裁判要旨  
  　　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。  
  　　案情 
  　　2005年4月25日,原告夏某與被告云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱房產(chǎn)公司）簽訂《商品房購(gòu)銷合同》。該合同第七條規(guī)定：房產(chǎn)公司應(yīng)于2005年11月30日前將驗(yàn)收符合本合同約定的合格商品房交付給夏某。2005年11月25日，房產(chǎn)公司電話通知夏某可以收房。夏某于2005年12月5日簽收了交房確認(rèn)書，但發(fā)現(xiàn)被告交付的商品房，一是不符合《商品房購(gòu)銷合同》附件二第3條和第5條所列的交房標(biāo)準(zhǔn)，單元樓梯沒有建成約定的花崗巖踏步，窗戶未按約定安裝隱形紗窗；二是不符合原告與被告在合同的補(bǔ)充協(xié)議第2條中約定的綠化及公共設(shè)施要優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料（有一幅中央水景廣場(chǎng)音樂噴泉的宣傳畫，中心廣場(chǎng)有水池、噴泉、花圃、花壇圖案、歐倍德大道的水池、水帶的圖案），小區(qū)東邊一側(cè)仍在作業(yè)開挖管道，幢與幢間廢土堆積，人員難以通行，中心廣場(chǎng)毛坯剛成型，未種任何花草樹木。夏某認(rèn)為當(dāng)初以高出1至2萬元預(yù)購(gòu)靠近中央水景廣場(chǎng)的9號(hào)苑，是因?yàn)槟芸吹街醒胨皬V場(chǎng)的音樂噴泉，因此拒絕辦理房屋交接手續(xù)。事后，夏某多次與房產(chǎn)公司協(xié)商未果，于2006年5月1日雙方辦理了住房交接手續(xù)。 
  　　夏某后向楚雄市人民法院提起訴訟，認(rèn)為：一、被告房產(chǎn)公司雖然按時(shí)通知原告收房，但被告在約定交房日未能提供符合合同約定條件的商品房，其實(shí)仍是逾期交房。依照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)被告未能按合同約定按時(shí)交房給原告，依此規(guī)定，被告理應(yīng)依合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，《商品房購(gòu)銷合同》第9條也明確規(guī)定了逾期交房的違約責(zé)任：逾期30天后，即被告按已付款的0.1％乘以逾期天數(shù)向原告支付違約金。原告于2006年5月1日辦理房屋交接手續(xù)，從合同約定的交房日期（2005年11月30日）算至實(shí)際交接日，被告逾期交房150天。原告已在合同約定期內(nèi)付清房款296000元，因此被告應(yīng)賠償原告逾期交房違約金44400元。二、原告與被告簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》附有合同補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議第2款中明確規(guī)定綠化、公共設(shè)施要優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料，按照補(bǔ)充協(xié)議約定，綠化景觀及公共設(shè)施要優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料。但被告建好的綠化景觀和公共設(shè)施僅僅是種上幾棵樹和修砌幾個(gè)普通的花圃，已建好的綠化景觀和公共設(shè)施嚴(yán)重縮水?，F(xiàn)實(shí)與模型效果圖等宣傳資料有天壤之別，被告已違反了合同中的承諾。依《商品房購(gòu)銷合同》第十三條第三款的規(guī)定：?jiǎn)畏阶兏贤s定的，守約方可以向違約方要求合同標(biāo)的金額10％的違約賠償。原告支出了更高的房?jī)r(jià)，卻沒有得到相應(yīng)的對(duì)價(jià)，故被告應(yīng)按合同約定賠償給原告合同標(biāo)的金額10％的違約賠償金，即29600元。綜上所述，由于被告未嚴(yán)格按照雙方簽訂的合同履行義務(wù)，違反合同約定，已構(gòu)成違約，請(qǐng)求人民法院判令被告承擔(dān)逾期交房的違約金44400元（296000×0.1％×150天）；賠償原告綠化景觀及公共設(shè)施違約金29600元（296000×10％）。本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。   
  　　裁判 
  　　楚雄市人民法院審理認(rèn)為：原告夏某與被告云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2005年4月25日簽訂了1份《商品房購(gòu)銷合同》，約定原告夏某預(yù)購(gòu)被告云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于楚雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)楚雄商業(yè)城一期，歐倍德大道組團(tuán)第9號(hào)苑第3單元，3-4層C-1號(hào)框架房，該商品房總價(jià)款為296000元，建筑面積為172.2平方米，被告云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于2005年11月30日前向原告夏某交房，單方提出解除合同或者變更本合同約定的，守約方可以向違約方要求合同標(biāo)的金額10％的違約賠償。合同還對(duì)逾期付款、逾期交房的違約責(zé)任等事項(xiàng)作了約定，同時(shí)雙方在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定綠化、公共設(shè)施要優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料等內(nèi)容。合同簽訂后，原告夏某按約支付了購(gòu)房款296000元。建設(shè)中，被告云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在未告知原告夏某的情況下，將中心廣場(chǎng)一帶由宣傳資料圖片中的噴水池、水景觀、花圃改建為香榭麗舍牌坊，還將歐倍德大道北段，由宣傳資料圖片中的水池、水帶改建為幾個(gè)長(zhǎng)型的綠化帶。被告擅自對(duì)宣傳資料中的綠化景觀、公共設(shè)施建設(shè)作了變更，已構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定承擔(dān)支付違約金的責(zé)任，原告要求被告支付未按合同約定提供綠化景觀的違約金的訴訟請(qǐng)求成立，予以支持。原告認(rèn)為被告所交付的房屋的單元樓梯沒有建成約定的花崗巖踏步，窗戶未按約定安裝隱形紗窗，但未提交證據(jù)證實(shí)，對(duì)此主張不予支持；被告在合同約定的期限內(nèi)通知原告交房，原告認(rèn)為被告交付的房屋及環(huán)境不符合合同約定拒絕收房，因原告已就此事項(xiàng)向被告主張違約金，并且原告于150天后辦理住房交接手續(xù)，系原告在一定程度上放任了損失的擴(kuò)大，故對(duì)原告要求被告支付逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院〈審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋〉》第三條之規(guī)定遂判決：由被告云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付給原告夏某違約金29600元；駁回原告夏某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2730元，其他訴訟費(fèi)1850元，合計(jì)4580元，由原告夏某承擔(dān)2748元，被告云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)1832元。  
