甲、乙兩夫妻將自己的一處房產(chǎn)租給丙做生意，雙方簽訂了租賃合同，并辦理了相應(yīng)的登記手續(xù)。其后，甲由于做生意虧損，于是向丁借款，把該房產(chǎn)作為擔(dān)保抵押給了丁，甲與丁辦理了抵押登記手續(xù)，同時(shí)約定：“如果甲到期不還欠款，則丁自動(dòng)擁有該房產(chǎn)?！边@件事乙知道，但是不表態(tài)。那么：
?。?）甲丙之間的租賃合同是否生效？
?。?）甲丁之間的抵押合同是否生效？
（3）如果甲到期不能清償欠款，丙與丁均主張優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)如何處理？
?。?）事后，乙可否以自己不同意主張撤銷甲與丁之間的抵押合同？
答：（1）該租賃合同有效。甲與丙之間達(dá)成了協(xié)議，簽訂了租賃合同，且辦理了登記手續(xù)，應(yīng)該認(rèn)為租賃合同生效。
?。?）抵押合同生效?！稉?dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！庇纱丝梢?，租賃合同并不影響成立在后的抵押合同的效力，并且抵押也已辦理了登記。另該房產(chǎn)雖系夫妻共有，但乙未表示反對的，視為同意。
（3）應(yīng)該認(rèn)為丙享有優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，承租人在出租人出售房產(chǎn)的時(shí)候享有優(yōu)先購買權(quán)，而抵押權(quán)人在債務(wù)人不能償還到期債務(wù)的時(shí)候，也享有就抵押物出售的優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)承租人的優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，理論上認(rèn)為承租人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先行使，因?yàn)檫@樣可以更有力地保護(hù)承租人的權(quán)利，不改變承租物的使用者，便于承租物的更有效合理使用，同時(shí)承租人行使優(yōu)先受償權(quán)后，債權(quán)人可以就其行使優(yōu)先受償權(quán)的款項(xiàng)實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，并不影響自己的利益。如果由抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)，那么承租物的所有權(quán)就會(huì)發(fā)生變動(dòng)，不利于保護(hù)承租人的利益。
?。?）不可以。根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，夫妻雙方財(cái)產(chǎn)屬于雙方共同共有，雖然甲將該房屋設(shè)定抵押權(quán)沒有經(jīng)過乙的同意，但是乙在得知該情況后并未表示反對，而且丁取得抵押權(quán)是善意、有償?shù)?，因此?yīng)當(dāng)認(rèn)定甲與丁之間的抵押合同有效，乙不能撤銷甲與丁之間的抵押合同。
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