買賣的房產(chǎn)權(quán)利被限制
秦先生與妻子的婚姻關(guān)系存續(xù)期間，共同購(gòu)買了中春路上的一套房屋，房屋產(chǎn)權(quán)僅登記在秦先生一人名下。之后，由于夫妻產(chǎn)生矛盾，妻子邢女士去了美國(guó)。今年6月13日，秦先生通過中介公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，將房屋內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備及裝修共計(jì)155萬元的價(jià)格將房屋賣給了吳先生。簽約前后，吳先生共向秦先生支付了定金和房款98萬元，尚有未付房款57萬元。秦先生由此向吳先生出具了收據(jù)及《同意書》。《同意書》載明，本人出售房屋，此房屋于2007年7月3日交付。
正當(dāng)吳先生享受著買房成真的喜悅時(shí)，卻突然傳來了一個(gè)震驚的消息：秦先生在美國(guó)的妻子邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理了房屋權(quán)利限制手續(xù)。原來，秦先生夫婦關(guān)系多時(shí)不好，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日離家分居。夫妻正“忙”著進(jìn)行離婚訴訟。7月5日，也就是吳先生迎接新房的日子里，邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)利限制的手續(xù)，房地產(chǎn)部門以法院已受理離婚訴訟，要求分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)為原因，于7月6日作出核準(zhǔn)。
吳先生聽到這個(gè)消息，一怒將秦先生告上法庭，要求判令秦先生按合同約定履行過戶手續(xù)、交付房屋并償付逾期交房違約金。訴訟期間，法院根據(jù)秦先生夫妻的具體情況，依法追加邢女士為第三人參加訴訟。
離婚中的夫婦“廢約”態(tài)度一致
秦先生認(rèn)為，與邢女士為夫妻關(guān)系。在出售房屋時(shí)，已明確告知夫妻有矛盾，但吳先生仍然同意繼續(xù)進(jìn)行交易。由于邢女士對(duì)房屋在交易中心進(jìn)行了限制并提出離婚訴訟，導(dǎo)致過戶不成。正由于房屋買賣未經(jīng)房屋共有人邢女士同意，故合同應(yīng)為無效。
邢女士稱，秦先生在離婚訴訟期間，試圖將實(shí)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋出售。發(fā)現(xiàn)這一情況后，就通知中介，要求他們不能進(jìn)行居間。后來得知已簽訂買賣合同，正在進(jìn)行交易，又至房產(chǎn)交易中心辦理了限制該房屋交易的手續(xù)。秦先生擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而吳先生在購(gòu)房時(shí)也明知這一情況，故訴請(qǐng)要求確認(rèn)買賣合同無效。
針對(duì)邢女士的訴訟請(qǐng)求，吳先生稱第三人所述事實(shí)并無證據(jù)證明。與秦先生間的房屋買賣為雙方真實(shí)意思表示，并不存在雙方惡意串通的事實(shí)。第三人的權(quán)利未在房產(chǎn)交易中心進(jìn)行備案，直至2007年7月3日，交易中心也沒有任何異議登記情況。本人依照二手房買賣的正常交易過程進(jìn)行履行，履行過程并無過錯(cuò)，故不同意第三人的訴訟請(qǐng)求。
秦先生稱，自己將房屋出售吳先生，是出于還貸的壓力以及對(duì)法律的無知，并非為了侵占共同財(cái)產(chǎn)。本人以為房屋在自己名下即可處分房屋，故對(duì)第三人的訴訟請(qǐng)求沒有異議。
第三人對(duì)房屋無直接支配權(quán)
法院認(rèn)為，第三人雖然基于婚姻關(guān)系的存續(xù)而依法享有對(duì)涉案房屋與秦先生共有的權(quán)利，但在第三人未就此提出主張且房屋產(chǎn)權(quán)未登記至其名下前，第三人實(shí)際并未取得對(duì)涉案房屋完全的直接支配和排他的權(quán)利，第三人對(duì)此法律后果應(yīng)當(dāng)有所判斷。秦先生作為登記的產(chǎn)權(quán)人將涉案房屋出售的行為并不構(gòu)成物權(quán)上的無權(quán)處分，而吳先生亦是基于對(duì)物權(quán)登記的信賴而簽訂了《上海市房屋買賣合同》，雙方簽訂的買賣合同應(yīng)為有效。因此，秦先生及第三人的抗辯及訴訟理由不能成立，不予采信。第三人要求確認(rèn)合同無效的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
鑒于雙方間的買賣關(guān)系依法成立并有效，故吳先生有權(quán)要求秦先生繼續(xù)履行合同?，F(xiàn)吳先生要求秦先生辦理過戶手續(xù)及交付房屋的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，予以支持。根據(jù)秦先生出具的《同意書》，秦先生未能按此約定履行交房義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。吳先生要求支付逾期交房違約金的訴請(qǐng)，符合約定，予以支持。根據(jù)實(shí)際，該違約金暫計(jì)至判決生效之日，若判決生效后秦先生未交付房屋，吳先生可另行主張。
法官指出，第三人若認(rèn)為秦先生的行為損害了其利益，可通過其他途徑提出賠償?？紤]到秦先生與第三人邢女士目前正在進(jìn)行離婚訴訟，故吳先生支付剩余款項(xiàng)前，應(yīng)注意通過合理途徑通知第三人以有利于第三人行使權(quán)利及時(shí)保全，而第三人在秦先生交付房屋時(shí)，亦應(yīng)予以配合及協(xié)助，以避免對(duì)其產(chǎn)生可能的不利后果。
