某市麒麟大廈系濱江房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的一座十三層寫字樓，2002年9月，中泰公司、景皓公司分別與濱江公司達(dá)成了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并預(yù)付了部分房款，2003年4月，麒麟大廈通過有關(guān)部門驗(yàn)收，同年5月，濱江公司在未告知已有房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的情況下，與華天房產(chǎn)公司簽訂了租賃合同一份，約定華天房地產(chǎn)公司獲得該大廈第八層的使用權(quán)，并約定“濱江公司為華天公司提供本物業(yè)南立面東側(cè)約四十平方米的戶外廣告位”。同年10月，中泰公司、景皓公司與濱江公司正式簽訂了房屋買賣合同，辦理的登記手續(xù)，分別取得了麒麟大廈第九、十層和第七層的房屋所有權(quán)。2003年8月，華天公司在麒麟大廈外墻體懸掛了“華天房產(chǎn)”字樣的巨幅廣告牌，該廣告牌覆蓋了麒麟大廈第六層到第十層?xùn)|邊的外墻體，由于廣告牌具有熒光效應(yīng)，所以無論白天還是晚上，方圓一公里之內(nèi)都能看到該戶外廣告。麒麟大廈于2004年3月成立了業(yè)主委員會(huì)，但并未召開過業(yè)主大會(huì)專門討論有關(guān)華天房產(chǎn)廣告牌的問題。

　　2004年9月，中泰公司與景皓公司向法院提起訴訟，認(rèn)為華天公司懸掛廣告牌的行為侵犯了他們對(duì)自身外墻體的所有權(quán)，使人們產(chǎn)生整座麒麟大廈都是華天公司的辦公樓的誤區(qū)。請(qǐng)求法院判令華天公司停止侵害，拆除廣告牌，恢復(fù)原狀。

　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為濱江公司于2002年9月與中泰公司和景皓公司達(dá)成過《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，但該轉(zhuǎn)讓合同僅證明中泰公司和景皓公司取得了要求濱江公司依約交付房屋的債權(quán)，并非取得了房屋的所有權(quán)，故中泰公司和景皓公司稱華天公司侵犯了他們的外墻體所有權(quán)，顯與事實(shí)不符，不予采信。鑒于該廣告位所有權(quán)的變動(dòng)發(fā)生在租賃期間，依照我國《合同法》的規(guī)定，該所有權(quán)變動(dòng)不影響《租賃合同》繼續(xù)有效。華天公司在合同約定的租賃期間內(nèi)使用本案廣告位，系有效合同賦予的權(quán)利，故判決駁回中泰公司和景皓公司的訴訟請(qǐng)求。

　　中泰公司和景皓公司不服，向檢察機(jī)關(guān)申訴，請(qǐng)求抗訴。

　　分歧意見：

　　檢察機(jī)關(guān)受理后，形成兩種分歧意見。

　　一種意見認(rèn)為華天公司與濱江公司簽訂租賃合同時(shí)，中泰公司和景皓公司尚未實(shí)際取得麒麟大廈的房屋所有權(quán)，因此自然也無外墻體所有權(quán)。既然在租賃合同中已約定了華天公司可以使用麒麟大廈約四十平方米的外墻體做廣告位，那么基于買賣不破租賃的原則，中泰公司和景皓公司在與濱江公司正式簽訂房屋買賣合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)尊重先前形成的租賃關(guān)系。故原審判決正確，本案不宜抗訴。

　　另一種意見認(rèn)為中泰公司和景皓公司與濱江公司簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同在先，并已預(yù)付了部分房款，雖未正式簽訂房屋買賣合同，但可認(rèn)為已經(jīng)取得了對(duì)所購房屋外墻體所有權(quán)的期待權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十八條規(guī)定，“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除，不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”，建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第七條規(guī)定，“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需要使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部分時(shí)，應(yīng)取得各所有人的一致同意，并簽訂書面協(xié)議”。由此可見，華天公司在未經(jīng)得權(quán)利人同意的情況下，擅自使用麒麟大廈共有外墻體，其行為已構(gòu)成侵權(quán)。濱江公司在明知已有轉(zhuǎn)讓合同的情況下，與華天房產(chǎn)公司達(dá)成的租賃外墻體合同實(shí)際上已侵犯了中泰公司和景皓公司實(shí)際可以期待的所有權(quán)，故原審判決有誤，應(yīng)當(dāng)抗訴。

