合院內(nèi)的所有房屋，包括曾經(jīng)公證贈與女兒的南房，全部贈與了兒子張豐的女兒張小小，此事經(jīng)過了公證，張豐還以女兒的名義辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)。自此，張先生與張豐一家在四合院內(nèi)居住。2002年，張先生的女兒張平將張先生、張豐告至法院，要求確認南房歸自己所有，二人騰退房屋。關于本案下列說法正確的是( )。

　　A.張平主張南房歸自己所有的訴訟請求不能得到支持，因其雖接受贈與，但沒有辦理過戶登記

　　B.張先生將6間房屋全都贈與給張小小的行為是部分有效的

　　c.張平可以請求張某返還自己繼承母親遺產(chǎn)所應得的房屋

　　D.張先生將6間房屋全都贈與張小小的行為有效，并且及時辦理了房產(chǎn)的過戶手續(xù)，所以張小小應取得全部房屋的所有權

　　[答案]ABC

　　[解析]本題主要考查的是不動產(chǎn)物權的公示方法、公示的效力，以及贈與合同是實踐合同的性質(zhì)。物權的變動，必須以一種可以公開的、能夠表現(xiàn)這種物權變動的方式予以展示并進而決定物權變動的效力，法學上稱為物權公示原則。動產(chǎn)物權的公示方式為交付，不動產(chǎn)物權的公示方式為不動產(chǎn)登記。因此，不動產(chǎn)物權變動只能在登記時生效，未登記是不發(fā)生物權變動法律效果的。另外根據(jù)我國《合同法》第l85條的規(guī)定：“贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。”第l87條規(guī)定：“贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應當辦理有關手續(xù)。”可見，贈與合同是單務、無償合同，同時也是實踐合同，即必須實際給付贈與物，贈與才生效。本案中，張先生對張平、張豐女兒的贈與合同都經(jīng)過公證，這兩個贈與合同都符合贈與合同成立的要素，所以，兩個合同在形式上都成立。但合同的成立與生效是兩個不同的法律概念。贈與合同的生效要以實際給付為要件。不動產(chǎn)的給付是法律規(guī)定的要式行為，即必須到國家有關機關辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，否則，所有權不發(fā)生轉移，贈與合同不生效。張先生夫婦自愿將南房贈與張平，張平也表示接受贈與并辦理了公證，所以，公證成立，但張平?jīng)]有依法辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，也沒有實際占有、使用房屋，因此，贈與合同沒有實際生效，房屋的所有權沒有發(fā)生轉移，南房仍是張先生夫婦的共有財產(chǎn)，張平要求張先生和張豐返還南房的訴訟請求并不能得到支持。

　　[注意]本案除涉及到上述兩個問題以外還涉及到遺產(chǎn)繼承和無權處分。雖然張先生對張小小的贈與是生效的，但不能及于全部房產(chǎn)。1997年，張先生的妻子病故后，6間房屋作為張先生夫婦的夫妻共同財產(chǎn)，其中的3間應為張先生妻子的遺產(chǎn)，張先生、張平、張豐依照法定繼承，可以各自分得l間。但3人沒有對四臺院內(nèi)的房屋，包括南房進行財產(chǎn)繼承，所有房屋，包括南房都處于共有狀態(tài)，張先生只能處分自己的財產(chǎn)，而無權處分其妻的遺產(chǎn)。張先生將全部房屋贈與張小小是擅自處分共有財產(chǎn)的行為，其對自己應繼承妻子遺產(chǎn)部分的贈與是有效的合法處分，對其他人應繼承妻子遺產(chǎn)部分的贈與是無效的無權處分。所以，張先生自行處分共有財產(chǎn)的行為是部分有效、部分無效的民事行為。對此，張平可以張先生無權處分自己應繼承的母親遺產(chǎn)份額為由，起訴要求繼承母親的遺產(chǎn)，取得自己應當繼承的其中1間房屋，維護自己的合法權益。但張平現(xiàn)在起訴要求確認南房歸自己所有，沒有法律依據(jù)，無法得到法院的支持。

