一、地役權(quán)的概念和特征
　　1、概念
　　所謂地役權(quán)是指為了利用自己土地的便利而對(duì)他人的土地進(jìn)行一定程度的利用或者對(duì)他人行使土地權(quán)利進(jìn)行限制的權(quán)利。
　　其中需要利用他人之土地的土地被稱之為需役地，為需役地提供便利之被利用土地被稱之為供役地。這里所謂利用他人的土地，包括是他人所有的土地也包括他人擁有用益物權(quán)的土地，在我國(guó)地役權(quán)主要是建立在他人擁有用益物權(quán)的土地之上的；作為需役地的權(quán)利人可以是土地所有人也可以是對(duì)土地?fù)碛杏靡嫖餀?quán)的人，在我國(guó)主要是對(duì)土地?fù)碛杏靡嫖餀?quán)的人。之所以如此，是因?yàn)槲覈?guó)土地實(shí)行公有制，但是利用主體是作為私人的用益物權(quán)人。
　　2、特征
　　（1）地役權(quán)是使用他人土地的權(quán)利。但是這種使用只是部分性使用，而不是對(duì)于供役地人的土地進(jìn)行全方面的使用。也即地役權(quán)并不排除供役地人自己對(duì)于自己土地的使用，只是供役地人對(duì)自己土地的使用受到了地役權(quán)某種程度上的限制。
　?。?）地役權(quán)是為利用自己土地的便利而利用他人土地的權(quán)利。所謂為了利用自己土地的便利是指為了增加自己土地利用率，增加土地的使用價(jià)值而對(duì)于供役地加以利用，并非指不利用供役地就無(wú)法利用自己的土地。
　?。?）從屬性：地役權(quán)從屬于需役地，地役權(quán)作為從權(quán)利不得獨(dú)立于需役地而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者抵押；需役地所有權(quán)或者使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或抵押的，地役權(quán)隨之轉(zhuǎn)移、抵押。
　　【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》
　　第164條：地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
　　第165條：地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
　　（4）不可分性 ：主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：地役權(quán)不因需役地的分割或者部分轉(zhuǎn)讓而受有影響；也不因?yàn)楣┮鄣氐姆指罨蛘卟糠洲D(zhuǎn)讓而受有影響。
　　【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》
　　第166條：需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。
　　第167條：供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。
　　這兩條的規(guī)定即為地役權(quán)不可分性的立法依據(jù)。
　　△地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別（★★★★★）
　　地役權(quán)與相鄰關(guān)系在內(nèi)容上基本上是相同的，但是兩者有本質(zhì)上的不同，其區(qū)別主要體現(xiàn)在：
　　A、相鄰關(guān)系為土地所有權(quán)內(nèi)容當(dāng)然的擴(kuò)張或限制，是法定的；而地役權(quán)則為土地所有人間基于契約而生之所有權(quán)擴(kuò)張與限制，是意定的。
　　B、因此基于相鄰關(guān)系而發(fā)生的所有權(quán)的擴(kuò)張或者限制僅在不得已的情形下發(fā)生，即若不進(jìn)行該種限制或者擴(kuò)張那么土地所有人就無(wú)法正常實(shí)行其土地的利用，因此相鄰關(guān)系進(jìn)行的調(diào)整是法律的底線；而地役權(quán)則是于相鄰關(guān)系之外土地所有人更進(jìn)一步對(duì)自己權(quán)利的擴(kuò)張，因?yàn)槭腔诤弦庠O(shè)定所以其范圍幾乎是沒有限制的。
　　C、相鄰關(guān)系不是獨(dú)立的權(quán)利，乃是為所有權(quán)本身的限制或擴(kuò)張；而地役權(quán)則是因他物權(quán)而受一時(shí)之限制，是一種獨(dú)立的權(quán)利。
　　D、因?yàn)橄噜応P(guān)系是法定物權(quán)，所以相鄰關(guān)系之成立及對(duì)抗第三人，均不需要進(jìn)行登記；而地役權(quán)作為意定物權(quán)，則需要進(jìn)行登記，不登記不得對(duì)抗善意第三人。
　　E、基于相鄰關(guān)系所生之權(quán)利義務(wù)與所有權(quán)同時(shí)存在，不能單獨(dú)的取得或喪失，即不因相對(duì)人的意思而發(fā)生變動(dòng)；地役權(quán)則有所不同，地役權(quán)的取得需要有設(shè)立地役權(quán)的合同，地役權(quán)可以因期限屆滿，當(dāng)事人解除地役權(quán)合同等原因而歸于消滅。
　　二、地役權(quán)的取得
　　1、因設(shè)立地役權(quán)的合同而取得地役權(quán)
　　地役權(quán)作為意定物權(quán)必須由當(dāng)事人人以法律行為的方式來(lái)進(jìn)行設(shè)立，而設(shè)立地役權(quán)涉及雙方當(dāng)事人的利益所以應(yīng)當(dāng)以合同的方式來(lái)進(jìn)行設(shè)定。
　?。?）設(shè)定地役權(quán)合同是書面要式合同，當(dāng)事人必須以書面形式簽訂合同。
　?。?）設(shè)定地役權(quán)合同的主要條款：
　　A、當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
　　B、供役地和需役地的位置；
　　C、利用目的和方法；
　　D、利用期限；
　　E、費(fèi)用及其支付方式；
　　F、解決爭(zhēng)議的方法。
　　（3）登記作為地役權(quán)的對(duì)抗要件
