廣州市天河區(qū)人民法院民事判決書(shū) （2003）天法民三初字第1 270號(hào) 原告：廣州市園林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，住所地在廣州市東風(fēng)西路1 6 1號(hào)。法定代表人梁國(guó)立，總經(jīng)理。委托代理人郭忠革、楊雨來(lái)，均為廣東易春秋律師事務(wù)所律師。被告方華昌，男，1 970年11月5日出生，漢族，住廣州市黃埔大道中1 95.2號(hào)第1 002房。委托代理人余惠軍，廣東雄軍律師事務(wù)所律師。。原告廣州市園林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與被告方華昌商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院在2003年8月26日受理后，依法由審判員陳岷獨(dú)任審判，于2003年1 0月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告廣州市園林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的委托代理人郭忠革、被告方華昌的委托代理人余惠軍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
    原告廣州市園林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訴稱：我司與被告于1 998年8月7日簽訂了編號(hào)為穗房預(yù)契字第98048525號(hào)的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》，由被告購(gòu)買位于廣州市天河區(qū)黃埔大道中東城花苑F幢9A層（第十層）04號(hào)房屋（即廣州市黃埔大道中1 95.3號(hào)第1 00 1房），建筑面積為44.35平方米，金額為206924元。合同對(duì)付款方式約定如下：F幢9A層04房屋總金額為206924元，被告應(yīng)于1 998年8月7日前付清首期樓款20692元，于1 998年11月30日前付清第二期樓款42232元，其余樓款1 44000元于第三期開(kāi)始在廣州市建行盤(pán)福辦辦理按揭貸款手續(xù)。合同第十七條約定，允許本契約中所列的建筑面積與廣州市國(guó)土房管局核發(fā)的《房地產(chǎn)證》記載面積的誤差值為1％，如在1％以內(nèi)，雙方無(wú)需作任何補(bǔ)償或賠償，如誤差值超過(guò)1％，按本契約第四條規(guī)定的每平方米4665.7l元計(jì)算，雙方進(jìn)行多退少補(bǔ)。合同并對(duì)被告逾期付款的違約責(zé)任進(jìn)行了約定，即如被告未按約付款，則應(yīng)按房?jī)r(jià)款每日千分之一向我司支付滯納金。合同簽訂后，被告依約支付了房款206924元。200 1年廣州市國(guó)土房管局核發(fā)了被告所購(gòu)買的東城花苑F幢1 00 1房的《房地產(chǎn)證》，《房地產(chǎn)證》上記載的該套房屋實(shí)際建筑面積為50.77平方米，比合同中所列的預(yù)售面積44.35平方米增加了6.42平方米。根據(jù)合同第十七條的約定，被告應(yīng)補(bǔ)繳增加面積的房款29953.82元，但被告一直未補(bǔ)繳。我司曾分別于2002年6月1日、2002年7月1 2日向被告發(fā)出催款通知及律師函，要求其盡快繳納增加面積的房款，但被告一直未繳，至今尚欠我司購(gòu)房款本金29953.82元，逾期付款利息2694.75元（暫計(jì)至2003年8月3日）。為了維護(hù)自身的合法權(quán)益，我司請(qǐng)求法院判令被告向我司支付欠付房款本金29953.82元；被告支付自欠款日至實(shí)際清償日的利息（按每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)）；被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。被告方華昌辯稱：我不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原告以雙方訂立的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》第十七條約定建筑面積如誤差值超過(guò)1％，雙方進(jìn)行多退少補(bǔ)為由，訴求我支付房款本金及利息無(wú)理。根據(jù)雙方訂立的契約第二條約定：預(yù)售房屋的建筑面積為44-35平方米，含公共分?jǐn)偯娣e為6.65平方米，即套內(nèi)面積為37.7平方米，實(shí)用率85％；但原告交付使用房屋的建筑面積為50.77平方米，含公共分?jǐn)偯娣e為1 O.96平方米，即套內(nèi)面積僅39.8 1平方米，實(shí)用率僅78％，可見(jiàn)原告交付使用房屋的實(shí)用率已大大降低，達(dá)7％之多。最不公平的是，建筑面積所增加的6.42（50.77—44.35）平方米，主要是公共分?jǐn)偯娣e增加了4.32（1 0.96—6.65）平方米，套內(nèi)面積其實(shí)僅增加2.11（39.8 1—37.7）平方米。經(jīng)計(jì)算，誤差絕對(duì)值建筑面積為14.5％，公共分?jǐn)偯娣e誤差絕對(duì)值為64.8％，套內(nèi)面積為5.6％，其誤差之大，可見(jiàn)一斑。依照《商品房銷售管理辦法》第二十一條規(guī)定，在本案中，所售房按建筑面積計(jì)價(jià)，但雙方?jīng)]有按照前述規(guī)定，對(duì)套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時(shí)如何處理作出約定。依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，原告交付使用房屋的套內(nèi)面積和建筑面積的誤差比絕對(duì)值均超出3％，分別達(dá)5.6％和1 4.5％之多。