民法知識點：專利權　著作權　婚姻法　合同法
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　　不動產(chǎn)所有權是不動產(chǎn)所有人依法對自己的不動產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權利。不動產(chǎn)所有權主要包括土地所有權和建筑物所有權（包括房屋所有權和建筑物區(qū)分所有權）兩種。
　　一、土地所有權
　　1、土地所有權的概念、特征
　　土地所有權是指以土地為權利客體的不動產(chǎn)所有權；它是土地所有人獨占性地支配其所有的土地的權利。
　　2、土地所有權具有如下特征：
　　（1）客體的特定性，即土地所有權的客體只是土地。
　　（2）主體的限定性。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，土地所有權的主體只能是國家或農村集體經(jīng)濟組織。
　　（3）所有權交易的禁止性。在我國任何形式的土地所有權交易，都屬于非法行為，均屬無效。
　?。?）權能的分離性。土地歸國家或集體所有，但國家或集體經(jīng)濟組織一般并不直接行使土地所有權，而是將土地所有權的權能授權繪社會組織或自然個行使。
　　就國家土地所有權而言，實行土地使用權出讓制度；就集體土地所有權而言，主要實行土地承包經(jīng)營制度和宅基地使用權制度等。
　　3、土地所有權的范圍-分為國家土地所有權和集體土地所有權
　　土地所有權的客體為土地。關于土地所有權的范圍，可以從"橫"和"縱"兩個方面理解。在橫的方面，人們可通過明確四至的方法，劃分疆界，即地界。凡地界以內的土地，在法律上即成為獨立之物，可以作為所有權的客體。在縱的方面，土地可以分為三層，即地表；地上空間，地下地身。各國民法均：規(guī)定，土地所有權的效力及于地表；地上空間和地下地身。但這種效力范圍并不是漫無限制的，各國民法也都對此力加以一定的限制。（我國現(xiàn)行法律的明確規(guī)定僅限于，地下礦藏資源屬于國家。）
　　4、國家土地所有權
　?。?）法律規(guī)定：
　　憲法、民法通則、土地管理法等法律，對國家土地所有權做了明確規(guī)定。土地管理法第6條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。
　　（2）范圍：
　　A、城市市區(qū)的土地。
　　a、城市市區(qū)的土地，是指直轄市、地級市、縣級市以及縣城所在鎮(zhèn)市區(qū)的土地。
　　b、這些土地主要不是農業(yè)用地，而是工業(yè)、交通、文化、建筑用地及城市居民用地。
　　B、農村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、收購為國有的土地。
　　C、國家依法征用的土地。
　　D、依法不屬于集體所有的林地、草原、荒地、灘涂及其他土地。
　　E、農村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。
　　F、因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。
　?。?）管轄：國務院主管部門主管全國土地的統(tǒng)一管理工作，縣級以上地方人民政府土地管理部門統(tǒng)一管理本行政區(qū)域內的土地。
　?。?）使用：國有土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地也可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地管理法第2條的規(guī)定，國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
　　5、集體土地所有權
　?。?）集體土地所有權是由各個獨立的集體組織享有的，對其所有的土地的獨占性支配權利。根據(jù)土地管理法第8條的規(guī)定，屬于集體所有的土地，是指除法律規(guī)定屬于國家所有以外的、農村和城市郊區(qū)的土地以及宅基地、自留地。
　　（2）集體土地所有權的主體，即享有土地所有權的集體組織，有以下三類：
　　A、村農民集體。村農業(yè)生產(chǎn)合作社等農業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會具體地對土地進行經(jīng)營、管理；
　　B、如果村范圍內的土地已經(jīng)分別屬于村內兩個以上農業(yè)集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于各該農業(yè)集體經(jīng)濟組織的農民集體所有；
　　C、土地如果已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有。
　　二、房屋所有權
　　1、房屋所有權的概念
　?。?）概念
　　房屋所有權系以房屋為其標的物，它是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權利。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內，可以對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分，并可排除他人的干涉。
　?。?）在我國，根據(jù)房屋坐落的位置不同，可以把房屋分為城鎮(zhèn)房屋和農村房屋。
　　A、城鎮(zhèn)房屋是指坐落于城市（直轄市、地級市、縣級市）、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋；
　　B、農村房屋是指坐落在農村（包括未設建制的村鎮(zhèn)）的房屋。
　　2、建筑物區(qū)分所有權
　?。?）建筑物區(qū)分所有權的概念。
　　所謂建筑物區(qū)分所有權，指的是權利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產(chǎn)生的管理權的結合。
　?。?）建筑物區(qū)分所有的要件
　　基于物權客體的獨立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：
