契稅的納稅人(★★★)
契稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬、承受的單位和個(gè)人。
以招拍掛方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人。(新增)
【解釋】與其他稅種不同，契稅的納稅人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受的一方，而非轉(zhuǎn)讓的一方。正是因?yàn)槠醵惣{稅人為承受方，會(huì)帶來契稅征稅范嗣規(guī)定與土地增值稅征稅范圍規(guī)定的差異性。
【例題18·多選題】甲企業(yè)在2012年得到政府無償劃撥來的一宗土地使用權(quán)，開發(fā)建造完工后，經(jīng)批準(zhǔn)在補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓會(huì)后，甲企業(yè)將房產(chǎn)連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)。以下說法正確的有()。
A．甲企業(yè)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金時(shí)應(yīng)繳納契稅
B．甲企業(yè)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅
C．甲企業(yè)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅
D．乙企業(yè)取得甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)應(yīng)繳納契稅
【答案】ABCD
【解析】以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，所以甲企業(yè)在補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳契稅；甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加；乙企業(yè)取得甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，作為承受方應(yīng)繳納契稅。
二、契稅征稅對(duì)象的規(guī)定(★★)
契稅的征稅對(duì)象是在境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體征稅范圍包括：國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房屋的買賣、贈(zèng)與、交換。
對(duì)經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已納契稅款應(yīng)于退還(了解)
【相關(guān)鏈接】這里要注意與營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅對(duì)比記憶，三個(gè)稅種在征稅范圍方面存在差異，其差異主要是由于契稅的納稅人是承受方，而營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓方。
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是否屬于征稅范圍 | |||
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具體情況 |
契銳 |
營(yíng)業(yè)稅 |
土地增值稅 |
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1．國(guó)有土地使用權(quán)出讓 |
是 |
不是 |
不是 |
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2．土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 |
是 |
是 |
是 |
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3．房屋買賣 |
是 |
是 |
是 |
|
4．房屋贈(zèng)與 |
是 |
是 |
除贈(zèng)與直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，以及公益性贈(zèng)與外均是 |
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5．房屋交換 |
是(等價(jià)交換免) |
是 |
是(個(gè)人交換居住用房，經(jīng)核實(shí)可免稅) |
某些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬也視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或贈(zèng)與繳納契稅：
(1)經(jīng)批準(zhǔn)，以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。
【例題19·計(jì)算問答題】居民甲某有四套住房，將一套價(jià)值120萬元的別墅折價(jià)給乙某抵償了100萬元的債務(wù)，肖地確定的契稅稅率為3%，則乙應(yīng)納契稅=1000000×3%=30000(元)。
(2)以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，因未發(fā)生權(quán)屬變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，故免納契稅。
(3)買房者不論其購(gòu)買目的是為了拆用房產(chǎn)的建筑材料還是為了得到舊房后翻建成新房，都要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，只要發(fā)生房屋權(quán)屬變化，就要照章繳納契稅。
(4)對(duì)以國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓．由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅(了解)。視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或贈(zèng)與而繳納契稅的特殊規(guī)定還有：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。這些情況均發(fā)生了土地、房屋權(quán)屬的變化。但是。同一自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，按規(guī)定免征契稅?！纠}20·單選題】下列有關(guān)契稅的表述中，正確的是()。(2009年原制度)
A．買房用以拆料或翻建新房的，應(yīng)繳納契稅
B．受讓農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，應(yīng)繳納契稅
C．以實(shí)物交換房屋的，應(yīng)以差價(jià)部分作為契稅的計(jì)稅依據(jù)
D．承受國(guó)有土地使用權(quán)，國(guó)家免收土地出讓金的，應(yīng)免予繳納契稅
【答案】A
【解析】受讓農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)，不征契
三、計(jì)稅依據(jù)稅，選項(xiàng)B不正確；以實(shí)物交換房屋的，應(yīng)該以房屋的現(xiàn)值作為契稅的計(jì)稅依據(jù)，選項(xiàng)C不正確；承受國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)交付的土地出讓金要計(jì)征契稅，不得因減免土地出讓金而減免契稅，選項(xiàng) D不正確。
【例題21·多選題】下列行為中，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征收契稅的有()。(2001年)
A．以土地權(quán)屬作價(jià)投資
B．以土地權(quán)屬抵債
C．以獲獎(jiǎng)方式承受土地權(quán)屬
D．以預(yù)購(gòu)方式承受土地權(quán)屬【答案】ABCD
【解析】上述情況均在契稅征稅范圍之內(nèi)。
| 征稅對(duì)象 |
納稅人 |
計(jì)稅依據(jù) |
稅率 |
計(jì)稅公式 |
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國(guó)有土地使用權(quán)出讓 |
承受方 |
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土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 |
受讓方 |
成交價(jià)格 | ||
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房屋買賣 |
買方 |
3%～5%的幅度稅 | ||
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土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與 |
受贈(zèng)方 |
征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)核定 |
率，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府按本地區(qū)的實(shí)際情況 |
應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率 |
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土地使用權(quán)交換、房屋交換 |
付出差價(jià)方 |
等價(jià)交換免征契稅；不等價(jià)交換，依交換價(jià)格差額征稅 |
在幅度內(nèi)確定 |
企業(yè)承受土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，并在該土地上代政府建設(shè)保障性住房的，計(jì)稅價(jià)格為取得全部土地使用權(quán)的成交價(jià)格。(新增)
【解釋】這里的難點(diǎn)有兩個(gè)：
一是等價(jià)交換房屋、土地權(quán)屬的免征契稅，交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。
二是以劃撥方式取得土地使用權(quán)；經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。這里特別注意在這個(gè)過程中：一方面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者要完成對(duì)土地使用權(quán)的受讓過程，以補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為依據(jù)補(bǔ)繳契稅；另一方面房地產(chǎn)的承受方要以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。
【例題22·單選題】居民甲某共確三套房產(chǎn)，2007年將第一套市價(jià)為80萬元的房產(chǎn)與乙某進(jìn)行房屋交換，并支付給乙某15萬元；將第二套市價(jià)為60萬元的房產(chǎn)折價(jià)給丙某抵償了50萬元的債務(wù)；將第三套市價(jià)為30萬元的房產(chǎn)作月投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。若當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲某應(yīng)繳納契稅()萬元。(2008年)
A．0．45
B．1．95
C．2．25
D．2．85
【答案】A
【解析】以房屋抵債的，承受房屋的丙某繳納契稅，甲某不納稅。以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅。房屋交換的，支付差價(jià)的一方按照支付的差價(jià)納稅。
甲某應(yīng)納契稅=15×3%=0．45(萬元)。
【例題23·單選題】居民乙因拖欠居民甲180萬元的款項(xiàng)無力償還，2010年6月經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門調(diào)解，以房產(chǎn)抵償該筆債務(wù)，居民甲因此取得該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并支付給居民乙差價(jià)款20萬元。假定當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的契稅稅率為5%。下列表述中正確的是()。(2010年)
A．居民甲應(yīng)繳納契稅1萬元
B．居民乙應(yīng)繳納契稅1萬元
C．居民甲應(yīng)繳納契稅10萬元
D．居民乙應(yīng)繳納契稅10萬元
【答案】C
【解析】契稅的納稅人為承受房產(chǎn)權(quán)屬的單位和個(gè)人，所以應(yīng)該是居民甲繳納契稅。由于該房產(chǎn)是用180萬元債權(quán)外加20萬元款項(xiàng)取得，故計(jì)稅依據(jù)為200萬元，居民甲應(yīng)納契稅=(180+20)×5%=10(萬元)。
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