所以，原告依法應(yīng)當(dāng)對(duì)交付使用房屋面積與約定嚴(yán)重不符承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)雙方訂立的契約第七條約定，原告應(yīng)于1 998年1 1月20日交付房屋，但其直到1 999年1 2月28日才能交付使用，逾期395日，按照契約第十九條約定，如原告不按約定的日期交付房屋的，從逾期交付使用之日起到實(shí)際交付之日止，原告交付違約金，違約金以我實(shí)際已付房?jī)r(jià)款總額每日千分之一計(jì)算。因此，原告應(yīng)付違約金給我為：73.50.綜上所述，原告違約在先，不但面積不符不退房款，而且逾期交付房屋也不支付違約金，要求我支付無(wú)合同根據(jù)和法律依據(jù)的所謂“欠付房款”無(wú)理。為此，請(qǐng)求法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。經(jīng)審理查明：1 999年1 O月20曰，原、被告簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約》，約定原告向被告預(yù)售位于廣州市黃埔大道中1 95號(hào)之三1 00 1房（以下簡(jiǎn)稱訟爭(zhēng)房屋），建筑面積為44.35平方米，每平方米房款為4665.7 1元，總房款為206924元；實(shí)際記載面積以經(jīng)廣州市國(guó)土局房地產(chǎn)管理局核發(fā)的房地產(chǎn)證記載的房屋建筑面積和土地使用面積（共用）及庭園土地使用面積為準(zhǔn)；雙方同意并確認(rèn)，允許本契約中所列的建筑面積或庭園土地使用面積與廣州市國(guó)土局房地產(chǎn)管理局核發(fā)的房地產(chǎn)證記載面積的誤差為1％，如在1％以內(nèi)（含1％），雙方無(wú)需作任何補(bǔ)償或賠償；如誤差值超過(guò)1％，按本契約第四條規(guī)定的房屋建筑面積或庭園土地使用面積每平方米價(jià)格計(jì)算（不計(jì)利息），雙方進(jìn)行多退少補(bǔ)等條款。合同簽訂后，原告將訟爭(zhēng)房屋交付被告使用，被告向原告支付了房款206424元。200 1年2月1 O日，廣州市國(guó)土局房管局核發(fā)了訟爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)證（穗房地證字第07971 72號(hào)），記載訟爭(zhēng)房屋的實(shí)際建筑面積為50.77平方米。2002年5月29日，原告致函被告要求被告在2002年6月1 0日前支付超面積房款。2002年7月1 2日，原告委托律師向被告出具律師函，要求被告在三天內(nèi)向原告支付超面積房款。
    本院認(rèn)為：《房地產(chǎn)預(yù)售契約》是原、被告雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)依約切實(shí)履行。因雙方在預(yù)售契約中已對(duì)原告實(shí)際交付使用的房屋面積與預(yù)售契約中約定的房屋面積的誤差處理作出了明確約定，現(xiàn)原告要求被告按照約定支付超面積房款有理，本院予以支持。因雙方未約定超面積房款的支付時(shí)間，所以被告應(yīng)在原告提出履行要求的期限內(nèi)履行義務(wù)，逾期不付，理應(yīng)向原告支付逾期付款違約金，自2002年7月1 6日起按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至被告清還款之日止（若在此期間，中國(guó)人民銀行調(diào)高金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，則按原告所主張的。每櫥萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)算）。對(duì)于被告所要求原告支付的逾期交樓違約金，因被告未向本院提起反訴請(qǐng)求，本院對(duì)此不作調(diào)處，被告可另案主張權(quán)利。綜上所述，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條第一款之規(guī)定，判決如下：被告方華昌自本判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi)向原告廣州市園林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付房款29953.82元及逾期付款違約金（自2002年7月1 6日起按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至被告清還款之日止；若在此期間，中國(guó)人民銀行調(diào)高金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，則按每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)算)。本案受理費(fèi)l 320元由被告方華昌負(fù)擔(dān)(該款原告已預(yù)付，本院不退回，由被告在履行本案判決時(shí)逕付給原告)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省廣州市中級(jí)人民法院。當(dāng)事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴狀次日起七日內(nèi)按本判決確定的一審案件受理費(fèi)同等金額向廣東省廣州市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。逾期不交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。本件與原件核對(duì)無(wú)異。

審判 員 陳 岷
二0 0三年十月二十七日
書(shū) 記 員 李穗誼