1、消費者維權(quán)意識在不斷增強。2005、2006年西安市仲裁委員會共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費者針對開發(fā)商提起的維權(quán)申請。
2、消費者維權(quán)成功的比例不斷提高。廣大消費者依據(jù)合同及相關(guān)法律維權(quán)成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調(diào)解結(jié)案，消費者的合法權(quán)益得到維護，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費者與開發(fā)商之間的矛盾；經(jīng)仲裁庭裁決結(jié)案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費者的仲裁請求。
3、形成了新的消費者維權(quán)熱點問題。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔違約責任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔違約責任的案件占到三成左右，對房屋是否達到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。
4、消費者集體維權(quán)的意識有待不斷引導。2006年西安仲裁委員會受理的167件案件中，僅有3件消費者集體維權(quán)案件，最多的一件70戶，最少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費者案件處理結(jié)果，不愿直接實施維權(quán)行為。在具體維權(quán)過程中，部分消費者缺少集體維權(quán)意識的特點十分明顯。
★ 陜西永嘉信律師事務(wù)所消費提示：
陜西永嘉信律師事務(wù)所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務(wù)屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會基本一致。陜西永嘉信律師事務(wù)所接受西安仲裁委員會的委托，結(jié)合承辦案件的具體特點，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對廣大購房消費者有所幫助。
a、開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例：
案例1、2004年7月間，吳先生購買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生；開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應(yīng)當承擔違約金，合同繼續(xù)履行；開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商退還購房款、承擔違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會提出仲裁申請，請求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購房款、承擔違約金，并賠償相應(yīng)的損失。西安仲裁委員會認定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔違約金的請求，部分支持了吳先生賠償損失的請求。
案例2、2005年10月份，王先生與某開發(fā)商以《商品房買賣合同示范文本》為藍本簽訂購房合同。合同第八條“交付期限”條款約定，開發(fā)商應(yīng)于2006年3月1日前應(yīng)將具備“該商品房經(jīng)驗收合格”條件的商品房交付王先生。合同第十一條“交接”條款約定，雙方進行驗收交接時， “出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》”。交房期限屆滿前，開發(fā)商通知王先生辦理入住交付手續(xù)。按照開發(fā)商的交房程序要求，王先生在辦理交房手續(xù)過程中首先與開發(fā)商結(jié)清房款和辦理房產(chǎn)證的相關(guān)費用，在開發(fā)商提供的《入伙憑證》上簽字，然后現(xiàn)場驗房無誤后在《業(yè)主入伙驗房單》上簽字領(lǐng)取鑰匙。隨后在開發(fā)商委托的前期物業(yè)管理公司處領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》時，王先生發(fā)現(xiàn)自始至終未看到開發(fā)商提供《竣工驗收備案表》，遂要求開發(fā)商提供并拒絕辦理后續(xù)手續(xù)。此后，王先生多次與開發(fā)商協(xié)商無果，向西安仲裁委員會提起仲裁，請求確認交付的房屋不符合交付條件，開發(fā)商應(yīng)提供《竣工驗收備案表》，全面履行交房義務(wù)并承擔逾期交房的違約責任。仲裁庭經(jīng)過審理，認為合同中并未約定開發(fā)商應(yīng)于交付房屋的同時提供《竣工驗收備案表》，開發(fā)商交付的房屋已經(jīng)驗收合格，王先生已在載明房屋“現(xiàn)已交付使用”的《入伙憑證》及《業(yè)主入伙驗房單》上簽字，開發(fā)商已經(jīng)按照合同約定履行了全部合同義務(wù)，不存在違約行為，裁決對王先生的仲裁請求不予支持。
◆ 消費提示：1、商品房交付使用條件有哪些？
