3、消費(fèi)者應(yīng)該如何辦理房產(chǎn)證？

　　辦理房產(chǎn)證過(guò)程中，買(mǎi)受人（即消費(fèi)者）是法定義務(wù)人，開(kāi)發(fā)商負(fù)有協(xié)助義務(wù)，買(mǎi)受人可以委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證或自行辦理房產(chǎn)證。

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》均相應(yīng)規(guī)定房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（承購(gòu)人）提出申請(qǐng)。房屋買(mǎi)受人是申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證的法定義務(wù)人。

　　依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商作為申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3 個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交相關(guān)資料，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行初始登記是消費(fèi)者辦理房產(chǎn)證的前提條件之一。前述行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章也明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)受人申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證負(fù)有的協(xié)助義務(wù)。實(shí)踐辦理過(guò)程中，房屋管理部門(mén)因?qū)嶋H工作的需要，要求開(kāi)發(fā)商集體代辦房產(chǎn)證，并不受理消費(fèi)者單獨(dú)的辦證申請(qǐng)。

　　同時(shí)，由于上述規(guī)定中僅規(guī)定了開(kāi)發(fā)商不履行協(xié)助義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的行政責(zé)任，沒(méi)有也不可能規(guī)定其民事責(zé)任，這對(duì)保護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益不利。對(duì)消費(fèi)者而言，在購(gòu)房合同明確約定并委托開(kāi)發(fā)商代理房產(chǎn)證辦理事宜是比較方便易行的方式。一方面，結(jié)合《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”中，出賣(mài)人的義務(wù)一般僅是在約定時(shí)間內(nèi)將應(yīng)由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，并沒(méi)有具體辦理完成并交付消費(fèi)者時(shí)間的約定；另一方面，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十七條有關(guān)30天登記機(jī)關(guān)予以核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)的規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條、第十九條的規(guī)定，消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)房屋房產(chǎn)證可以由一個(gè)基本的時(shí)間判斷標(biāo)準(zhǔn)：用合同第15條約定的時(shí)間加上30天時(shí)間，再給于一定的容忍時(shí)間，仍然沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，此時(shí)就要充分關(guān)注房產(chǎn)證不能辦理的責(zé)任是否在于開(kāi)發(fā)商；如果因開(kāi)發(fā)商原因，在合同第15條約定的時(shí)間超過(guò)一年仍沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，消費(fèi)者有權(quán)主張解除合同和賠償損失。

　　c、二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例：

　　案例5、張女士2004年3月通過(guò)房屋中介公司居間服務(wù)與周先生簽訂合同，購(gòu)買(mǎi)張先生位于西安市高新區(qū)的一處房產(chǎn)。張女士按照約定向中介公司支付了中介費(fèi)用，并將購(gòu)房款中的25000元暫存于中介公司。2004年7月間，周先生取得房產(chǎn)證，此后周先生以更高的價(jià)格將房屋出售給第三人并辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。2005年1月，張女士按照合同約定準(zhǔn)備支付全部購(gòu)房款、辦理過(guò)戶手續(xù)、交接房屋過(guò)程中，被周先生告知上述事實(shí)，雙方協(xié)商不成，張女士向西安仲裁委員會(huì)提起仲裁申請(qǐng)，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約金。此案經(jīng)過(guò)仲裁庭調(diào)解，雙方和解，張女士仲裁申請(qǐng)，周先生支付了部分違約金。

　　案例6、2006年10月間，唐女士婚期將至，急需一套位于東門(mén)外附近的房屋，通過(guò)與中介公司多次溝通，唐女士被中介人員說(shuō)服，約定周末帶20000元定金與房主見(jiàn)面、驗(yàn)房、簽訂合同。見(jiàn)面后，房主自稱自己年事已高，喪偶，子女均在外地，全權(quán)委托中介公司處理與唐女士的房屋買(mǎi)賣(mài)事宜。唐女士要求查驗(yàn)房產(chǎn)證、房主身份證原件，房主及中介公司均無(wú)法提供。中介人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)其公司的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)宗旨，擔(dān)心唐女士私自與房主買(mǎi)賣(mài)無(wú)法獲取中介費(fèi)的顧慮，勸說(shuō)唐女士先交納定金及中介費(fèi)用，隨即在公司出示相應(yīng)證件，付清全部房款后立即辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。唐女士將信將疑，遂向陜西永嘉信律師事務(wù)所律師咨詢，在律師的建議下，唐女士中止了繼續(xù)交易。此后，唐女士按照律師指導(dǎo)購(gòu)得一套二手房，已將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)辦理完畢。

