問(wèn)題講解

1．單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換是否繳納土地增值稅?
【解答】征收土地增值稅判斷標(biāo)準(zhǔn)之一是是否取得收入，收入形式包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換，雙方均取得了實(shí)物收入，應(yīng)分別以自己取得的房產(chǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)收入，征收土地增值稅。至于是否取得補(bǔ)價(jià)并不是判斷是否征收土地增值稅的關(guān)鍵。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的是否暫免征收土地增值稅?
【解答】以房產(chǎn)投資，只要投資方、被投資方中有一方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，都不能享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠，可以參考《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))的規(guī)定，對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。3．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓如何確定收入的實(shí)現(xiàn)?
【解答】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按以下原則確定收入的實(shí)現(xiàn)：
(1)以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以實(shí)際取得的預(yù)售收入確定為收入實(shí)現(xiàn)；
(2)以分期付款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以每期實(shí)際取得的收入確定為收入實(shí)現(xiàn)；
(3)以普通房地產(chǎn)買賣合同形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以取得收入的當(dāng)天為收入實(shí)現(xiàn)。

4．土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中的“管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用”是何關(guān)系?
【解答】土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中的管理費(fèi)用包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧及毀損和報(bào)廢(減盤盈)損失，以及其他管理費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗和其他經(jīng)費(fèi)等。從上述可知，土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中“管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用”中的一部分但兩者的列支標(biāo)準(zhǔn)是不同的。《土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。也就是說(shuō)，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”，除利息可以按實(shí)際支出數(shù)(如果符合規(guī)定)扣除外，其余均按比例扣除。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用，除管理費(fèi)用中有些是規(guī)定列支比例外，其余一般是據(jù)實(shí)列支核算的?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》及其實(shí)施細(xì)則之所以要做出這樣的規(guī)定，是因?yàn)橥恋卦鲋刀愂窃诜康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，按轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目后的增值額征稅，要求按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算增值額，但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中，其管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用是作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偂Ｋ?，土地增值稅扣除?xiàng)目金額不可能按實(shí)際支出數(shù)扣除。對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”中的銀行貸款利息支出，由于考慮到其所占的比重較大，且可以通過(guò)金融機(jī)構(gòu)提供的證明掌握其實(shí)際支出情況，因此作了特殊規(guī)定，對(duì)能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可以按實(shí)際支出數(shù)扣除。

5．在計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，如果實(shí)際發(fā)生的數(shù)額小于5％或10％規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的部分，是據(jù)實(shí)扣除還是按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除?
【解答】首先不管實(shí)際發(fā)生多少，均按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。在土地增值稅中，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是計(jì)算扣除，而不是按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用扣除。其次，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的5％以內(nèi)、10％以內(nèi)，指的是比例的數(shù)字在5％、10％以內(nèi)，而不是發(fā)生的數(shù)額在根據(jù)5%、10％計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)，5％和lO％的比例是扣除比例的上限，各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶厥馇闆r在5％或是10％以內(nèi)確定具體的扣除比例。換句話說(shuō)各省在制定扣除比例時(shí)，不能超過(guò)5％或是10%。例如可以分別規(guī)定4%或9％的比例，這個(gè)比例一旦確定就應(yīng)該按照規(guī)定的公式計(jì)算，并作為土地增值稅扣除項(xiàng)目予以扣除。

6．對(duì)支付給非金融機(jī)構(gòu)的集資、貸款利息，在計(jì)算土地增值稅時(shí)能否給予扣除?
【解答】首先明確利息費(fèi)用能否直接扣除的關(guān)鍵是看“是否取得了金融機(jī)構(gòu)證明”、“是否可以按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂?，只要同時(shí)滿足這兩個(gè)條件就可以將利息費(fèi)用直接扣除，并且扣除的利息費(fèi)用不能超過(guò)按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。因此，向非金融機(jī)構(gòu)集資、貸款的利息支出，如果同時(shí)具備了上述兩個(gè)條件，利息費(fèi)用可以在不超過(guò)按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額的部分直接扣除；如果不能同時(shí)具備，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

7．向非銀行金融機(jī)構(gòu)借款在計(jì)算土地增值稅時(shí)，利息費(fèi)用按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算，而計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)卻按實(shí)際支付的利息計(jì)算，為何不同呢?
【解答】《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，題目中如果給出的是非銀行金融機(jī)構(gòu)借款利息，就要按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算限額；而企業(yè)所得稅中規(guī)定，納稅人在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)期間，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按照實(shí)際發(fā)生額扣除；向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，包括納稅人之間相互拆借資金的利息支出，按照不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。金融機(jī)構(gòu)包括銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)，所以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，非銀行金融機(jī)構(gòu)借款利息可以據(jù)實(shí)扣除，是不用納稅調(diào)整的。這是土地增值稅和企業(yè)所得稅在利息支出方面的差異。

8．在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，教材提到：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金中，房地產(chǎn)企業(yè)不單獨(dú)扣除印花稅，原因是印花稅已列入管理費(fèi)用”，那么其他企業(yè)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅不同樣是計(jì)入管理費(fèi)用嗎?為什么其他企業(yè)要單獨(dú)扣除呢?
【解答】對(duì)于非房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房的情況是比較少的，大多數(shù)是銷售舊房，銷售舊房的印花稅不是計(jì)入管理費(fèi)用，而是計(jì)入固定資產(chǎn)清理，所以規(guī)定非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)，印花稅是單獨(dú)作為稅金項(xiàng)目扣除的。