第三節(jié)　投資性房地產(chǎn)及涉稅規(guī)范
　　一、投資性房地產(chǎn)概述
　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)及范圍
　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
　　1.對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
　　2.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)
　　3.已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。
　?。?）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。
　　一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。
　　通常情況下，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。
　　這里的空置建筑物，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。
　?。?）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
　　企業(yè)將其辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
　　【營(yíng)業(yè)稅規(guī)范】酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。
　　【房產(chǎn)稅規(guī)范】
　?。ㄒ唬┱鞫惙秶?BR>　　1.房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，但獨(dú)立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻、室外游泳池等）不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
　?。ǘ┯?jì)稅依據(jù)
　　1.從價(jià)計(jì)征（經(jīng)營(yíng)自用的房產(chǎn)）——房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值
　　計(jì)稅價(jià)值：房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
　?。?）房屋原值
　　房屋原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。
　　對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。
　?。?）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定
　　房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。
　?、俜惨苑课轂檩d體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。
　?、趯?duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。
　　（3）對(duì)地價(jià)的規(guī)定
　　對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
　　（4）投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計(jì)稅的規(guī)定

　　2.從租計(jì)征（出租的房產(chǎn)）——房產(chǎn)租金收入
　　（1）如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。
　?。?）對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
　?。ㄈ┒惵?

　　（四）免稅的規(guī)定
　　1.損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅；
　　2.納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；
　　3.在基建工地為基建工程服務(wù)的各種工棚、材料棚等臨時(shí)性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅；當(dāng)施工結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接受的次月起照章納稅。
　　【印花稅規(guī)范】財(cái)產(chǎn)租賃合同，包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等合同，還包括企業(yè)、個(gè)人出租門店、柜臺(tái)等簽訂的合同，按照租賃金額的1‰貼花，稅額不足1元的，按1元貼花。

　　考試指南：2013注會(huì)注會(huì)各科考試時(shí)間 注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試大綱 考試科目

　　備考專題：2013年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試備考專題 2013年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試課后章節(jié)練習(xí)及答案專題

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