　　[例題2]甲公司于l992年向城西危房辦購買了胡家梅園商辦樓一、二、六層，共支付房款180萬元。1993年8月，甲公司與乙公司商定，以110萬元的價格將商辦樓一、二層賣給乙公司。乙公司于l993年9月至l995年12月分四次將購房款全部付清。1993年11月30日，城西危房辦開出購房時間為l993年9月25日、購房單位為乙公司的第04號房屋銷售發(fā)票。l994年5月6日，甲公司以第04號房屋銷售發(fā)票遺失為由，要求城西危房辦重新開出第07號發(fā)票，將購房單位改為甲公司。1994年10月12日，甲公司借此銷售發(fā)票取得N市房管局核發(fā)的胡家梅園商辦樓一、二、六層的房屋所有權證。1996年1月15日，甲公司因經(jīng)營需要，向中國銀行N市分行借款169萬元人民幣，甲公司以其胡家梅園商辦樓第一、二、六層設定抵押，并到N市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權監(jiān)理處辦理了房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。后因甲公司在借款到期后未能歸還本息，N市中行遂以借款合同糾紛為由向法院提起訴訟，要求法院判令仁發(fā)公司歸還借款本息，并主張對胡家梅園商辦樓一、二、六層行使抵押權。乙公司知悉上述情況后，向法院提起民事訴訟，要求確認胡家梅園商辦樓一、二層的房屋所有權歸其所有。對甲公司與銀行簽訂的抵押合同的效力，下列說法正確的是( )。

　　A.甲公司與銀行簽訂的抵押合同無效

　　B.甲公司與銀行簽訂的抵押合同有效

　　C.甲公司與銀行簽訂的抵押合同效力待定

　　D.甲公司與銀行簽訂的抵押合同為可撤銷合同

　　[答案]B

　　[解析]處理本案的關鍵在于物權制度的基本原則——公示、公信原則以及保護善意第三人的基本理念。公示原則。是指物權變動行為須以法定公示方法進行才能生效的原則。公示原則要求當事人依法定方式向社會公眾公開其物權變動，以明確何人取得物權，何人喪失物權，否則不能發(fā)生物權變動的效力。公信原則，是指賦予公示以一定范圍的可信性效力的原則，即若物權變動公示的，即使公示與實際權利關系不一致，標的物出讓人事實上無處分權，善意受讓人基于對公示的信賴，仍能取得物權。公信原則確立的目的在于保護以公示方式取得物權的善意第三人，從而維護正常的交易秩序。公示原則與公信原則相輔相成，公示原則以公示與否來確定權利的歸屬，公信原則賦予公示以公信力，保護信賴公示的善意第三人。

　　本案中，N市中行應當受到登記公信力的保護。甲公司雖經(jīng)法院終審行政判決認定不是胡家梅園商辦樓一、二層的所有人，但在此之前，甲公司通過欺騙手段取得虛假的銷售發(fā)票，并借此獲得了房屋所有權證。甲公司據(jù)此在該房屋上設定抵押權，對抵押權人N市中行來說，既不知登記有錯誤，也不應知登記有誤，其對登記的信賴是有理由的。因此，N市中行應當受到登記公信力的保護，其抵押權合法有效。而乙公司可以依據(jù)違約或是侵權要求甲公司承擔相應的責任。

　　[注意]在本案中還注意合同及民事法律行為的幾個不同的效力類型的劃分：

　　(1)無效民事法律行為，指欠缺法律行為根本生效要件，自始、確定和當然不發(fā)生行為人意思之預期效力的民事行為。無效民事法律行為的含義：①自始無效；②當然無效；③確定無效；④絕對無效。《民法通則》第58條規(guī)定：“下列民事行為無效：(一)無民事行為能力人實施的；(二)限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；(四)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；(五)違反法律或者社會公共利益的；(六)經(jīng)濟合同違反國家指令性計劃的；(七)以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力?！?/SPAN>

　　《合同法》對合同無效情形的規(guī)定與《民法通則》有些不同，《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！?/SPAN>