  　　上訴人云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴稱：一、原效果圖上有關(guān)綠化景觀及公共設(shè)施的圖樣并不是具體確定的，原宣傳資料、效果圖并不是工程設(shè)計(jì)圖，沒有有關(guān)建筑尺寸、材料、工程量等標(biāo)注，缺乏可操作性，雙方在訂立的合同中對(duì)公共及綠化設(shè)施優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料，優(yōu)于的范圍、程度、內(nèi)容未作說明，一審漏列了這一事實(shí)；二、原宣傳資料上已注明“圖片僅供參考，以政府批文為準(zhǔn)”和“以實(shí)際為準(zhǔn)”的字樣，其說明宣傳資料、效果圖上有關(guān)綠化景觀和公共設(shè)施的樣式不是最終的方案，而規(guī)劃部門認(rèn)可并驗(yàn)收的方案是實(shí)際建好的方案；三、除原宣傳資料、效果圖之外，雙方在補(bǔ)充協(xié)議第2條有特別規(guī)定，應(yīng)按特別約定履行，同時(shí)約定“綠化、公共設(shè)施優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料”，并不是說不可改變?cè)Ч麍D和宣傳資料。故認(rèn)定上訴人違約是錯(cuò)誤的，請(qǐng)求撤銷原判，改判駁回被上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。  
  　　楚雄彝族自治州中級(jí)人民法院審理認(rèn)為：云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以廣告和宣傳資料的形式進(jìn)行商品房的銷售，根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，其性質(zhì)屬要約邀請(qǐng)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的要約，但云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與夏某簽訂合同和補(bǔ)充協(xié)議后，雙方應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)，夏某按約交納了購(gòu)房款，云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司亦應(yīng)按約交付合同約定的房屋及小區(qū)綠化環(huán)境。云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按合同約定“綠化、公共設(shè)施要優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料”承諾履行，擅自對(duì)宣傳資料中的綠化景觀、公共設(shè)施作了變更，應(yīng)按合同約定承擔(dān)支付違約金的責(zé)任。對(duì)于云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴稱原效果圖上有關(guān)綠化景觀及公共設(shè)施的圖樣并不是具體確定的，原宣傳資料、效果圖并不是工程設(shè)計(jì)圖的辯解，與事實(shí)不符，本院不予采信。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判處得當(dāng)。上訴人的請(qǐng)求不能成立。  
  　　2007年2月27日，楚雄彝族自治州中級(jí)人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。  
  　　評(píng)析  
  　　本案中雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請(qǐng)還是要約，被告在建設(shè)中更改宣傳資料確定的建設(shè)內(nèi)容是否違約。  
  　　首先，商品房的銷售廣告和宣傳資料在性質(zhì)上為要約邀請(qǐng)，這是合同法第十五條第一款的規(guī)定。但也有例外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約……”。在本案中，云南省楚雄暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在商品房銷售和宣傳資料所作的說明以及銷售人員對(duì)該套房屋銷售所作的允諾，對(duì)夏某購(gòu)買該商品房合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生了重大影響，同時(shí)，雙方在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定綠化、公共設(shè)施要優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料，因此，就本案而言，被告在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)原告?zhèn)€人所作“綠化、公共設(shè)施要優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料”的承諾，以及該套房屋位置優(yōu)于其他房屋，才以高出其他房屋１至２萬元價(jià)格申購(gòu)該房。所以，可以認(rèn)定被告對(duì)夏某的商品房銷售廣告和宣傳資料已符合合同法規(guī)定的要約的條件。 
  　　其次，商品房預(yù)售區(qū)別于現(xiàn)房銷售的最大特征，是交易發(fā)生時(shí)作為標(biāo)的物的商品房尚未建成，買受人只能借助出賣人提供的資料、通過想象來認(rèn)知所購(gòu)房屋的情況。原告作為消費(fèi)者，在交易中處于弱勢(shì)地位，對(duì)其所購(gòu)房屋的具體情況只能通過被告的口頭和書面描述得到認(rèn)知。本案被告不僅在中心水景廣場(chǎng)效果圖的宣傳資料中，標(biāo)明了噴泉水帶、水景觀等圖案，而且在與原告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中又作出承諾。但是，在建設(shè)中被告在未告知原告夏某的情況下，將中心水景廣場(chǎng)一帶由宣傳資料圖片中的噴水池、水池、水帶、水景觀、花圃改建為香榭麗舍牌坊和幾個(gè)長(zhǎng)型的綠化帶，其實(shí)物與效果圖差距較大，景觀建設(shè)嚴(yán)重縮水，其行為違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條的規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)……”及被告在補(bǔ)充協(xié)議約定的內(nèi)容，已構(gòu)成違約。  
  　　該案案號(hào)為：（2007）楚中民終字第3號(hào)