(一)契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定(★★★)
【提示】1．注意規(guī)定中“免稅”與“酌情減免”的差異。2．個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房有不同的契稅優(yōu)惠政策，其優(yōu)惠前提有“第一次”、“唯一”等要求，應(yīng)注意辨析：
| 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房 |
契稅優(yōu)惠政策 |
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城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房(含按政策經(jīng)批準(zhǔn)的集資房、房改房) |
免征契稅 |
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個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(成員包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的 |
減半征收契稅 |
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個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的 |
減按1%稅率征收契稅 |
【例題24·單選題】以下可以享受減免契稅
優(yōu)惠待遇的是()。
A．城鎮(zhèn)職工購(gòu)買(mǎi)公有住房的
B．房屋所有者之間互相交換房屋的
C．在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，丈夫?qū)w屬于目已的房產(chǎn)變更為夫妻雙方共有的
D．承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于工業(yè)園建設(shè)的
【答案】C
【解析】本題考點(diǎn)是考核對(duì)契稅稅收優(yōu)惠的理解。城鎮(zhèn)職工購(gòu)買(mǎi)公有住房的．必須是第一次購(gòu)買(mǎi)才享受稅收優(yōu)惠；房屋所有者之間互相交換房屋的，只有等價(jià)交換時(shí)才免契稅；承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)林牧漁業(yè)生產(chǎn)的免征契稅，而用于工業(yè)建設(shè)的不在免稅范圍之內(nèi)。
(二)契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定(★★★)
分為企業(yè)公司制改造、企業(yè)股權(quán)重組、企業(yè)合并、企業(yè)分立、企業(yè)出售、企業(yè)破產(chǎn)、房屋附屬設(shè)施、繼承土地、房屋權(quán)屬以及其他等方面。這部分內(nèi)容非常容易命制客觀題?，F(xiàn)在可將這些規(guī)定歸納為下表：
| 特殊行為 |
具體情況 |
契稅政策 |
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非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或股份有限公司，或有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司，改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的 |
||
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企業(yè)公司制改造 |
非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公羽)所占股份達(dá)到50%以上，新設(shè)公司承受原國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公司)的土地、房屋權(quán)屬的 |
免征 |
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企業(yè)股權(quán)重組 |
國(guó)有控股公司以部分資分投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬 | |
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企業(yè)股權(quán)重組 |
單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)。企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的 |
不征 |
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企業(yè)合并 |
合并后的企業(yè)承受原合并備方的土地、房屋權(quán)屬的 |
免征 |
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企業(yè)分立 |
分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)。對(duì)派生方、新設(shè)方承受原土地、房屋權(quán)屬的 |
免征 |
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被售企業(yè)法人注銷(xiāo)，且買(mǎi)受人按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，承受所購(gòu)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的 |
減半征收 | |
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國(guó)有、集體企業(yè)出售 |
被售企業(yè)法人注銷(xiāo)，且買(mǎi)受人與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，承受所購(gòu)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的 |
免征 |
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債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的 |
免征 | |
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企業(yè)破產(chǎn) |
非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的 |
減半征收 |
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非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少了三年的勞動(dòng)用工合同的 |
免征 | |
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房屋的附屬設(shè)施 |
承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室)所有權(quán)或土地使用權(quán)的 |
征收契稅 |
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不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變動(dòng)的 |
不征 | |
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法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬的 |
不征 | |
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繼承土地房屋權(quán)屬的 |
非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為 |
征收契稅 |
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投資主體沒(méi)有發(fā)生變化的，對(duì)改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬的 |
免征契稅 | |
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事業(yè)單位改制為企業(yè) |
投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照《勞動(dòng)法》等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工。其中與原事業(yè)單位30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬 |
減半征收契稅 |
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投資主體發(fā)生變化的，與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬的 |
免征契稅 | |
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事業(yè)單位改制過(guò)程中 |
改制后的企業(yè)以出讓或國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式取得原國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的 |
按規(guī)定繳納契稅 |
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金融租賃公司售后 |
對(duì)金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的 |
征收 |
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回租業(yè)務(wù)(新增) |
對(duì)售后回租合同，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的 |
免征契稅 |
