案情：某房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)某房地產(chǎn)項目時，為了獲得銀行貸款，采用與本公司員工簽訂房屋預(yù)售合同，并向銀行辦理按揭的方式，獲得了銀行的按揭貸款。向銀行按揭后，其所有房屋均在房地產(chǎn)登記管理機關(guān)辦理了房屋抵押登記。后來，該房地產(chǎn)開發(fā)商又將房屋賣給了真正的買房人，并收取了房款，同時也交付了鑰匙，但隱瞞了該房屋已經(jīng)按揭抵押的事實，及至買房人辦理過戶登記時，才從房屋交易登記機關(guān)獲悉房屋登記為他人且已經(jīng)抵押的事實，房屋產(chǎn)權(quán)證無法辦理。買房人以開發(fā)商欺詐售房為由要求與開發(fā)商解除合同并要求開發(fā)商雙倍賠償已付購房款。
    
　　對此，有兩種意見：一種意見認為，開發(fā)商雖然隱瞞了該房已經(jīng)按揭抵押的事實，但該按揭實為虛假按揭，并非真正的“一房二售”，開發(fā)商已經(jīng)履行了交付房屋的義務(wù)，所謂的先買房的買房人人并非真正的購房人，其也不可能與實際買房人爭房，至于實際買房人的產(chǎn)權(quán)證，只要開發(fā)商將銀行貸款提前還完，就可解除抵押登記，從而使后買房的買房人辦理產(chǎn)權(quán)證的障礙得以消除。因此，開發(fā)商不應(yīng)承擔雙倍賠償?shù)拿袷仑熑?；另一種意見則認為，開發(fā)商在后一售房過程中存在重大欺詐，致使合同無法履行，買房人完全有權(quán)解除合同并要求雙倍賠償。

     分析：筆者同意第二種意見。

    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺以后，對于出賣人在訂立商品房買賣合同后，未告知買受人而將房屋抵押給第三人或?qū)⒃摲课葙u與第三人，或者故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明或提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實等五種情形下的欺詐行為，規(guī)定了買房人可以要求解除合同，返還購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購款一倍的賠償責任。

    該案中，開發(fā)商是否存在欺詐售房，是其是否承擔雙倍賠償?shù)拿袷仑熑蔚臓幾h焦點。后買房人在簽訂商品房預(yù)售合同時，開發(fā)商已經(jīng)將該房向銀行作了抵押登記，但其并未如實告知后買房人，這已經(jīng)構(gòu)成了隱瞞合同重大事項。買房人簽訂購房合同的目的是為了獲得房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益、處分該房屋的權(quán)利，而房屋一旦設(shè)置了抵押，則影響了其所有權(quán)的功能的發(fā)揮。因此，如果后買房人知道其所購買的房屋已經(jīng)抵押給銀行的事實，其最大的可能就是放棄購買該房屋。事實上，當買房人在支付了房款后，在辦理產(chǎn)權(quán)證時知道房屋已經(jīng)抵押的事實后，其要求解除合同的行為就已經(jīng)表達了其被欺騙后的心理狀態(tài)。因此，開發(fā)商的行為應(yīng)當認定為欺詐行為。

    第一種意見以開發(fā)商已經(jīng)將房屋鑰匙交給買房人，買房人已經(jīng)實際控制了該房屋為由，認為該房屋不是真正的一房二賣，故得出不能雙倍賠償結(jié)論，但其忽略所有權(quán)的權(quán)能除了還有占有、使用外還有收益、處分的權(quán)能。買房人支付了購買房屋所有權(quán)的對價，不可能只得到房屋的使用權(quán)。此其一。其二，依現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)的公示方法，因不動產(chǎn)物權(quán)或動產(chǎn)物權(quán)的不同而有所區(qū)別，不動產(chǎn)以登記和登記之變更作為權(quán)利享有與變更的公示方法，動產(chǎn)物權(quán)以占有作為權(quán)利享有的公示方法，以占有之移轉(zhuǎn)即交付作為其變更的公示方法。法律賦予登記、登記變更，及占有、交付以公信力，社會公眾可通過登記、登記變更及交付等獲悉物權(quán)的享有與變動情況。在房屋登記機關(guān)登記的產(chǎn)權(quán)人推定為房屋的所有權(quán)人，因此，在房屋交易登記機關(guān)已經(jīng)辦理了預(yù)售房登記的買房人，在法律上推定其為該房屋的所有權(quán)人，其享有對其被登記為產(chǎn)權(quán)人的房屋具有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。因此，第一種意見以該買房人不會與后買房人爭房，只是一種善意的推測，并不能排除某一天該買房人以所有權(quán)人的身份向后買房人行使物權(quán)請求權(quán)的可能，也不能排除該買房人日后將該房屋賣與他人的可能，因此，實際買房人的權(quán)利狀態(tài)處于一種極其危險的境地。其三，開發(fā)商欲消除后買房人取得房屋所有權(quán)的法律障礙，并非只是第一種意見所說的由開發(fā)商向銀行提前還完貸款，解除抵押就了事了，由于該房屋已經(jīng)預(yù)售登記為他人，從法律的層面上還需由登記的買房人與實際買房人之間達成房屋轉(zhuǎn)讓的意思表示，把本來由買房人向開發(fā)商購買商品房的行為變成了買房人向他人購買“二手房”的行為，這需要實際買房人與登記買房人二人的共同的意思表示一致才行。而非開發(fā)商的單方行為就可以達到。同時，由于開發(fā)商在后一賣房的行為中違反合同的約定，不能為買房人辦理產(chǎn)權(quán)登記，已經(jīng)構(gòu)成違約，且使合同的目的（買房人取得所有權(quán)登記，賣房人取得價款）無法實現(xiàn)，買房人得以解除合同。

    買房人與開發(fā)商就買賣商品房達成意思表示一致，該買賣合同合法、有效。合同成立后，開發(fā)商負有向買房人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)，即買房人對開發(fā)商享有請求其履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的請求權(quán)，此為債法上的請求權(quán)。由于開發(fā)商已經(jīng)將房屋向他人預(yù)售，且已經(jīng)抵押登記，致使該義務(wù)的履行障礙。在買房人要求解除合同且雙倍賠償成立時，其負有債法上的賠償義務(wù)。

    基于以上理由，筆者認為，某開發(fā)商的行為已經(jīng)構(gòu)成了故意隱瞞合同重大事項，且致使商品房買賣合同的目的不能達到，符合最高法院關(guān)于審理商品房糾紛案件的司法解釋中雙倍賠償?shù)臈l件，應(yīng)當承擔雙倍賠償?shù)拿袷仑熑?，同時，買房人得以解除合同。