　　A、須具有構造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。
　　B、須具有使用上的獨立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。
　　C、須在構造上具有共用的部分，即各專有部分人為了利用其專有部分必須利用共用部分，如一住宅樓，各單元房的住戶必須共用一個樓梯，必須共用一條通道等等。 法律 敎育 網(wǎng)
　?。?）建筑物區(qū)分所有權的內容。
　　A、專有部分的單獨所有權。
　　專有部分是在一棟建筑物內區(qū)分出的住宅或者商業(yè)用房等單元。該單元須具備構造上的獨立性與使用上的獨立性。為各區(qū)分所有人單獨所有，在性質上與一般所有權并無不同。但是，業(yè)主行使其專有部分的單獨所有權受到下列限制：
　　a、業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。
　　b、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
　　B、共有部分的共有權。
　　建筑物的共用部分為相關區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有人對共有部分，應按其目的加以使用。共有部分的修繕費以及其他負擔，由各區(qū)分所有人按其單獨所有的部分的面積占總面積的比例來分擔。
　　此種共有在性質上應當屬于按份共有，但是不得請求分割。轉讓專有部分的所有權必須同時轉讓共用部分的共有權，專有部分和共有部分不得分開轉讓。
　　a、業(yè)主共有財產(chǎn)部分
　　(a)道路屬于業(yè)主共有
　　建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
　　(b)關于綠地的歸屬
　　(a)合同明確約定歸個人所有的屬于個人所有
　　(b)法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有
　　(c)其余的一律歸全體業(yè)主共有
　　【重點法條】：《物權法》第73條：建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
　　(c)關于車位的歸屬
　　(a)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
　　(b)建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
　　但是無論如何，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，然后才能對外出售、出租。
　　【重點法條】：《物權法》第74條：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
　　建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
　　(d)其他歸業(yè)主共有的財產(chǎn)
　　(a)凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應當歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過道、建筑物的外墻等；
　　(b)不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。
　　b、共有部分的處分
　　共有部分財產(chǎn)不能單獨轉讓、抵押、出租；業(yè)主轉讓其專有部分所有權的，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
　　c、業(yè)主對共有部分的權利和義務
　　(a)業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
　　(b)建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。【歷年真題】：2006-3-55
　　C、業(yè)主的管理權。
　　a、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
　　(a)性質
　　業(yè)主大會是全體業(yè)主進行集體決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權利參加并在業(yè)主大會上行使表決權。
　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設機構，在業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會的部分職權和其他由業(yè)主大會授予的權利。
　　(b)必須由業(yè)主共同決定的事項
　　【重點法條】：《物權法》第74條：下列事項由業(yè)主共同決定：
　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；
　?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規(guī)約；
　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
　?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
　　(c)業(yè)主對于業(yè)主大會決議的撤銷訴權
　　【重點法條】：《物權法》第78條：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
　　(d)業(yè)主大會與業(yè)主委員會的排除妨害請求權
　　【重點法條】：《物權法》第78條：業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
　　b、物業(yè)管理公司的選任
　　(a)業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。
　　(b)對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。