　　◆ 消費(fèi)提示：1、二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中首先要注意防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二手房的消費(fèi)者，應(yīng)從以下幾個(gè)角度防范風(fēng)險(xiǎn)：

　?。?）產(chǎn)權(quán)狀況風(fēng)險(xiǎn)的防范。首先要查明預(yù)購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)與房主的身份是否相符，是否存在其他共有人。其次，司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓；若房屋設(shè)定了抵押，交易中心也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。這兩種情況，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)充分重視。第三，消費(fèi)者要了解清楚，房屋是否已經(jīng)向第三人出租。

　　依據(jù)今年開(kāi)始實(shí)施的《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)二手房前可以在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行房屋權(quán)利記載信息的查詢，以確定該房屋產(chǎn)權(quán)狀況、是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。

　　（2）房屋類型風(fēng)險(xiǎn)的防范?，F(xiàn)在市面上的房屋大部分為商品房，但也存在部分公房、經(jīng)濟(jì)適用房（包括集資房）、房改房、安居房、產(chǎn)權(quán)狀況尚不明晰的房屋等。非商品房的出售受到相應(yīng)限制，稅費(fèi)的繳納比例也不相同，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)之前要調(diào)查清楚。

　　（3）合同簽訂風(fēng)險(xiǎn)的防范。決大多數(shù)消費(fèi)者都知道房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由購(gòu)房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂，但往往忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否還有其他共有權(quán)人，如其他共有產(chǎn)權(quán)人以合同簽訂人未取得其同意為由主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，則購(gòu)房人有可能僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過(guò)失責(zé)任，且舉證責(zé)任在于購(gòu)房人，此種情形對(duì)消費(fèi)者比較被動(dòng)。以出賣(mài)人婚前購(gòu)房、婚后取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上僅載明出賣(mài)人為所有權(quán)人未注明其配偶為共有權(quán)人為例，買(mǎi)受人可能面臨前述風(fēng)險(xiǎn)。

　　在具體購(gòu)房過(guò)程中，消費(fèi)者可以根據(jù)產(chǎn)權(quán)證、其他法律文件（如商品房買(mǎi)賣(mài)合同、戶口簿）確定欲購(gòu)房屋的合法、全部產(chǎn)權(quán)人，與房屋的全部產(chǎn)權(quán)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。如簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人或部分產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人應(yīng)要求出賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)人或他項(xiàng)權(quán)利人出具的委托書(shū)。

　　（4）付款方式風(fēng)險(xiǎn)的防范。很多買(mǎi)賣(mài)雙方通常只關(guān)注房屋價(jià)款達(dá)成一致，對(duì)于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視，結(jié)果在履行過(guò)程中常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明確而產(chǎn)生糾紛，消費(fèi)者在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)對(duì)付款方式流程做出明確、具體的約定，如果能夠?qū)⒏犊罘绞脚c辦理房屋交接手續(xù)、房屋過(guò)戶手續(xù)進(jìn)行結(jié)合約定，必要時(shí)可采用將款項(xiàng)通過(guò)公證機(jī)關(guān)支付或聘請(qǐng)律師提供見(jiàn)證、付款服務(wù)，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)。

　?。?）房屋交接風(fēng)險(xiǎn)的防范。對(duì)交接的具體時(shí)間，交接房屋時(shí)相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算，一定要進(jìn)行全面的約定。若無(wú)具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房、相關(guān)費(fèi)用無(wú)人結(jié)算的尷尬情況。消費(fèi)者可在買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定交房日期及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、氣、物業(yè)費(fèi)、大修基金、供暖費(fèi)用、固定電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、采暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

　?。?）需繳納稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)的防范。如前所述，不同類型房屋的稅費(fèi)并不完全相同，在購(gòu)買(mǎi)二手房以前一定要進(jìn)行了解、咨詢，做到心中有數(shù)。

　　2、如何簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同、二手房買(mǎi)賣(mài)的基本流程。

　　結(jié)合前面的分析，以下幾個(gè)方面是消費(fèi)者在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)需要注意的問(wèn)題：（1）寫(xiě)清房屋的具體情況，如地址、面積、樓層、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所、是否存在共有權(quán)人、是否存在承租人等；（2）明確房?jī)r(jià)具體包括哪些設(shè)施、項(xiàng)目，如屋內(nèi)哪些設(shè)施是在房?jī)r(jià)之內(nèi)，哪些是要另外計(jì)算費(fèi)用的，煤氣、維修基金是否也包括在房?jī)r(jià)之內(nèi)等；（3）細(xì)化付款方式；（4）確定房屋過(guò)戶日期與交接日期。過(guò)戶日期和房屋交接日期是兩碼事，過(guò)戶日期是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的日期，而房屋交接日期直接決定了屋內(nèi)的水電煤等費(fèi)用是由上家還是下家付，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明房屋交接日期是在過(guò)戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定具體日期，并明確約定房屋交接前的產(chǎn)生的費(fèi)用由上家承擔(dān)，房屋交驗(yàn)后產(chǎn)生的費(fèi)用由下家承擔(dān)；（5）明確違約責(zé)任。