　　評(píng)析意見：

　　筆者傾向于第一種意見，認(rèn)為原審判決并不存在錯(cuò)誤，本案不宜抗訴，理由如下：

　　首先，建筑物所有人對(duì)建筑物的自然延伸部分擁有占有、使用、處分的權(quán)利，當(dāng)這種權(quán)利受到侵犯時(shí)，建筑物所有人基于物上請(qǐng)求權(quán)，可以要求侵權(quán)者停止侵害、排除妨害或者恢復(fù)原狀。本案中華天公司在麒麟大廈外墻體上的廣告牌的行為是否直接侵犯了大廈六、七、九、十層業(yè)主單位的空間利用權(quán)呢？華天公司于中泰公司和景皓公司取得房屋所有權(quán)之前與濱江公司簽訂了房屋租賃合同，此前，中泰公司和景皓公司與濱江公司已達(dá)成了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并預(yù)付了部分訂房款，取得了房屋預(yù)購人對(duì)房屋的期待權(quán)，但該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議在民法上僅具有債權(quán)性質(zhì)，并非實(shí)際取得了房屋的所有權(quán)。華天公司在沒有取得房屋預(yù)購人同意的情況下，擅自與濱江公司簽訂《租賃合同》，雖在一定程度上侵犯了房屋預(yù)購人的期待權(quán)，但并沒有侵犯房屋預(yù)購人的空間利用權(quán)，因?yàn)榭臻g利用權(quán)是以所有權(quán)為基礎(chǔ)的一種派生權(quán)利，在沒有所有權(quán)的情況下，也就談不上存在空間利用權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十八條規(guī)定和建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第七條規(guī)定均是針對(duì)房屋所有權(quán)人而言的，因此，在中泰公司和景皓公司尚未取得房屋所有權(quán)時(shí)，就不會(huì)存在對(duì)其空間利用權(quán)造成損害的可能。

　　其次，一般說來，“買賣不破租賃”只適用于租賃合同先于買賣合同的情況，本案中，在濱江公司與華天公司的《租賃合同》之前雖然先存在有濱江公司與中泰公司、景皓公司的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，但在該種情況下，仍然符合“買賣不破租賃”的適用條件。因?yàn)樵摗斗课蒉D(zhuǎn)讓合同》僅具有預(yù)售性質(zhì)，正式的房屋買賣合同簽訂并生效于租賃合同之后，因此房屋產(chǎn)權(quán)人仍應(yīng)尊重在先成立的租賃關(guān)系。

　　再次，2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用。華天公司的戶外廣告牌雖間接影響到了大廈其他業(yè)主的利益，但在麒麟大廈業(yè)主委員會(huì)成立后，并未召開業(yè)主大會(huì)討論過對(duì)華天公司戶外廣告牌的問題，如果召開業(yè)主大會(huì)來討論這件事情，華天公司可能會(huì)同意以支付廣告費(fèi)為代價(jià)使其廣告牌繼續(xù)存在，大廈其他業(yè)主可能也會(huì)同意華天公司的意見，因此，在尚未征求大廈全體業(yè)主意見的情況下，斷然訴請(qǐng)拆除該廣告牌，恢復(fù)原狀，未免失之過急。

　　最后，從本案整個(gè)案情來看，中泰公司、景皓公司與濱江公司簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是在濱江公司與華天公司簽訂《租賃合同》之前，在《房屋轉(zhuǎn)讓合同》先于《租賃合同》成立的情況下，當(dāng)濱江公司與華天公司簽訂《租賃合同》時(shí)，基于誠實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)將麒麟大廈房屋出售或即將出售的相關(guān)情況告知華天公司，本案中濱江公司沒有履行該種義務(wù)，故也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的締約過失責(zé)任。