•三、應(yīng)納稅額的計算P157-159
•（一）增值額的確定
•土地增值稅的征稅對象即增值額。
•轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減除扣除項目金額后的余額為增值額。
•在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
•①隱瞞虛報房地產(chǎn)成交價格的；
•②提供扣除項目金額不實的；
•③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。
•④轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物
•（二）應(yīng)納稅額的計算方法
•土地增值稅的計算方法有兩種，一種是超率累進稅率的定義法，這是《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的計稅方法；另一種是簡便計算法，其計算公式為：
　應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×扣除系數(shù)
土地增值稅的計算步驟如下：
（1）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；
（2）計算扣除項目金額；
（3）計算增值額：
（4）計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率；
（5）計算應(yīng)納稅額。
•例如P158：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項目金額為100萬元，應(yīng)納土地增值稅稅額是多少？
•用第一種方法計算：P158
•①土地增值額＝400－100＝300（萬元）
•②增值額占扣除項目金額比例＝300÷100＝300％
•③各級次增值額應(yīng)納稅額：
應(yīng)納土地增值稅稅額＝15＋20＋50＋60＝145萬元
用第二種方法計算：
增值額占扣除項目金額300％，適用稅率60％，速算扣除系數(shù)35％。
應(yīng)納土增值稅稅額＝300×60％－100×35％＝145萬元
兩種計算方法要求考生都要熟練掌握計算步驟。
增值額占扣除項目金額稅率應(yīng)納稅額（萬元）P158
50％以內(nèi)30％
（100×50％）×30％＝15
50%至100％40％
100×（100％－50％）×40％＝20
100％至200％50％
100×（200％－100％）×50％＝50
200％至300％60％
[300－（100×200％）]×60％＝60
•例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓，取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)納的土地增值稅為多少？
•解：（1）增值額=1000-[50+200+40+60+（50+200）20%]=600（萬元）
（2）扣除項目金額=50+200+40+60+（50+200）20%]=400（萬元）
（3）增值額與扣除項目比=600400100%=150%
（4）應(yīng)納土地增值稅額=60050%-40015%=240（萬元）
•四、稅收優(yōu)惠P159
•1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土增值稅；如果超過20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
•2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
•3、個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：（1）居住滿5年或5年以上的，免征；（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計稅。　　
•4、1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。
•掌握減免稅優(yōu)惠政策時，要注意把握好政策的限定條件。例如第一項減免優(yōu)惠的條件有二：一是必須是普通標準住宅；二是增值率不得超過20％（含20％）。兩條同時具備才能減免。
•又如第4條優(yōu)惠政策，時間同是指的1994年1月1日前，但是指簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，不管何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅；另一內(nèi)容是指簽訂的開發(fā)合同，從1994年起，五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓的，免征土地增值稅。簽訂的合同不一樣，優(yōu)惠政策不一樣。考生應(yīng)仔細看教材，注意掌握區(qū)別。
•五、征收管理與納稅申報
•（一）征收管理
•1、建立健全土地增值稅的納稅申報制度、房地產(chǎn)評估規(guī)程、委托代征辦法
•2、1994年1月1日前已簽房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項，首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的恢復征稅
•3、完善土地增值稅的預征辦法
•4、加強部門之間的配合和協(xié)作
•（二）納稅地點
•1、納稅人是法人時：
•①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅；
•②如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)納稅。
•2、納稅人是自然人時：
•①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致的，應(yīng)在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；
•②如果不一致的，則應(yīng)在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
•（三）納稅申報
•1、稅法規(guī)定土增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
•2、納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報。
•3、納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。
•見P162-163納稅申報表：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人；非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。
•第九章城鎮(zhèn)土地使用稅法
•城鎮(zhèn)土地使用稅對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，按其實際占用的土地面積和規(guī)定的土地等級征收的一種稅。
•重點是掌握計算方法和減免規(guī)定。
•歷年分值分析：98年2.5分，99年3分，2000年2分，2001年3分，2002年2分。
•一、納稅人、征收范圍
•1、納稅義務(wù)人
•（1）擁有土地使用權(quán)的單位的個人
•（2）擁有土地使用權(quán)而不在土地所在地的納稅人，由代管人或?qū)嶋H使用人
•（3）土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人
•（4）土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。
•　在開征此稅地區(qū)范圍內(nèi)使用國家和集體所有土地的單位和個人，都是該稅的納稅人。
•2、征稅范圍P166
•　征稅范圍包括：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。其中城市的征收范圍為市區(qū)和郊區(qū)；
•縣城的征收范圍為縣人民政府所在的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)的征收范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地。
•涉外單位和外籍人員不適用此稅。
•即：對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構(gòu)的用地不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
•二、應(yīng)納稅額的計算
•（一）計稅依據(jù)
•為納稅人實際占用的土地面積。
•（二）稅率
•城鎮(zhèn)土地使用稅適用地區(qū)差別定額稅率，按每平方米規(guī)定的年稅額如下：P167-169
•　1、大城市0.50元－10元
•　2、中等城市0.40元－8元
•　3、小城市0.30元－6元
•　4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.20元－4元
•（三）應(yīng)納稅額的計算
•　計算公式：
•　年應(yīng)納稅額＝實際占用土地面積（平方米）×適用稅額
•　若分季或月繳納時：
•　季度應(yīng)納稅額＝年應(yīng)納稅額÷4
•　月應(yīng)納稅額＝年應(yīng)納稅額÷12
•三、稅收優(yōu)惠P169-173
•1、對以下土地的使用免稅：
•（1）國家機關(guān)、人民團體（指經(jīng)國務(wù)院授權(quán)的政府部門批準設(shè)立或登記備案并由國家撥付行政事業(yè)費的各種社會團體）、軍隊自用的土地（指這些單位的辦公用地和公務(wù)用地如從事生產(chǎn)、經(jīng)營則不屬免稅范圍）。
•（2）由國家財政部門撥款付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地。
•（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。
•以上各單位的生產(chǎn)、營業(yè)用地和其他用地，如公園，名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位：影劇院、飲食部、茶社、照相館等均應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。
（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公用土地。
（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。
（6）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用之月份起，免稅5至10年。
（7）對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的土地免稅；對營利性醫(yī)療機構(gòu)自用的土地自2000年起免稅3年。
（8）企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、幼兒園、托兒所自用土地能明確區(qū)分的免稅。
（9）免稅單位無償使用納稅單位的土地免稅；納稅單位無償使用免稅單位的土地按章征稅；納稅單位和免稅單位共同使用、共有使用權(quán)土地上的多層建筑，納稅單位按比例征稅。
（10）中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構(gòu)自用的土地，免征（新增內(nèi)容）。
（11）由財政部另行規(guī)定的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地的征免稅界限和減免稅政策。見P170-172共14條看兩遍。
2、由省級地方稅務(wù)局規(guī)定的減免稅。16條見P172-173看兩遍。
•四、征收管理與納稅申報
•1、納稅期限　
•　城鎮(zhèn)土地使用稅實行按年計算、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
•2、納稅地點和征收機構(gòu)　
•①納稅人應(yīng)在土地所在地的主管稅務(wù)機關(guān)納稅。如納稅人占用的土地跨省市，應(yīng)分別向不同所在地稅務(wù)機關(guān)納稅；在同一省市，其納稅地點由省級地方稅務(wù)局確定。
•②土地使用稅由土地所在地的地方稅務(wù)機關(guān)征收，其收入納入地方財政預算管理。