　　地役權(quán)從設(shè)立地役權(quán)的合同生效時(shí)設(shè)立，但是未經(jīng)登記的不得對(duì)抗善意第三人。
　　2、通過(guò)遺囑設(shè)立地役權(quán)
　　土地權(quán)利人可以通過(guò)立遺囑的方式為他人設(shè)立地役權(quán)，此時(shí)適用繼承法的相關(guān)規(guī)定。
　　3、地役權(quán)轉(zhuǎn)讓
　　由于地役權(quán)的從屬性，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但是轉(zhuǎn)讓需役地權(quán)利的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，包括繼承在內(nèi)。
　　三、地役權(quán)的內(nèi)容
　　1、地役權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)
　?。?）地役權(quán)人的權(quán)利
　　A、對(duì)供役地的使用權(quán)
　　地役權(quán)人有權(quán)依據(jù)設(shè)定地役權(quán)的合同或者遺囑等規(guī)定的方式對(duì)供役地加以利用。對(duì)供役地的利用方式因?yàn)榈匾蹤?quán)的類型而有所不同，有的為取水、有的為通行、有的為鋪設(shè)電纜、有的為禁止供役地所有人建筑高層建筑物等等不一而足。
　　B、為必要的附屬行為
　　地役權(quán)人為了行使其地役權(quán)所必須實(shí)施的行為，雖然沒有在設(shè)權(quán)合同中規(guī)定地役權(quán)人仍然得以實(shí)施。例如為了行使在供役地上取水的地役權(quán)，地役權(quán)人可以在供役地上設(shè)置水井等取水裝置。
　　C、得行使所有權(quán)之物上請(qǐng)求權(quán)
　　即可以行使停止侵害、排除防礙、返還所有物等物上請(qǐng)求權(quán)。
　?。?）地役權(quán)人的義務(wù)
　　A、損失最小化的義務(wù)
　　地役權(quán)人對(duì)供役地的使用應(yīng)當(dāng)選擇損害最小的地點(diǎn)及方法為之，這樣使得通過(guò)地役權(quán)增加需役地價(jià)值的同時(shí)，不致過(guò)分損害供役地的效用。
　　B、補(bǔ)償義務(wù)
　　地役權(quán)人因其行使地役權(quán)的行為對(duì)供役地造成變動(dòng)、損害的，應(yīng)當(dāng)在事后恢復(fù)原狀并補(bǔ)償損害。
　　C、維護(hù)設(shè)置的義務(wù)
　　地役權(quán)人對(duì)于為行使地役權(quán)而在供役地修建的設(shè)施，如電線、管道、道路，應(yīng)當(dāng)注意維修，以免供役地人因其設(shè)施損壞而受到損害。
　　D、恢復(fù)原狀的義務(wù)
　　地役權(quán)消滅時(shí)地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)以自己的費(fèi)用將供役地恢復(fù)原狀。
　　2、供役地所有人的權(quán)利和義務(wù)
　?。?）權(quán)利
　　A、設(shè)置使用權(quán)
　　供役地所有人有權(quán)為了自己的利益使用地役權(quán)人所設(shè)之設(shè)置，其前提是不防礙地役權(quán)人的使用并支付適當(dāng)?shù)氖褂觅M(fèi)。
　　B、供役地使用場(chǎng)所與方法的變更請(qǐng)求權(quán)
　　地役權(quán)之行使限于供役地之一部分者，所有人認(rèn)為該部分之使用對(duì)其有特殊之不便時(shí)，得請(qǐng)求將地役權(quán)之行使，遷移于其他適于地役權(quán)人利益之處所，遷移之費(fèi)用應(yīng)由所有人負(fù)擔(dān)，并須預(yù)付。
　　C、對(duì)價(jià)請(qǐng)求權(quán)
　　地役權(quán)的設(shè)定，如為有償而有支付對(duì)價(jià)的約定時(shí)，供役地所有人有請(qǐng)求地役權(quán)人支付對(duì)價(jià)。
　　△注意地役權(quán)可以有償設(shè)定也可以無(wú)償設(shè)定。
　　（2）義務(wù)
　　供役地所有人的義務(wù)只有一項(xiàng)就是容忍地役權(quán)人對(duì)土地的利用。
　　四、地役權(quán)的消滅
　　地役權(quán)是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一般消滅原因，當(dāng)然適用于地役權(quán)。以下是地役權(quán)消滅的幾項(xiàng)特殊原因：
　　1、土地滅失，由于地役權(quán)權(quán)的主觀屬地--客觀屬地的特性，所以無(wú)論是需役地還是供役地滅失的地役權(quán)均歸于消滅。
　　2、需役地不需要利用供役地。由于地役權(quán)的功能在于滿足需役地權(quán)利人的需要，因此若需役地不再需要利用供役地了，那么地役權(quán)應(yīng)當(dāng)歸于消滅。
　　3、供役地?zé)o法滿足需役地的需要，其理由與上述情形相同。
　　4、拋棄。地役權(quán)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)利，因此地役權(quán)人是可以放棄其地役權(quán)的，地役權(quán)人若放棄其地役權(quán)地役權(quán)也歸于消滅。
　　5、存續(xù)期間的屆滿或其他預(yù)定事由的發(fā)生。如果地役權(quán)設(shè)有期限的，那么期屆滿的地役權(quán)歸于消滅；設(shè)定地役權(quán)的合同若附有解除條件的，條件成就時(shí)地役權(quán)也歸于消滅。
　　6、土地被征收
　　7、供役地權(quán)利人在符合法定條件時(shí)解除地役權(quán)合同的。
　　地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：
　?。?）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；
　　（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。

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