《物權(quán)法》首次規(guī)定了取得地役權(quán)應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同及地役權(quán)登記效力。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
二、司法考試?yán)碚摲治?/STRONG>
地役權(quán)是以他人土地供自己土地便利而使用的權(quán)利。
?。ㄒ唬┰O(shè)立地役權(quán)的形式：應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。
（二）地役權(quán)登記效力：當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
（三）地役權(quán)的期限：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)剩余的期限。
?。ㄋ模┩恋厮袡?quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。
（五）地役權(quán)的效力 來源：www.examda.com
1、地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。
2、土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。
3、地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
?。┑匾蹤?quán)的抵押：地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
?。ㄆ撸┑匾蹤?quán)的變動(dòng)：
1、需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。
2、供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。
三、例題解析
[例題]李甲購買了一套臨河三層高檔別墅，為了能夠保證欣賞到遠(yuǎn)處的風(fēng)景，與相鄰?fù)恋氐氖褂脵?quán)人張乙約定：張乙保證該塊土地上不會(huì)修建高于三層的建筑，作為補(bǔ)償，李甲每年向張乙支付5000元。雙方簽訂了書面協(xié)議，但沒有進(jìn)行地役權(quán)登記，李甲如約給付了當(dāng)年的款項(xiàng)。半年后，張乙因工作調(diào)動(dòng)，將自有房屋和該塊土地使用權(quán)出售給王丙，因怕影響出售價(jià)格故并未告知其與李甲的協(xié)議。王丙隨后在該塊土地上建造了一幢七層大樓，不僅完全遮擋了李甲眺望河濱的角度，甚至妨礙了李甲房屋的正常采光。李甲要求王丙給予補(bǔ)償，請(qǐng)問李甲的以下主張，哪些是不能得到支持的？（ ）
A．李甲對(duì)該塊土地不享有地役權(quán)
B．根據(jù)李甲與張乙設(shè)定的地役權(quán)，該塊土地上不能修建高于三層的建筑，該地役權(quán)設(shè)定在先，王丙的所有權(quán)也要受其限制
C．根據(jù)地役權(quán)的內(nèi)容，王丙影響李甲的“眺望風(fēng)景權(quán)”，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償 考試大論壇
D．根據(jù)相鄰關(guān)系的原則，王丙影響李甲房屋正常采光應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償
[答案]ABC
[解析]該題主要考查地役權(quán)與相鄰關(guān)系兩個(gè)概念各自的定義、特征與關(guān)系，關(guān)鍵要對(duì)地役權(quán)的內(nèi)容和我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定加以理解。
地役權(quán)，是大陸法系《物權(quán)法》中一項(xiàng)重要的他物權(quán)，指土地所有人、土地使用權(quán)人、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別主要在于：（1）產(chǎn)生基礎(chǔ)不同，相鄰關(guān)系為了方便所有權(quán)的行為，由法律規(guī)定的對(duì)他人所有權(quán)的限制，地役權(quán)是依據(jù)雙方自愿達(dá)成的供役和需役的協(xié)議所產(chǎn)生的；（2）是否有償，相鄰關(guān)系作為法律規(guī)定的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)承受的負(fù)擔(dān)，不存在補(bǔ)償?shù)膯栴}，而地役權(quán)作為當(dāng)事人意思自治的產(chǎn)物，可以是有償?shù)?，也可能是無償?shù)?；?）對(duì)抗效力不同。相鄰關(guān)系產(chǎn)生于不動(dòng)產(chǎn)位置上的相鄰，不管不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否，新的所有權(quán)人都要受相鄰關(guān)系規(guī)則的約束，而約定的地役權(quán)如果未向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
需要注意的是，我國(guó)法律只規(guī)定了相鄰關(guān)系，并未規(guī)定地役權(quán)，因此，本案中李甲和張乙的約定只能適用《合同法》的規(guī)定。根據(jù)債權(quán)的相對(duì)性原理，李甲和張乙簽訂的合同不能對(duì)抗善意不知情的王丙，李甲無權(quán)向王丙主張自己與張乙簽訂的合同中的權(quán)利。故選項(xiàng)A、B、C均錯(cuò)誤，不能得到法律的支持。 來源：www.examda.com
不過，李甲的房屋與王丙土地相鄰，《民法通則》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！惫释醣屠罴字g雖然沒有合同法律關(guān)系，但由于二者不動(dòng)產(chǎn)的相鄰，王丙在進(jìn)行房屋建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到鄰居李甲的采光問題，對(duì)于已經(jīng)給李甲造成的損失，如要求排除妨礙代價(jià)過大，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，選項(xiàng)D表述正確。
需要注意的是，李甲只能就采光受影響的部分向王丙主張賠償損失，關(guān)于張乙違反約定導(dǎo)致不能眺望風(fēng)景，則只能依據(jù)合同向張乙追究其違約責(zé)任。
[注意]
?。?）我國(guó)現(xiàn)行法律中無地役權(quán)相關(guān)規(guī)定，依據(jù)物權(quán)法定原則，當(dāng)事人自行約定的地役權(quán)只能視為合同法律關(guān)系，不能對(duì)抗第三人。
（2）相鄰關(guān)系不是一種獨(dú)立的所有權(quán)、用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)制度，而是相鄰各方在對(duì)各自所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，相互間應(yīng)當(dāng)依法給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。對(duì)此我國(guó)《民法通則》僅有一條規(guī)定，《民通意見》第98條至l03條對(duì)相鄰關(guān)系作了進(jìn)一步的細(xì)化和明確，具體判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)結(jié)合具體案例情況加以分析。
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