1.土地增值稅的清算條件
土地增值稅清算分為“應當清算”以及“主管稅務機關要求清算”兩種情況。
應當進行清算 |
主管稅務機關要求進行清算 |
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（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的 |
（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的 |
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（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的 |
（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 |
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（3）直接轉讓土地使用權的 |
（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的——應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算 |
2.非直接銷售和自用房地產的收入確定
（1）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
?。?）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售，其收入按下列方法和順序確認：
?、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
?、谟芍鞴芏悇諜C關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
3.土地增值稅的扣除項目的特殊規(guī)定
?。?）房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除；
（2）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
?。?）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的公共設施
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用途 |
收入 |
成本費用 |
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①建成后產權屬于全體業(yè)主所有的 |
無需確認收入 |
其成本、費用可以扣除 |
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②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的 | ||
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③建成后有償轉讓的 |
計算收入 |
以上公共設施，是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的，與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱烈站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等設施。
?。?）房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質量保證金，在計算土地增值稅時：
?、俳ㄖ惭b施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；
?、谖撮_具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。
（5）房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
（6）拆遷安置費的扣除
安置類型 |
稅務處理 |
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房地產企業(yè)用建造的該項目房地產安置回遷戶 |
安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費 |
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房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費 | |
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開發(fā)企業(yè)采取異地安置 |
異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，計入本項目的拆遷補償費 |
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異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費 | |
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貨幣安置拆遷 |
房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費 |
?。ㄎ澹﹥?yōu)惠政策
1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。
3.因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。
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