　　陜西永嘉信律師事務(wù)所結(jié)合工作中處理的二手房糾紛案件，總結(jié)以下二手房買(mǎi)賣(mài)流程供消費(fèi)者參考：挑選中介→審查房屋權(quán)屬→了解房屋使用狀況→實(shí)地查看房屋質(zhì)量→簽訂合同、明確中介收取定金性質(zhì)→上下家當(dāng)面談合同、簽訂合同→出賣(mài)人結(jié)清全部費(fèi)用→房屋過(guò)戶→完成燃?xì)膺^(guò)戶→出賣(mài)人遷移戶口→交接房屋、買(mǎi)受人付清全部房款。

　　3、先簽訂合同、交付房屋，后辦理房產(chǎn)證以規(guī)避稅費(fèi)的二手房交易方式要慎用。

　　2006年5月24日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部委的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中規(guī)定，“從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅”。為規(guī)避這一規(guī)定，陜西永嘉信律師事務(wù)所在工作中發(fā)現(xiàn)，部分消費(fèi)者簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，采用先簽訂合同、交付房屋，將辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間約定在二手房出賣(mài)人購(gòu)房5年后的作法，或先承租，待滿5年后再買(mǎi)的作法。這一辦法雖然可以為消費(fèi)者節(jié)約營(yíng)業(yè)稅，但也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，要謹(jǐn)慎采用。

　　如果在房屋交付后，過(guò)戶手續(xù)辦理前，二手房出賣(mài)人又將房屋向第三人出售并實(shí)際辦理了過(guò)戶手續(xù)，如前所述，依據(jù)我國(guó)契約登記的物權(quán)變動(dòng)模式，此時(shí)二手房買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的合同雖然仍然有效，但法律此時(shí)保護(hù)的是辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)的第三人對(duì)房屋的所有權(quán)，買(mǎi)受人僅能夠向出賣(mài)人主張違約責(zé)任，無(wú)法主張對(duì)所購(gòu)房屋的物權(quán)。此種情況下，二手房購(gòu)買(mǎi)人的合同目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　◆ 陜西永嘉信律師事務(wù)所對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛處理過(guò)程中的維權(quán)建議：

　　購(gòu)房消費(fèi)過(guò)程本身就屬于市場(chǎng)行為的一部分，只有遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，才能夠充分保護(hù)自身的權(quán)利。具體說(shuō)，購(gòu)房者應(yīng)以合同為基礎(chǔ)，在維護(hù)自身權(quán)益方面，注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

　　■要糾正對(duì)待簽訂合同過(guò)程中的兩種錯(cuò)誤傾向

　　對(duì)合同毫不重視只管簽字的作法，與認(rèn)為合同到處都是開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備的陷阱，忽略了自己的要求是什么，合同的目的是什么，對(duì)合同要求盡善盡美的作法都不利于保護(hù)消費(fèi)者自身權(quán)益。

　　■對(duì)特別關(guān)注的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)努力寫(xiě)進(jìn)合同

　　在法律上講，廣告宣傳是要約邀請(qǐng)，它不是真正的合同條款，一般來(lái)說(shuō)，沒(méi)有約束力。業(yè)務(wù)員的介紹特別是口頭承諾，如果沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)合同，也沒(méi)有約束力。業(yè)務(wù)員僅僅是代表開(kāi)發(fā)商推介樓盤(pán)，其代理權(quán)限是極其有限的，有的購(gòu)房者拿著業(yè)務(wù)員口頭承諾的錄音證據(jù)去要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)某種責(zé)任，這不是適當(dāng)?shù)木S權(quán)方式，也是沒(méi)有法律依據(jù)的。如果消費(fèi)者對(duì)某一方面的問(wèn)題，如綠化率、小區(qū)配套設(shè)施、小區(qū)周邊環(huán)境特別關(guān)注，就要和開(kāi)發(fā)商協(xié)商寫(xiě)進(jìn)合同。

　　■立足于解決問(wèn)題，不要輕起訟爭(zhēng)

