四、計(jì)算題

1.「答案及解析」

（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，轉(zhuǎn)讓收入為13000萬(wàn)元；

（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元

③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（3000+4000）×10％=700（萬(wàn)元）

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為13000×5％+13000×5％×（7％+3％）=715（萬(wàn)元）

⑤從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為：（3000+4000）×20％=1400（萬(wàn)元）

⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000+4000+700+715+1400=9815（萬(wàn)元）

（3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額13000-9815=3185（萬(wàn)元）

（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率3185÷9815-32％

（5）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：應(yīng)納土地增值稅稅額=3185×30％=955.5（萬(wàn)元）.

該題目考點(diǎn)在于：

（1）扣除項(xiàng)目金額的判斷；

（2）土地增值額的計(jì)算；（3）稅率的選擇運(yùn)用；

（4）稅額計(jì)算公式的運(yùn)用。

2.「答案及解析」

（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，轉(zhuǎn)讓收入為6500萬(wàn)元；

（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額為800萬(wàn)元

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為2000萬(wàn)元

③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（200一20）+（800+2000）×5％=180+140=320（萬(wàn)元）

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為6500×5％+30：355（萬(wàn)元）

⑤從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為：（800+2000）×20％=560（萬(wàn)元）

⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：800+2000+320+355+560=4035（萬(wàn)元）

（3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：6500-4035=2465（萬(wàn)元）

（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率2465÷4035-61.09％

（5）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：應(yīng)納土地增值稅=2465×40％一4035×5％：986 -201.75=784.25（萬(wàn)元）

或用分段計(jì)算的方法：

①增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率30％，其稅額為：4035×50％×30％=605.25（萬(wàn)元）

②增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的部分，稅率40％，其稅額為：（2465-4035×50％）×40％=179（萬(wàn)元）

③應(yīng)納土地增值稅=605.25+179=784.25（萬(wàn)元）

該題目考點(diǎn)在于：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入的范圍：

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確認(rèn)規(guī)則；

（3）扣除項(xiàng)目加扣規(guī)則；

（4）土地增值額的計(jì)算；

（5）稅率的選擇運(yùn)用；

（6）稅額計(jì)算公式的兩種運(yùn)用。