六、投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
　?。ㄒ唬┓峭顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
　　這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：
　?。?）企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書(shū)面決議；
　?。?）房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變，從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。
　　1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
　　作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
　　這種情況下，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日。租賃期開(kāi)始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。
　　一般而言如果企業(yè)自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使用的建筑物，如果董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議，明確表明其自行建造或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)租出、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議的日期。
　　2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
　　企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開(kāi)始日，將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
　　對(duì)不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物，如果董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書(shū)面決議，明確表明其自用房地產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)租出、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議的日期。
　　（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他房地產(chǎn)
　　1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)
　　轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。
　　2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨
　　轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議明確表明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。
　　【相關(guān)鏈接】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的相關(guān)稅費(fèi)
　　【特別提示】該內(nèi)容并非針對(duì)投資性房地產(chǎn)內(nèi)容，而是涉及到企業(yè)各種房地產(chǎn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，特別涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。考慮到其資產(chǎn)的特定，因此在這里進(jìn)行講解。
　　【教師提示】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中相關(guān)稅費(fèi)的繳納情況。

　　【營(yíng)業(yè)稅規(guī)范】
　?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)稅稅目
　　1.轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)
　　轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的行為，包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)，出租電影拷貝。
　　以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的，不征營(yíng)業(yè)稅；在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征營(yíng)業(yè)稅。
　　2.銷售不動(dòng)產(chǎn)
　　銷售不動(dòng)產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。
　?。?）以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的，不征營(yíng)業(yè)稅；在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征營(yíng)業(yè)稅；
　?。?）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅；
　?。?）單位或者個(gè)人自建建筑物后銷售，其自建行為視同發(fā)生應(yīng)稅行為。
　　自建建筑物征稅的規(guī)定

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