第八章土地增值稅法
•本章為重點(diǎn)章節(jié)，歷年出題除單選、多選及判斷題外，有時(shí)也出計(jì)算題。近兩年試卷中，本章均是以客觀題出現(xiàn)，題量在3-4題，分值在5分左右。
•歷年分值分析：
•95年6分，96年10分，97年10分，98年7.5分，99年4分，2000年2分，2001年1分，2002年3分。
•本章主要內(nèi)容包括：
•一、土地增值稅的征稅范圍、納稅人；
•二、應(yīng)稅收入的認(rèn)定；
•三、確定增值額的扣除項(xiàng)目；
•四、增值額和稅率；
•五、應(yīng)納稅額的計(jì)算；
•六、稅收優(yōu)惠；
•七、納稅申報(bào)及繳納。
•土地增值稅是全書的重點(diǎn)章節(jié)之一，每年都有計(jì)算題出自該章內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，有關(guān)土地增值稅的業(yè)務(wù)迅速增加，因此，今年相關(guān)的內(nèi)容很可能會(huì)占命題的相當(dāng)比例。
•本章重點(diǎn)內(nèi)容有：征稅范圍的確定，納稅人的界定，應(yīng)稅收入種類，增值額確定，稅率選擇與運(yùn)用，應(yīng)納稅額計(jì)算，優(yōu)惠政策等。
•難點(diǎn)問題是：扣除項(xiàng)目金額的確定，新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額及稅額的計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的差異等。
•一、土地增值稅的納稅人、征稅范圍和稅率
•（一）納稅人
•　土地增值稅的納稅義務(wù)人，是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。
•　納稅人的特點(diǎn)：（四個(gè)不論）P149
①不論法人與自然人；
②不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；
③不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人；
④不論部門。都應(yīng)成為土地增值稅的納稅人。
•（二）征稅范圍
•1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；
•2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
•（三）征稅范圍的界定P150-151
•按以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判斷是否屬應(yīng)計(jì)征土地增值稅：
•標(biāo)準(zhǔn)之一：
•轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有P150
•①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，征土地增值稅；
•②轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應(yīng)先在有關(guān)部門辦理（或補(bǔ)辦）土地使用或出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲宜胁趴赊D(zhuǎn)讓，再納入土地增值稅的征稅范圍。
•③自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。
•標(biāo)準(zhǔn)之二：
•土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓P150
•①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅（二級(jí)市場(chǎng)），出讓土地使用權(quán)不征（一級(jí)市場(chǎng)）；
•土地使用權(quán)出讓：土地使用者在政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)通過支付土地出讓金，獲得一定年限的土地使用權(quán)的行為；
•土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者通過出讓形式取得土地使用權(quán)后，在土地二級(jí)市場(chǎng)將土地再轉(zhuǎn)讓的行為。
•②未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（如出租）也不征。
•標(biāo)準(zhǔn)之三：
•轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入P151
•取得收入的征，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖變更但未取得收入的不征。
•總之，無論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。以此為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)以下具體情況作如下判定：P151-153（注意客觀題型）
•有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍
1、出售征；包括三種情況；（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。
2、繼承、贈(zèng)予；（1）繼承不征（無收入）。（2）贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；（3）非公益性贈(zèng)予征。
3、出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）；
4、房地產(chǎn)抵押抵押期內(nèi)不征；（1）抵押期滿償還債務(wù)本息收回房地產(chǎn)不征；（2）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。
5、房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的征；個(gè)人之間互換自住房免征。
6、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。
7、合作建房建成后自用不征；建成后轉(zhuǎn)讓征。
8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。
9、代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。
10、房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（無收入）。
11、國家收回房地產(chǎn)權(quán)不征。
12、市政搬遷不征。
•二、應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確定P154-156
•（一）應(yīng)稅收入的確定
•納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
•從形式看，包括：
①貨幣收入②實(shí)物收入③其他收入
•（二）扣除項(xiàng)目的確定P155
•　稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目有以下內(nèi)容：
•1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。
•包括兩方面內(nèi)容：
（1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款；
（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)。
•　2、房地產(chǎn)開發(fā)成本P155
•　它是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：
①土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)②前期工程費(fèi)③建筑安裝工程費(fèi)
④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)⑤公共配套設(shè)施費(fèi)⑥開發(fā)間接費(fèi)用等。
•　3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用P155
它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，即：P155
（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的。①利息支出據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；②其他開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示：
•房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％
•例如：支付的地價(jià)款為150萬元，開發(fā)成本為250萬元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過20萬元，即（150＋250）×5％，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。
•（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示：
•房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％
•例如：支付的地價(jià)款為150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為250萬元，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣除限額為40萬元，即（150＋250）×10％，超限額部分的費(fèi)用不得扣除。
•房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意三個(gè)問題：
第一，扣除的具體比例（5％以內(nèi)或10％以內(nèi)），由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。
第二，利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
第三，對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
•4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金P156
•它是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。
•注意問題：
•①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。
•②其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花）。
•5、財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。
•此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計(jì)20％的扣除，用公式表示：
•加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％
•例如：支付的地價(jià)款為150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為250萬元，加計(jì)扣除費(fèi)用為80萬元，即（150＋120）×20％
•注意：即使是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何開發(fā)與投入就對(duì)外轉(zhuǎn)讓，也不允許扣除20％的加計(jì)費(fèi)用。舉例如下：
•例、某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元（設(shè)城建稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%）。建此住宅支付的地價(jià)款100萬元（其中含有關(guān)手續(xù)費(fèi)3萬元），開發(fā)成本300萬元，貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)?。該省政府?guī)定的費(fèi)用計(jì)提比例為10%，計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)交納的土地增值稅。
解：1、實(shí)現(xiàn)收入總額：1600萬元
2、扣除項(xiàng)目金額：
①支付地價(jià)款：100萬元
②支付開發(fā)成本：300萬元
③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用為：
（100+300）×10%＝40（萬元）
④扣除的稅金：1600×5%×（1+7%+3%）＝88（萬元）
⑤加計(jì)扣除費(fèi)用：（100+300）×20%＝80（萬元）
⑥扣除費(fèi)用總額：100+300+40+88+80＝608（萬元）
3、確定增值額：1600－608＝992（萬元）
4、確定增值比率：992÷608×100%＝163%
5、計(jì)算應(yīng)納稅額：992×50%－608×15%＝404.8（萬元）
•6、對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額的確定
•對(duì)舊房的轉(zhuǎn)讓按財(cái)政部、稅務(wù)總局《通知》規(guī)定可扣除以下項(xiàng)目：P156
（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格
　評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率
（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款
（3）國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用
（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金
對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑證的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。