?。?）商品房交付使用的法定條件是竣工驗收合格，即開發(fā)商依法應(yīng)向消費者出具《工程竣工驗收報告》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”?！督ㄖā返诹粭l“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》也都明確規(guī)定，商品房需竣工驗收合格后，方可交付使用。
值得注意的是，2000年1月10日《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》實施后，對建設(shè)工程的竣工驗收的方法和程序進行了較大的調(diào)整，現(xiàn)有竣工驗收的方法和程序為：施工單位在完工以后向建設(shè)單位（即開發(fā)商）申請竣工驗收，建設(shè)單位認為條件成就組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進行驗收，驗收同時必須邀請建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門對驗收進行現(xiàn)場監(jiān)督。驗收過程完成后，建設(shè)單位和工程質(zhì)量監(jiān)督部門分別向建設(shè)行政管理部門提交《建設(shè)工程竣工驗收報告》和《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》，然后在規(guī)定的期限內(nèi)（分別為竣工驗收合格之日起15日內(nèi)、工程竣工驗收之日起5日內(nèi)）向建設(shè)行政管理部門提交進行備案。工程質(zhì)量監(jiān)督部門和建設(shè)行政管理部門認為建設(shè)單位組織的竣工驗收各方面都符合法律法規(guī)的規(guī)定，出具《房屋建筑工程、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程備案告知書》，建設(shè)單位最終取得取得《竣工驗收備案表》。
（2）消費者購買商品房過程中可以將開發(fā)商取得《竣工驗收備案表》作為合同約定的交房條件。通過上述分析，開發(fā)商取得《工程竣工驗收報告》與取得《竣工驗收備案表》之間尚有一定的時間差距，因《工程竣工驗收報告》系開發(fā)商自行組織，在驗收的過程中還有質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對驗收過程進行監(jiān)督并向建設(shè)行政管理部門提交《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》的過程，建設(shè)行政管理部門對驗收也有一個監(jiān)督管理的過程?？⒐を炇者^程是否真實、程序是否合法，是否有違反國家有關(guān)建設(shè)質(zhì)量管理部門的質(zhì)量管理行為尚需建設(shè)行政管理部門作出判斷，如果發(fā)現(xiàn)驗收過程中存在問題還要重新驗收。只有這一過程中沒有違反規(guī)定的行為，才可取得《竣工驗收備案表》。依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第49條的規(guī)定，開發(fā)商要想取得《竣工驗收備案表》不但要經(jīng)工程竣工驗收合格，還需取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的單項驗收合格。
對消費者而言，接收取得《竣工驗收備案表》的房屋風險最小?！渡唐贩抠I賣合同示范文本》第八條“交付期限”條款對交付條件的約定共有5種，其中第5種可以由消費者與開發(fā)商自行約定，建議消費者選擇第5種并明確約定為“該商品房經(jīng)竣工驗收合格，并取得建設(shè)行政管理部門出具的《竣工驗收備案表》”。
2、消費者應(yīng)該如何接收開發(fā)商交付的房屋？
案例2中王先生之所以敗訴，除了在簽訂合同過程中未能有效防范風險外，另外一個重要原因就出在接收房屋過程中，沒有注意開發(fā)商在交付房屋程序上存在的不當之出。開發(fā)商要求的交房程序為：驗明消費者身份→結(jié)清房款和辦理房產(chǎn)證的相關(guān)費用→在開發(fā)商提供的《入伙憑證》上簽字（明確約定房屋“現(xiàn)已交付使用”）→現(xiàn)場驗房→在《業(yè)主入伙驗房單》上簽字→領(lǐng)取鑰匙→領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》等文件。概括而言，就是消費者首先交清全部費用，然后在《入伙憑證》或《入伙協(xié)議書》上簽字（該類文件一般開發(fā)商提前已經(jīng)印制完成，明確約定房屋“現(xiàn)已交付使用”，消費者一旦簽字，在仲裁過程中開發(fā)商會以房屋已經(jīng)實際交付使用進行抗辯，消費者可能喪失拒收房屋、主張遲延交房違約金的權(quán)利，此時僅能主張開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔交付不符合合同約定的違約金，陷入被動。），最后才是消費者實際現(xiàn)場驗房、領(lǐng)取鑰匙并領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。部分消費者在向陜西永嘉信律師事務(wù)所咨詢過程中樸素地舉例，如果在商場購買一件商品為例，消費者在從未看過商品的情況下，出賣人先讓消費者交清全部貨款并在收貨單上簽字認可商品已經(jīng)實際拿到，然后才從柜臺下拿出商品告訴消費者“這就是你買的商品”。此時消費者才有機會仔細查驗商品是否存在質(zhì)量問題，是否有《合格證》，若消費者此時發(fā)現(xiàn)衣服存在質(zhì)量問題，或沒有合格證，非常被動。消費者認為開發(fā)商單方面制訂的房屋交接程序無合同依據(jù)，對消費者有失公平。
