出租自家車(chē)庫(kù)反成被告
60多歲的王老漢用了大半輩子的積蓄，在鐵西區(qū)金廈雁翔苑花園小區(qū)買(mǎi)了一套住房和4個(gè)車(chē)庫(kù)。已經(jīng)退休安度晚年的王老漢，打算把車(chē)庫(kù)租出去，權(quán)當(dāng)是一項(xiàng)穩(wěn)妥的投資。不久前，老漢以每月550元的價(jià)格出租了一個(gè)車(chē)庫(kù)。承租人租下車(chē)庫(kù)后，就把車(chē)庫(kù)改成了食雜店，在小區(qū)里做起了買(mǎi)賣(mài)。出乎老漢意料的是，因?yàn)檐?chē)庫(kù)的用途被改變，自己被物業(yè)公司推上了被告席。
10月25日，這起頗為典型的民事案件在沈陽(yáng)張士開(kāi)發(fā)區(qū)法院進(jìn)行了公開(kāi)審理。作為原告的小區(qū)物業(yè)公司，以王老漢私改車(chē)庫(kù)、影響園區(qū)的管理秩序?yàn)橛?，要求被告停止出租行為?
對(duì)于指控，平時(shí)喜歡讀書(shū)看報(bào)的王老漢則搬出物權(quán)法進(jìn)行抗?fàn)帲拔沂欠课莺蛙?chē)庫(kù)的主人，我當(dāng)然享有出租車(chē)庫(kù)的權(quán)利。最新實(shí)施的物權(quán)法強(qiáng)調(diào)，所有權(quán)人有四種權(quán)利，占有權(quán)，使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)收益權(quán)還有對(duì)房產(chǎn)的處置權(quán)。處置權(quán)就指我愿意賣(mài)誰(shuí)、租誰(shuí)、借誰(shuí)都可以。物業(yè)公司憑什么告我？”
物業(yè)稱業(yè)主違反“契約”
物業(yè)公司方面則強(qiáng)調(diào)，物權(quán)法雖然確定了業(yè)主的權(quán)屬關(guān)系，但并沒(méi)有說(shuō)業(yè)主在自己的權(quán)屬范圍之內(nèi)，可以任意進(jìn)行自己的行為。物業(yè)公司的張總經(jīng)理拿出《金廈雁翔苑物業(yè)管理服務(wù)公共契約》表示，這份管理服務(wù)公共契約是業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，與物業(yè)公司雙方簽訂的。王老漢違反了契約第三章第25條：房屋出租時(shí)，業(yè)主與承租方應(yīng)到物業(yè)登記。契約中還規(guī)定，業(yè)主不得改變房屋外貌和用途?！八衍?chē)庫(kù)改為食雜店，并且把原來(lái)的鋼制的卷簾門(mén)改成塑鋼窗的平拉門(mén)，破壞了車(chē)庫(kù)的外觀，完全影響園區(qū)的管理秩序?！睆埧傃a(bǔ)充道。
對(duì)此，王老漢則反駁稱，這份契約的蓋章單位是物業(yè)公司下屬單位——金廈雁翔苑物管處，其不具有法人資格，因此合同無(wú)效。
法庭當(dāng)日未作出當(dāng)庭宣判。
[觀點(diǎn)交鋒]
老漢之舉是否有悖法律？
觀點(diǎn)A： 遼寧鼎泰律師事務(wù)所律師楊功涵表示，如果業(yè)主認(rèn)為業(yè)主公約侵犯了自己的權(quán)利，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，可以到人民法院起訴，撤銷(xiāo)或者確認(rèn)該公約無(wú)效。如果在沒(méi)有起訴或者沒(méi)有確認(rèn)公約無(wú)效或是可以撤銷(xiāo)的情況下，業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主公約。按照物權(quán)法第77條的規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的其他業(yè)主同意。
觀點(diǎn)B：遼寧正直律師事務(wù)所的崔博文律師認(rèn)為，物業(yè)公司的起訴應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)，否則其不具備主體資格。王老漢出租車(chē)庫(kù)的行為得當(dāng)，改變車(chē)庫(kù)用途系承租人的行為，如果起訴應(yīng)將承租人列為第三人。
觀點(diǎn)C：遼寧和昊律師事務(wù)所的宋建華律師指出，個(gè)體權(quán)利應(yīng)受公共權(quán)利約束，應(yīng)當(dāng)符合整體權(quán)利的一致性和整體利益。小區(qū)車(chē)庫(kù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是經(jīng)過(guò)政府審定的，所有人無(wú)權(quán)更改其外觀和用途。本案中，值得關(guān)注的問(wèn)題是作為原告的物業(yè)公司只是受人委托的公共服務(wù)單位，其不具備管理職權(quán)。對(duì)于房屋承租的管理干預(yù)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由政府的建筑規(guī)劃部門(mén)出面。