　　(2)可變更、可撤銷民事行為，簡稱可撤銷行為，是因行為有法定的重大瑕疵而須以訴變更或撤銷的民事行為。這種民事行為大都屬于意思表示瑕疵，法律賦予當事人撤銷權或變更權，其如果放棄該權利的行使，則行為有效；一旦當事人行使了撤銷權或變更權，則被撤銷變更部分的行為就視同無效民事行為，自始不發(fā)生效力。根據(jù)《民法通則》第59條的規(guī)定：“下列民事行為，一方有權請求人民法院或者仲裁機關予以變更或者撤銷：(一)行為人對行為內(nèi)容有重大誤解的；(二)顯失公平的。被撤銷的民事行為從行為開始起無效。”《合同法》第54條中規(guī)定的可撤銷合同情形除了以上兩種外，還有一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。此處的欺詐、脅迫與導致合同無效的欺詐脅迫的區(qū)別就在于是否損害了國家利益。

　　(3)效力待定法律行為，指的是民事法律行為的效力有待于第三人意思表示，在第三人意思表示之前，效力處于不確定狀態(tài)的民事法律行為。對于這種行為《民法通則》沒有作出體系化的規(guī)定，但在具體制度中卻規(guī)定了效力未定行為，《合同法》第47條對限制民事行為能力人訂立的合同的規(guī)定，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效?！逗贤ā返?/SPAN>48條之無權代理，第5l條之無處分權的人處分他人財產(chǎn)，第84條之債務承擔皆為對效力未定行為的規(guī)定。

　　《民法通則》與《合同法》在無效和可撤銷情形規(guī)定的不同，給實際運用帶來了一些困惑，一般認為，因《合同法》是民法的特別法，所以應當優(yōu)先適用《合同法》的規(guī)定，適用的對象也僅限于《合同法》規(guī)定的合同類型，不屬于《合同法》調(diào)整范圍的其他合同或是其他的民事法律行為，則適用《民法通則》的規(guī)定。

物權法定原則

一、考點說明

　　《物權法》明確規(guī)定了物權法定原則。

　　二、理論分析

　　物權法定原則，又稱為物權法定主義，是指物權的種類、物權的內(nèi)容和效力都只能由法律加以規(guī)定，當事人不得任意創(chuàng)設，其具體內(nèi)容包括：

　　(1)物權必須由法律設定。

　　(2)物權的內(nèi)容由法律規(guī)定，而不能由當事人通過協(xié)議設定。

　　(3)物權的效力必須由法律規(guī)定，而不能由當事人通過協(xié)議加以設定。

　　(4)物權的公示方法必須由法律規(guī)定，不得由當事人隨意確定。

　　三、例題解析

　　[例題]甲對乙負有50萬元的債務，甲所提供的下列擔保方式中哪些是合法有效的？( )

　　A.甲將自己的一幢價值50萬元的房屋不轉移占有質(zhì)押給乙

　　B.甲將自己的一幢價值50萬元的房屋抵押給乙

　　C.甲的朋友丙將自己的一幢價值50萬元的房屋抵押給乙擔保甲債務的履行

　　D.甲乙約定若甲到時不能清償債務，則甲的房屋歸乙所有

　　[答案]BC

　　[解析]本題主要考查擔保物權的法定種類，鑒于物權法定主義，當事人不能自行創(chuàng)設法律沒有規(guī)定的物權類型，否則無效。物權法定主義是相對于放任主義而言的，是物權法的一項基本原則。按照物權法定主義的要求：第一，物權的種類法定，即不得創(chuàng)設法律沒有規(guī)定的新種類的物權。第二，物權的內(nèi)容法定，不得創(chuàng)立于法律規(guī)定內(nèi)容不同的物權。當事人如果違反物權法定主義原則的要求，其行為一般不發(fā)生物權效力。

　　在本案中，B、C兩項屬于法律規(guī)定的抵押權，并且其內(nèi)容也符合法律的規(guī)定。而A則創(chuàng)設了一個法律沒有規(guī)定的新的擔保物權種類，因為依據(jù)《民法通則》和《擔保法》的相關規(guī)定，質(zhì)權的設定必須轉移質(zhì)物的占有，如果不轉移占有，即使名為質(zhì)權，也是不允許的。D項屬于流質(zhì)條款的約定，也是無效的。

　　[注意]物權的種類和內(nèi)容法定，這一點和債權是完全不同的。債權奉行的是契約自由原則，當事人可以在不違反法律和社會公共利益的范圍內(nèi)，創(chuàng)設任何種類的債權。法律往往并不限制合同的種類和內(nèi)容，允許當事人自由協(xié)商約定合同的內(nèi)容，承認并保障其效力的實現(xiàn)。