目前，商品房預(yù)售合同均采用網(wǎng)簽，采用的《商品房買賣合同示范文本》第十一條“交接”條款對交接程序的約定并不明確。陜西永嘉信律師事務(wù)所在承辦或接受咨詢的案件中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)消費者在合同簽訂時對交接程序的約定并未充分重視，在交接過程中開發(fā)商又承諾驗房過程中出現(xiàn)問題立即安排人員處理，故九成以上消費者均按照開發(fā)商的交接程序要求對房屋進行交接。
通過上述分析不難看出，消費者在購房過程中如要有效的規(guī)避房屋交接過程中的風險，首先要在與開發(fā)商簽訂的合同中明確約定房屋交接的程序。結(jié)合《商品房買賣合同示范文本》第十一條“交接”條款，消費者可在合同附件四補充協(xié)議中作類似如下房屋交接程序約定，盡可能降低風險：出賣人向買受人發(fā)出入住通知書→買受人書面簽收“收到入住通知書”→買受人書面簽收“商品房鑰匙收到條”→出賣人提供《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、商品房面積測量結(jié)果及依據(jù)等相關(guān)文件→買受人現(xiàn)場驗房并在《業(yè)主入伙驗房單》上簽字→在開發(fā)商提供的《入伙憑證》上簽字→結(jié)清房款和辦理房產(chǎn)證的相關(guān)費用→簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》等文件，完成房屋交接手續(xù)。
簡而言之，消費者要盡可能在簽訂合同過程中與開發(fā)商明確驗房的具體程序，在房屋交接過程中以合同為依據(jù)，首先審查開發(fā)商提供的交接文件是否齊備，然后現(xiàn)場驗房，無誤后方才簽訂《入伙憑證》并清款，最后簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》等文件。陜西永嘉信律師事務(wù)所在處理部分開發(fā)商委托事項過程中也發(fā)現(xiàn)，一些講誠信、注重維護市場公平交易秩序的開發(fā)商向消費者交付的房屋基本都能符合合同約定的交付條件，甚至超出約定交付條件（如主動辦理好《竣工驗收備案表》）交房。如果廣大開發(fā)商在誠信履約的情況下，能夠重視交房程序的公平、公正對建立健康市場經(jīng)濟秩序的重要作用，消費者與開發(fā)商之間和諧關(guān)系的建立就會成為現(xiàn)實。
b、開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證糾紛案例：
案例3、白先生2003年10月購買位于西安市東郊一處房屋，合同約定“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后365日內(nèi)，為買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書并實際交付買受人”，逾期辦理的開發(fā)商需承擔支付“買受人已付房款千分之三的違約金”。合同簽訂后，2004年12月31日前房屋交付使用，但直至2006年12月1日開發(fā)商才將房產(chǎn)證辦理并實際交付白先生。白先生此后得知，業(yè)主購房合同中有關(guān)逾期辦證違約金計算的方式并不一致，包括白先生的違約金計算方式，還存在千分之五及每日千分之零點三的計算方式共三種。以白先生總購房款25萬元計算，開發(fā)商賠付的違約金出現(xiàn)750元、1250元、25050元三種，差距居然有33倍之多！白先生十分不解，同樣的行為，違約金差距如此巨大，自己能否按照最高的計算方式主張違約金？陜西永嘉信律師事務(wù)所接受了白先生的咨詢，白先生接受了咨詢意見，與開發(fā)商按照合同約定條件達成和解。
案例4、彭女士、張先生夫婦二人2004年購買高新區(qū)一處房屋，購房合同第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”中約定“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后180個工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的”，買受人可以選擇退房并主張違約金，或不退房并主張違約金。2005年3月1日房屋交付使用，但直至2006年3月份，彭女士、張先生夫婦二人仍未取得房產(chǎn)證。通過了解得知，開發(fā)商對整幢樓的初始登記手續(xù)尚未完成，房產(chǎn)證還不具備辦理條件。彭女士、張先生提起仲裁申請，請求解除合同并要求開發(fā)商承擔違約金并賠償裝修等損失。經(jīng)過仲裁庭調(diào)解，開發(fā)商向彭女士、張先生承諾在一定期限內(nèi)排除辦理房產(chǎn)證中的障礙、辦理房產(chǎn)證，并支付了違約金。
◆ 消費提示：1、房產(chǎn)證對消費者至關(guān)重要，消費者要緊密關(guān)注房產(chǎn)證的辦理情況。