　　法律也是雙刃劍，有時(shí)它不但達(dá)不到維護(hù)自身權(quán)益的目的，相反可能還會(huì)傷及自身。消費(fèi)者要認(rèn)識(shí)到，上法庭只能作為最后的救濟(jì)途徑。只要有協(xié)商的余地或協(xié)商的可能，就不要輕易放棄。對(duì)于解決問(wèn)題而言，如果能協(xié)商解決，對(duì)雙方都有利，除非萬(wàn)不得已，不要輕起訟爭(zhēng)。

　　■要注意保留和收集證據(jù)

　　訴訟有時(shí)也是不可避免的，掌握充分、可靠的證據(jù)是勝訴的保證。即使沒(méi)有涉訴，掌握開(kāi)發(fā)商違約的充分、可靠的證據(jù)，也會(huì)使自己在和開(kāi)發(fā)商的談判中處于有利的地位。因此，在整個(gè)交易的過(guò)程中，消費(fèi)者都應(yīng)該注意保留和收集一切能夠證明事實(shí)的相關(guān)證據(jù)，包括合同和所有雙方簽訂的協(xié)議，有時(shí)還需要采取錄音、錄像、照相的方法收集證據(jù)。

　　■解決糾紛要有勇有謀，集體維權(quán)效果好

　　同一小區(qū)內(nèi)，消費(fèi)者同時(shí)面臨糾紛也是一樣的。一戶消費(fèi)者維權(quán)的成本與權(quán)益的比例多數(shù)是不成比例的，有些消費(fèi)者無(wú)奈只能選擇沉默。如果選擇集體維權(quán)，一則可以降低維權(quán)成本，二則可以增加與開(kāi)發(fā)商談判的籌碼。從西安仲裁委員會(huì)受理的集體維權(quán)案件處理結(jié)果來(lái)看，如果消費(fèi)者在提起仲裁申請(qǐng)前開(kāi)發(fā)商態(tài)度還比較強(qiáng)硬的情況下，一旦消費(fèi)者選擇集體維權(quán)，此時(shí)開(kāi)發(fā)商一般都愿意與消費(fèi)者協(xié)商解決問(wèn)題。

　　■解決糾紛要依靠專業(yè)律師；訴訟解決還是仲裁裁決，消費(fèi)者可以選擇

　　房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛因涉及的法律法規(guī)繁雜，形式五花八門(mén)，糾紛各有不同，選擇正確的請(qǐng)求方案是成功維權(quán)的基礎(chǔ)。部分案件消費(fèi)者敗訴，怨天尤人，究其根本，卻是未能使用好法律這個(gè)最后的維權(quán)武器。只有依靠專業(yè)律師，消費(fèi)者維權(quán)成功才有保障。

　　仲裁與訴訟的最主要區(qū)別就是一裁終局，期限較短（四個(gè)月），形式靈活。在合同簽訂過(guò)程中選擇仲裁解決與開(kāi)發(fā)商的糾紛，對(duì)消費(fèi)者而言，相對(duì)省時(shí)、節(jié)約成本。

　　★ 消費(fèi)者協(xié)會(huì)結(jié)束語(yǔ)：

　　在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中消費(fèi)者的弱勢(shì)地位雖然不斷得到改善，但通過(guò)對(duì)2006年西安市商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的法律盤(pán)點(diǎn)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，維護(hù)廣大消費(fèi)者權(quán)益仍需要全社會(huì)的共同努力。結(jié)合目前部分開(kāi)發(fā)商不愿與消費(fèi)者過(guò)多協(xié)商合同條款的現(xiàn)狀，以及2006年消費(fèi)者在維權(quán)過(guò)程中出現(xiàn)的熱點(diǎn)、共性問(wèn)題，我們向全社會(huì)特別是房屋主管部門(mén)呼吁：在統(tǒng)一適用的示范合同中增加交付文件包括《竣工備案表》、開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證、公平的房屋交接程序等條款，指導(dǎo)消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商之間的交易行為，解決消費(fèi)者的困惑。我們也呼吁具有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商，與廣大消費(fèi)者一道共同創(chuàng)建公平、公正、誠(chéng)信的市場(chǎng)交易秩序，為黨和國(guó)家創(chuàng)建和諧社會(huì)的宏偉目標(biāo)承擔(dān)起自身應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。

　　“居者有其屋”這個(gè)古老的愿望，中國(guó)人正在一步步努力實(shí)現(xiàn)，過(guò)程雖然艱辛、漫長(zhǎng)，但我們相信，有了全社會(huì)的共同關(guān)注，中國(guó)人的住房夢(mèng)就一定能實(shí)現(xiàn)，我們的社會(huì)一定會(huì)更加和諧。