問題講解

1．請(qǐng)問“土地使用權(quán)出讓”與“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的區(qū)別。
【解答】二者都是納稅人取得土地使用權(quán)的方式。其區(qū)別主要在于土地使用權(quán)的來源不同，國有土地使用權(quán)的出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，也就是通常所說的土地交易一級(jí)市場(chǎng)，即由國家出讓土地；如果購買者再進(jìn)轉(zhuǎn)讓，就是常說的二級(jí)市場(chǎng)交易，這屬于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

2．請(qǐng)問“土地出讓金”和“土地征用費(fèi)”的區(qū)別。
【解答】土地出讓金是國土部門在土地出讓過程中所收取的土地收益；土地征用費(fèi)是指把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫兀鸭w所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)槿袼械耐恋?，國家要?duì)原土地所有者因土地被征用受損失的情況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

3．甲房地產(chǎn)公司提供土地，乙公司則提供開發(fā)資金，房屋建成后，由兩公司按一定比例各自分配取得房地產(chǎn)。請(qǐng)問，在這一合作建房過程中，乙公司或者甲房地產(chǎn)公司應(yīng)如何繳納契稅?
【解答】根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對(duì)河南省財(cái)政廳(關(guān)于契稅有關(guān)政策問題的請(qǐng)示)的批復(fù)》(財(cái)稅[2000]14號(hào))第一條“甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)乙單位應(yīng)征收契稅，其計(jì)稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價(jià)格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅”的規(guī)定，合作建房的契稅納稅義務(wù)人為提供資金的一方，其計(jì)稅依據(jù)為所取得土地使用權(quán)的成交價(jià)格。而房屋建成后分配房屋時(shí)，雙方均無須繳納契稅。

4．為什么以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股的行為要繳納契稅?
【解答】根據(jù)建設(shè)部第96號(hào)令《建設(shè)部關(guān)于修改(城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定>的決定》第三條，以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。房產(chǎn)作價(jià)入股，房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給新成立的企業(yè)法人，投資者同時(shí)取得股權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定．房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移應(yīng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記并領(lǐng)取有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。因此，《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征收契稅。這樣既與現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律、法規(guī)相一致，也在契稅征收過程中簡便易行。

5．以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的繳納契稅嗎?
【解答】獲獎(jiǎng)方式一般是國家對(duì)單位、個(gè)人所做出某項(xiàng)突出貢獻(xiàn)或者參加社會(huì)活動(dòng)而給予的獎(jiǎng)勵(lì)。如政府對(duì)在社會(huì)文化領(lǐng)域做出具大貢獻(xiàn)的個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)一套房屋。其土地、房屋權(quán)屬是無償轉(zhuǎn)移，應(yīng)屬于土地使用權(quán)贈(zèng)與或者房屋贈(zèng)與。因此，以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋贈(zèng)與征收契稅。

6．繼承房屋、土地是否需要繳納契稅?
【解答】在2004年9月國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》(國稅函[2004]1036號(hào))中，對(duì)這個(gè)問題作出明確規(guī)定：
(1)對(duì)于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。
(2)按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

7．由于股權(quán)變動(dòng)，企業(yè)法人名稱變更，并因此進(jìn)行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過程中，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，是否繳納契稅?
【解答】對(duì)納稅人由于股權(quán)變動(dòng)引起企業(yè)法人名稱變更，并因此進(jìn)行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過程中，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的，按契稅法的規(guī)定不需要繳納契稅。

8．購房人以按揭、抵押貸款方式購買房屋的是否繳納契稅?
【解答】根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于抵押貸款購買商品房征收契稅的批復(fù)》(國稅函[1999]613號(hào))的規(guī)定，購房人以按揭、抵押貸款方式購買房屋，當(dāng)其從銀行取得抵押憑證時(shí)，購房人與原產(chǎn)權(quán)人之間的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，契稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，必須依法繳納契稅。

9．抵押的房地產(chǎn)是否征收契稅?
【解答】房地產(chǎn)抵押是以房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)作為標(biāo)的物的抵押關(guān)系，它是指債權(quán)人或第三人以房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人逾期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人即抵押權(quán)人依法將房屋折價(jià)抵作價(jià)款或變賣優(yōu)先得到清償。房地產(chǎn)抵押，抵押期間沒有改變土地、房屋權(quán)屬，因此對(duì)抵押行為不征收契稅。但是如果抵押期滿，由于無力償還貸款，發(fā)生房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)該在轉(zhuǎn)移時(shí)，按照契稅的有關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納契稅。