房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》三種。通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證，房產(chǎn)證的內(nèi)容應(yīng)與登記簿的內(nèi)容相一致。房產(chǎn)證是對特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔保物權(quán)等狀況。基于一物一權(quán)主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個具有獨立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋只有一個所有權(quán)，在不動產(chǎn)登記上只能有一項所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個房產(chǎn)證。房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放《房屋共有權(quán)證》；如存在他項權(quán)利人，還可向他項權(quán)利人發(fā)放《房屋他項權(quán)證》。按照我國現(xiàn)行的房屋所有權(quán)登記制度，房屋登記是城鎮(zhèn)房屋權(quán)利歸屬的法定公示方法，在以房屋為標的物的交易行為中，須經(jīng)登記始發(fā)生物權(quán)法上的效力。房屋所有權(quán)歸屬的確認須以登記簿上的記載為準。房產(chǎn)證作為一種證書，雖然可以證明房屋所有權(quán)歸屬于誰的法律事實，但其證明力的依據(jù)是其上記載與登記簿上的記載具有一致性。如果離開了不動產(chǎn)登記簿或與登記簿的記載不相一致，房產(chǎn)證在交易活動中就失去了對房屋權(quán)利歸屬的證明力，而只能成為向登記機關(guān)請求確權(quán)的證明文件。如果登記簿上未作變更，房產(chǎn)證自身任何單獨的變更均不產(chǎn)生物權(quán)法上的效力。房產(chǎn)證不能脫離登記簿的記載而發(fā)揮其證明作用。
對廣大消費者而言，房產(chǎn)證主要是為了保證房屋登記活動的秩序與安全。房產(chǎn)證首先起到登記行為完成、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的證明作用。登記機關(guān)在完成房屋登記事務(wù)后，將房產(chǎn)證發(fā)放給權(quán)利人，表明登記機關(guān)已經(jīng)根據(jù)事實、法律和當事人的申請，完成了相應(yīng)的房屋登記。由于房產(chǎn)證記載的內(nèi)容與登記簿的內(nèi)容具有一致性，因此，房產(chǎn)證起到一種備忘的作用。權(quán)利人可以根據(jù)自己持有的房產(chǎn)證內(nèi)容，掌握自己的財產(chǎn)情況，而不必每每去查閱登記簿。房產(chǎn)證最重要的作用還是保證登記活動的安全。因為房屋的權(quán)屬情況依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載，而登記簿由登記機關(guān)記載并且由該機關(guān)保管，并不在權(quán)利人的控制之下，如果登記機關(guān)或者其工作人員，擅自更改登記簿的內(nèi)容，權(quán)利人就面臨失權(quán)的危險。為了防止此種情況的發(fā)生，登記機關(guān)在進行了房屋登記之后，有必要再向權(quán)利人發(fā)放房產(chǎn)證，其上記載與登記簿相同的內(nèi)容。如果事后發(fā)現(xiàn)登記簿的記載有與房產(chǎn)證相異之處，權(quán)利人可以房產(chǎn)證的記載對抗登記機關(guān)，要求登記機關(guān)恢復原記載并承擔責任。所以，在我國以登記作為不動產(chǎn)權(quán)利公示方法的法律體系中，房產(chǎn)證的主要功用是在約束登記機關(guān)的行為，發(fā)放房產(chǎn)證是保證登記安全的重要措施。對消費者來說，購買房屋、取得房產(chǎn)證后，方才意味著消費者購買的房產(chǎn)經(jīng)過房屋管理部門登記簿的記載，房屋登記過程完成，消費者擁有了法律意義上的房屋所有權(quán)，并可以保證消費者房屋產(chǎn)權(quán)的安全。
2、逾期辦理房產(chǎn)證的違約金約定要明確、具體，開發(fā)商出現(xiàn)違約行為后，消費者要依據(jù)合同主張權(quán)利。
在案例3中，白先生依據(jù)合同能夠向開發(fā)商主張的違約金數(shù)額明顯低于其它同類消費者。這其中存在多種原因，作為消費者首先要清楚在合同中約定違約金的目的及作用。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，違約金具有補償性和懲罰性兩種功能，其目的均是為了督促開發(fā)商履行合同義務(wù)。違約金的補償性是指在開發(fā)商違反辦證義務(wù)時，對因此給消費者造成的損失給與補償，違約金不足以彌補消費者實際損失，開發(fā)商還應(yīng)向消費者賠償不足部分；違約金的懲罰性是指開發(fā)商違法辦證義務(wù)，即便沒有造成消費者的實際損失，但因違約條款本身就是對開發(fā)商違約行為的懲罰，故開發(fā)商仍應(yīng)按照違約條款向消費者支付違約金。對開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證違約金的約定，最終目的不是求得開發(fā)商的賠償，而是對開發(fā)商全面履行辦證義務(wù)的約束，督促開發(fā)商及時履行相關(guān)辦證義務(wù)，消費者的最終目的應(yīng)是要求開發(fā)商辦理房產(chǎn)證。
通過上述分析不難看出，在購房后如果能盡可能早取得房產(chǎn)證對消費者最為有利，消費者購房的目的也才能全部實現(xiàn)。在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同過程中，簽訂逾期辦證開發(fā)商“每日”承擔相應(yīng)違約金的條款最有利于實現(xiàn)消費者的購房目的。案例4中白先生購房的目的已完全實現(xiàn)，其理性維權(quán)，選擇與開發(fā)商達成和解的作法值得肯定。