　　(c)物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系
　　(a)物業(yè)管理機構與業(yè)主之間是委托合同關系，因此委托合同關于委托人和受托人之間的權利義務關系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機構之間。
　　(b)物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
　　三、相鄰關系
　　1、相鄰關系的概念
　?。?）概念
　　相鄰關系是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使其不動產(chǎn)權利的過程中相互給予對方的一種便利或者對自己權利的限制，因而發(fā)生的權利義務關系。
　?。?）特征
　　A、相鄰關系發(fā)生在兩個或兩個以上的不動產(chǎn)相鄰的所有人或使用人之間。相鄰人可以是公民，也可以是法人；可以是財產(chǎn)所有人如集體組織、房屋所有人，也可以是非所有人如承包經(jīng)營人、承租人。
　　B、相鄰關系的客體并不是財產(chǎn)本身，而是由行使所有權或使用權所引起的和鄰人有關的經(jīng)濟利益或其他利益，如噪音影響鄰人休息，對于財產(chǎn)本身的歸屬并不發(fā)生爭議。
　　C、相鄰關系的發(fā)生常與不動產(chǎn)的自然條件有關，即兩個或兩個以上所有人或使用人的財產(chǎn)應當是相鄰的。
　　2、處理相鄰關系的原則
　　根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，結合我國的司法實踐，在處理相鄰關系時，應當堅持以下原則：
　　（1）有利生產(chǎn)和方便生活的原則
　　有利生產(chǎn)和方便生活的原則是指相鄰一方為實現(xiàn)正常的生產(chǎn)生活活動，不得不請求另一方給予方便時，另一方應當給予方便。
　?。?）團結互助和公平合理的原則
　　團結互助和公平合理的原則是指在相鄰關系中，相鄰各方在獲得便利時，也應當承擔一定的義務，對受到損失的相鄰方，按照公平合理的原則給予適當?shù)难a償。
　?。?）尊重歷史和習慣的原則
　　相鄰關系基于不動產(chǎn)的特殊性，并非一朝一夕就形成的。因此，在處理相鄰關系時，必須尊重歷史和習慣。這是各國處理相鄰關系普遍遵循的原則。
　　3、幾種主要的相鄰關系
　　（1）相鄰土地使用關系。
　　相鄰一方的建筑物或土地，處于鄰人的土地包圍之中，非經(jīng)過鄰人的土地不能到達公用通道，或雖有其他通道但需要較高的費用或十分不便的，可以通過鄰人的土地以到達公用通道。但通行人在選擇道路時，應當選擇最必要、損失最少的路線：如只需小道即可，就不得開辟大道；能夠在荒地上開辟道路，就不得在耕地上開辟。通行人還應對因通行給鄰地造成的損害予以賠償。
　　歷史上形成的通道，土地的所有人或使用人無權任意堵塞或改道，以免妨礙鄰人通行。如果確實需要改道，應取得鄰人的同意。
　?。?）相鄰防險、排污關系。----因不可量物產(chǎn)生的相鄰關系
　　相鄰一方在開挖土地（如打水井、挖地窯、筑水渠、修糞池等）、建筑施工（如蓋高樓、修圍墻）時，不得使鄰地的地基發(fā)生動搖，不得使鄰地的建筑物受到危害；相鄰一方的建筑物有傾倒的危險，威脅鄰人的生命、財產(chǎn)安全，相鄰一方應當采取預防措施，如加固、拆除；相鄰一方堆放易燃、易爆、劇毒、放射、惡臭物品時，應當與鄰地建筑物保持一定距離，或者采取預防措施和安全裝置。相鄰他方在對方未盡此義務的情況下，有權要求排除妨害、賠償損失。
　　相鄰人，尤其是化工企業(yè)、事業(yè)單位，在生產(chǎn)、研究過程中，排放廢氣、廢水、廢渣，不得超過國家規(guī)定的排放標準。相鄰他方對超標排放，有權要求相鄰人排除妨害，即按國家規(guī)定的排放標準排放、治理，而且對造成的損害還有權要求賠償。
　　（3）相鄰用水、流水、截水、排水關系。
　　相鄰人應當保持水的自然流向；在需要改變流向并影響相鄰他方用水時，應征得他方的同意，并對由此造成的損失給予適當補償。為了灌溉土地，需要提高上游的水位、建筑水壩，必須附著于對岸時，對岸的土地所有人或使用人應當允許；如果對岸的土地所有人或使用人也使用水壩及其他設施時，應按受益的大小，分擔費用。
　　水流經(jīng)過地的所有人或使用人都可以使用流水，但應當共同協(xié)商、合理分配使用。如果來自高地段的自然流水，常為低地段的所有人或使用人使用，即使高地段所有人或使用人也需要此水，也不得全部堵截，斷絕低地段的用水，以免給低地的所有人或使用人造成損失。低地的所有人或使用人應當允許高地的自然流水流經(jīng)其地，不得擅自筑壩堵截，影響高地段的排水。
　　相鄰一方在為房屋設置管、槽或其他裝置時，不得使房屋雨水直接注瀉于鄰人建筑物上或土地上。
　?。?）相鄰管線安設關系。
　　相鄰人因埋設管道如油管、水管、煤氣管，架設線路如輸電線路、通訊線路，需要經(jīng)過他方的土地時，他方應當允許。但相鄰方應當選擇損害最小的地點及方法安設。相鄰人還應對所占土地及施工造成的損失給予補償，并于事后清理現(xiàn)場。
　?。?）相鄰光照、通風、音響、震動關系。
　　相鄰人在建造建筑物時，應當與鄰人的建筑物留有一定的距離，以免影響鄰人建筑物的通風、采光和日照。
　　相鄰各方應當注意環(huán)境清潔、舒適，講究精神文明，不得以高音、噪音、喧囂、震動等妨礙鄰人的工作、生活和休息。否則，鄰人有權請求停止侵害。
　　（6）相鄰竹木歸屬關系。
　　相鄰地界上的竹木、分界墻、分界溝等，如果所有權無法確定時，推定為相鄰雙方共有財產(chǎn)，其權利義務適用按份共有的原則。
　　對于相鄰他方土地的竹木根枝超越地界，并影響自己對土地的使用，如妨礙自己土地的莊稼采光，相鄰人有權請求相鄰他方除去越界的竹木根枝。如果他方經(jīng)過請求不予除去，相鄰人可以自行除去。當然，越界竹木根枝如對相鄰人的財產(chǎn)使用并無影響，則相鄰人無權請求除去。
　?。?）因不可量物產(chǎn)生的相鄰關系
　　《物權法》規(guī)定，不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質?！绢}例】（00.卷二.多.46）
　　不動產(chǎn)權利人因上述用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。