裁判要旨出賣人一房二賣，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到后手買受人名下，雖然沒有直接證據(jù)證明后手買受人出于故意或惡意，但可以根據(jù)雙方買賣關(guān)系中存在的諸多疑點(diǎn)和不合常理之處，推定雙方存在惡意串通。

　　案情

　　被告湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿系夫妻女關(guān)系（湯銘懿尚未成年）。2003年8月22日，原告楊勇與湯振華、沈鶯鶯簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定三被告將自己從某開發(fā)商處預(yù)購的一套期房以143萬元轉(zhuǎn)讓給楊勇；首期房款25萬元于2003年8月25日支付，余款118萬元于2004年4月30日前支付；2003年8月31日辦理房屋交接；可辦房產(chǎn)證之日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同訂立后，楊勇依約支付了首期房款，湯振華、沈鶯鶯亦將房屋及購房資料交付給了楊勇。楊勇對房屋進(jìn)行裝修后出租他人。2003年11月10日，湯振華、沈鶯鶯以出賣系爭房屋未征得湯振華同意、未通知并征得抵押權(quán)人同意及未辦出產(chǎn)權(quán)證依法不得買賣為由，向上海仲裁委員會申請仲裁，要求確認(rèn)與楊勇簽訂的買賣合同無效，恢復(fù)房屋原狀。上海仲裁委員會于2004年3月22日裁決未支持湯振華、沈鶯鶯的仲裁請求。2004年4月10日以后，楊勇委托律師多次致函湯振華、沈鶯鶯，要求就支付余款訂一個(gè)交接日期、方式，有關(guān)房產(chǎn)證辦理及轉(zhuǎn)讓手續(xù)可共同委托一個(gè)中介機(jī)構(gòu)辦理，費(fèi)用由楊勇支付。而湯振華、沈鶯鶯則要求楊勇將購房資料寄回，以便其辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。雙方就上述問題未能達(dá)成一致。2004年6月18日，湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿申領(lǐng)了系爭房屋的小產(chǎn)證；后于同年11月24日委托律師發(fā)函楊勇，提出解除合同；并于次日同被告吳成強(qiáng)簽訂買賣合同，以179萬元將系爭房屋轉(zhuǎn)讓給吳成強(qiáng)，當(dāng)日雙方去房地產(chǎn)交易中心辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。楊勇遂訴請確認(rèn)湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿將系爭房屋出售給吳成強(qiáng)的行為無效，確認(rèn)湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿解除與楊勇簽訂的房地產(chǎn)買賣合同的行為無效，楊勇與湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿簽訂的房地產(chǎn)買賣合同繼續(xù)履行。

　　裁判

　　上海市長寧區(qū)人民法院依照合同法第八條、第五十二條第（二）項(xiàng)、第六十條第一款、第六十八條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決：一、湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿將本市古北路1398弄8號201室房屋出售給被告吳成強(qiáng)的行為無效。湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿、吳成強(qiáng)應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，共同至房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，恢復(fù)原狀。二、湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿解除與楊勇之間所簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同的行為無效。三、楊勇與湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿應(yīng)繼續(xù)履行雙方簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同。楊勇應(yīng)于本判生效之日起三十日內(nèi)支付湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿房款人民幣118萬元；湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿應(yīng)于本判決生效后三十日內(nèi)與楊勇共同至房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿與吳成強(qiáng)不服一審判決，提出上訴。上海市第一中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。

　　評析

　　本案的爭議焦點(diǎn)主要是楊勇未在2004年4月30日前付款是否構(gòu)成違約，湯振華、沈鶯鶯主張合同已解除是否有依據(jù)以及湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿與吳成強(qiáng)之間的買賣合同是否有效。