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單位、個(gè)人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴(kuò)大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無(wú)論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的 |
不征 | |
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無(wú)實(shí)質(zhì)性權(quán)屬轉(zhuǎn)移的 |
個(gè)體工商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)者將其個(gè)人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個(gè)體工商戶(hù)名下，或個(gè)體工商戶(hù)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營(yíng)者個(gè)人名下的合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名的 |
免征契稅 |
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國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)債轉(zhuǎn)股企業(yè)，債轉(zhuǎn)股后新設(shè)公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的 |
免征 | |
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其他 |
政府主管部門(mén)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行政策性劃撥中土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的 |
不征 |
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同一投資主體內(nèi)部廓屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn) |
免征 | |
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房屋被征收的居民 |
①居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?BR> ②居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的新?lián)Q房屋 |
免征 |
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重置住房(新增) |
①選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)部分 |
征收 |
【例題25·單選題】2012年2月甲某住房被政府按規(guī)定征收，甲某選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，共獲得補(bǔ)償款50萬(wàn)元；5月購(gòu)入面積為86平方米的普通住宅作為家庭唯一住房，支付價(jià)款70萬(wàn)元。甲某應(yīng)繳納契稅()。
A．2000元
B．5000元
C．7000元
D.8000元
【答案】A
【解析】居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，按差價(jià)部分征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%的稅率征收契稅。
甲某應(yīng)納契稅=(70-50)×10000×1%=2000(元)。
【例題26·單選題】下列關(guān)于契稅有關(guān)規(guī)定的表述中，正確的是()。
A．對(duì)承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)所支付的土地出讓金應(yīng)計(jì)征契稅
B．非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的房屋權(quán)屬免征契稅
C．對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的免征契稅
D．以自有房產(chǎn)作股投資于本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)應(yīng)按房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格繳納契稅
【答案】A
【解析】選項(xiàng)B：非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅；選項(xiàng)C：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；選項(xiàng) D：以自有房產(chǎn)作股投資于本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免征契稅。
【例題27·單選題】以下關(guān)于契稅的說(shuō)法正確的是()。
A．以招拍掛方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地管理部門(mén)簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人
B．出售國(guó)有、集體企業(yè)時(shí)，被出售企業(yè)法人予以注銷(xiāo)，并且買(mǎi)受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅
C．居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅
D．個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率為1%
【答案】A
【解析】國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷(xiāo)，并且買(mǎi)受入按照規(guī)定妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。所以B選項(xiàng)錯(cuò)誤。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅，選項(xiàng)C錯(cuò)誤。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%征收契稅，要強(qiáng)調(diào)“唯一”，選項(xiàng)D錯(cuò)誤。
【例題28·多選題】下列各項(xiàng)中，符合契稅規(guī)定的有()。(2009年原制度)
A．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房免征
契稅
B．某人中獎(jiǎng)獲得一套市場(chǎng)價(jià)格為60萬(wàn)元的住房，應(yīng)以60萬(wàn)元為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅
C．在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅
D．甲向乙無(wú)償贈(zèng)送一套市場(chǎng)價(jià)格為60萬(wàn)元五、納稅申報(bào)與繳納(★)
的住房，同時(shí)乙向甲贈(zèng)送一幅市場(chǎng)價(jià)格為20萬(wàn)元的書(shū)畫(huà)作品，乙應(yīng)以40萬(wàn)元為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅【答案】ABC
【解析】ABC符合稅法規(guī)定；D選項(xiàng)錯(cuò)誤，乙應(yīng)以獲贈(zèng)房屋的市場(chǎng)價(jià)格60萬(wàn)元作為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。
| 基本要點(diǎn) |
主要規(guī)定 |
|
納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 |
納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天 |
|
申報(bào)納稅期限 |
納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi) |
|
申報(bào)地點(diǎn) |
土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān) |
【例題29·多選題】居民甲將其擁有的一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給居民乙，雙方簽訂房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同并按規(guī)定辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。下列關(guān)于契稅和印花稅的表述中+正確的有()。(2010年)
A，作為交易的雙方，居民甲和移民乙均同時(shí)負(fù)有印花稅和契稅的納稅義務(wù)
B．契稅的計(jì)稅依據(jù)為房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同中確定的房產(chǎn)成交價(jià)格
C．契稅納稅人應(yīng)在該房產(chǎn)的所在地繳納契稅，印花稅的納稅人應(yīng)在簽訂合同時(shí)就地納稅
D．契稅納稅人的納稅義務(wù)在房麟權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同簽訂的當(dāng)天發(fā)生，印花稅納稅人的納稅義務(wù)在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同簽訂時(shí)發(fā)生
【答案】BCD
【解析】印花稅繼簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的雙方納稅。契稅的納稅義務(wù)人是房產(chǎn)權(quán)屬的承受方，所以選項(xiàng)A錯(cuò)誤。
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