　　湯銘懿在楊勇與湯振華、沈鶯鶯簽訂買賣合同時(shí)未滿十周歲，屬無民事行為能力人，湯振華、沈鶯鶯作為湯銘懿的父母，依照法律的直接規(guī)定享有代理其實(shí)施民事行為的權(quán)利。父母將其與未成年子女共同享有的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人，不僅是行使自身民事權(quán)利的行為，也是依據(jù)法定代理權(quán)行使未成年子女民事權(quán)利的行為，且該代理行為并未損害未成年子女的利益，故該權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)視湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿三人共同行使。楊勇與湯振華、沈鶯鶯簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)本著善意的原則，誠信履約，促成交易。而湯振華、沈鶯鶯在合同履行期間，向仲裁機(jī)構(gòu)提出申請，要求確認(rèn)雙方的買賣合同無效，由于當(dāng)時(shí)本市房價(jià)不斷走高，湯振華、沈鶯鶯的行為使楊勇對其能否誠信履約產(chǎn)生懷疑和不安，在2004年4月30日付款日到來之前，楊勇主動致函湯振華、沈鶯鶯，要求就房款的給付訂一個(gè)交接日期和方式，并提出委托中介機(jī)構(gòu)來辦理產(chǎn)證及產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由楊勇自己承擔(dān)。這一請求反映出楊勇要求繼續(xù)履行合同并及時(shí)付款的意思表示，雖非合同所約定，但由于湯振華、沈鶯鶯有不愿繼續(xù)履行合同的意思表示，楊勇需支付的房款數(shù)額又比較巨大，故其提出上述請求亦在情理之中，況且該請求也沒有損害和妨礙湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿的利益及其合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，但湯振華、沈鶯鶯不愿與楊勇進(jìn)行協(xié)商。楊勇認(rèn)為湯振華、沈鶯鶯的上述行為缺乏誠信，因而主張其未在2004年4月30日前付款是行使不安抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約，合乎情理與法律。鑒于楊勇未按期付款不構(gòu)成預(yù)期違約和根本違約，湯振華、沈鶯鶯主張行使法定解除權(quán)，缺乏依據(jù)。

　　湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿在雙方的合同經(jīng)仲裁裁決繼續(xù)履行、且沒有證據(jù)證明楊勇已收到解除通知函并予確認(rèn)的情況下，即與吳成強(qiáng)簽訂買賣合同，主觀上存在明顯惡意。吳成強(qiáng)表示其不知曉湯振華、沈鶯鶯此前已與楊勇簽訂買賣合同、并交付房屋之事實(shí)，但其與湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿之間的買賣關(guān)系存在諸多疑點(diǎn)和不合常理之處：（一）湯振華、沈鶯鶯、已將房屋交付給楊勇，楊勇將房屋出租他人，吳成強(qiáng)在購買價(jià)格如此之巨的房屋時(shí)，未去查看房屋，不盡合理；（二）楊勇對房屋進(jìn)行了裝修，湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿與吳成強(qiáng)在買賣合同中未對房屋中數(shù)額不小的裝修是否轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)讓金額進(jìn)行約定，有悖常理；（三）湯振華、沈鶯鶯在向楊勇發(fā)出解除通知函的次日上午即與吳成強(qiáng)簽約，并同時(shí)完成了產(chǎn)權(quán)過戶交易手續(xù)，而雙方在買賣合同中明確無中介公司居間介紹，訴訟中雙方均不能舉證證明合同具體洽談的過程；（四）當(dāng)時(shí)正值本市房價(jià)節(jié)節(jié)上升，雙方的交易價(jià)雖然高于楊勇的購買價(jià)，但與同地段類型房屋的市場價(jià)相比仍屬偏低，對此雙方均不能作出合理解釋；（五）湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿及吳成強(qiáng)均陳述雙方是現(xiàn)金交易，但不能提供銀行的存、取款憑證及資金來源及走向，況且179萬元是一筆巨款，堆放在一起體積巨大，僅清點(diǎn)工作就需要花費(fèi)大量時(shí)間，且按生活常理還有驗(yàn)證有無假幣的過程，雙方當(dāng)事人自己完成現(xiàn)金交割、并將179萬元現(xiàn)金存放在家中，亦有悖常理。由于湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿與吳成強(qiáng)的交易行為存在諸多不合常理之處，相關(guān)證據(jù)尚不足以證明吳成強(qiáng)是善意第三人，根據(jù)舉證責(zé)任分配的一般規(guī)則，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)，法院推定湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿與吳成強(qiáng)之間存在惡意串通，損害楊勇合同利益實(shí)現(xiàn)的情形。故楊勇主張確認(rèn)湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿與吳成強(qiáng)被告間的買賣合同無效。

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