第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

　　地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

　?。ń庾x：業(yè)主“可以”設(shè)立業(yè)主大會，那么意味著也可以不設(shè)。如果不設(shè)或沒有設(shè)時(shí)，如何處分業(yè)主的民事權(quán)利？政府有關(guān)部門的指導(dǎo)和協(xié)助是否屬行政職能和法定義務(wù)？如果是行政職能，則不屬民事法律調(diào)整。）

　　第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　?。ń庾x：“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，業(yè)主共同決定也沒有用，必須經(jīng)過行政批準(zhǔn)?！敖?jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，也是辦不到的，如果占建管物面積大的業(yè)主和占人數(shù)多的業(yè)主意見不統(tǒng)一，那就永遠(yuǎn)別想辦事。另外，根據(jù)某些專家的解釋：“我的財(cái)產(chǎn)我做主”，只要有一戶業(yè)主不同意，決定就不能實(shí)施。例如業(yè)主大家都同意增設(shè)一條燃?xì)夤艿溃悄骋粯I(yè)主就是不允許管道從他家穿過，你說怎么辦？是不是“為了公共利益”，可以“征用”他家的一條通道或者設(shè)立一項(xiàng) “地役權(quán)”？可是與“風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，皇帝不能進(jìn)”的理論符合嗎？）

　　第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　?。ń庾x：住宅能否改成經(jīng)營用房，屬于住宅的行政管理。住宅改為經(jīng)營用房，應(yīng)當(dāng)有條件的限制。不具備條件不能批準(zhǔn)；具備了條件，就應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)。利害關(guān)系人的權(quán)利范圍也應(yīng)當(dāng)有所界定，如果符合環(huán)保衛(wèi)生規(guī)定且不影響相鄰關(guān)系，利害關(guān)系人就無權(quán)反對或反對無效。如果沒有限制，只能取決于利害關(guān)系人的意志，那么勢必會產(chǎn)生矛盾和激化矛盾，行政管理機(jī)關(guān)不管不問，那么要你這個(gè)機(jī)關(guān)又有何用？）

　　第七十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　（解讀：這與本法的物權(quán)理論不符，與“我的財(cái)產(chǎn)我做主”精神不一致，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定是民事行為，對業(yè)沒有強(qiáng)制約束束力，業(yè)主可以不執(zhí)行。這一條只說“具有約束力”，沒有說有強(qiáng)制措施，那么約束力如何保證？如果要強(qiáng)制，法律根據(jù)何在？）

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　?。ń庾x：應(yīng)當(dāng)反過來說，業(yè)主對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定有權(quán)不予執(zhí)行，如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會或其他業(yè)主對業(yè)主不執(zhí)行決定有異意，或者認(rèn)為侵犯了自己的合法權(quán)益，可以向法院請求予以強(qiáng)制。否則又是違背了物權(quán)理論。）

　　第七十九條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

　?。ń庾x：這要看維修資金的來源，如果是業(yè)主交納的，業(yè)主有共有權(quán)，如果是其他來路，則要視情況而定，不能一概而論。如果業(yè)主交納的錢已經(jīng)進(jìn)入物管企業(yè)，則成為物管企業(yè)的收入，是物管企業(yè)的所有權(quán)，業(yè)主只有知情權(quán)。業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)中是否包括維修金，應(yīng)事先約定明確。維修有日常維修，易損部位正常周期性保養(yǎng)更換，一般事故維修，意外事故維修，不可抗力災(zāi)害維修等，哪些費(fèi)用包括在業(yè)主交內(nèi)的物業(yè)費(fèi)之內(nèi)，哪些不包括，事先要有公示和約定。維修的部位和事項(xiàng)也要明確的界定。對于法定維修事項(xiàng)發(fā)生的費(fèi)用，業(yè)主有必須分?jǐn)偤徒患{的義務(wù)，業(yè)主不能以與己無關(guān)而拒絕承擔(dān)。而承擔(dān)維修費(fèi)管理的物業(yè)管理企業(yè)或維修企業(yè)在建筑物損壞，造成業(yè)主損失時(shí)，必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。例如水管爆裂漏水造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)受到損害，物業(yè)管理不能推給開發(fā)商或承包商，物業(yè)管理接收管理應(yīng)視為對該建筑物質(zhì)量的認(rèn)可，如果確屬質(zhì)量問題，也應(yīng)由物業(yè)管理向開發(fā)商索賠。這里面涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，就不多說了。）

　　第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　（解讀：除了“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”之外，還應(yīng)當(dāng)有“按照受益情況分?jǐn)偂钡那闆r。例如某一單元的下水管道堵塞，疏通費(fèi)用就應(yīng)當(dāng)由該單元業(yè)主承擔(dān)，而與該樓其他單元的業(yè)主無關(guān)。這一條說到了收益的分享，但沒有說風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，如果沒有約定和約定不明，風(fēng)險(xiǎn)按面積分擔(dān)合理嗎？）

　　第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　（解讀：當(dāng)業(yè)主超過一定數(shù)量時(shí)，業(yè)主自行管理是不現(xiàn)實(shí)的，法律應(yīng)對自行管理和委托管理以及誰有權(quán)接受委托管理等做出明確的規(guī)定。）

　　對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

　?。ń庾x：建設(shè)單位與物管之間原有的合同怎么辦？應(yīng)當(dāng)是有法定事由才能更換，如物管未能履行合同的義務(wù)。）

　　第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　（解讀：應(yīng)是遵照合同的約定履行自己的義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。）

　　第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　（解讀：上述行為有的屬于違反道德，有的屬于違反行政法規(guī)，有的屬于民事侵權(quán)或者違約，有的可能涉嫌觸犯刑法，應(yīng)分別加以具體處理。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，也不僅是可以依法向人民法院提起訴訟，還有多種解決途徑 可供選擇。解決民事糾紛的方法中，調(diào)解是必不可少的，前面關(guān)于物權(quán)保護(hù)中已有規(guī)定，這里不應(yīng)避而不提。）

　　總結(jié)一下對本章的解讀。本章是“業(yè)主區(qū)分建筑物所有權(quán)”，但具體條文大半是物業(yè)管理。條文中該說的沒有說到，沒用的倒說了不少，有的條文明顯與物權(quán)法理論相佐，是對“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”理論的否定，與本法通過前的某些宣傳大相徑庭。

　　第七章 相鄰關(guān)系

　　第八十四條 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

　?。ń庾x：關(guān)于相鄰關(guān)系，《民法通則》有如下規(guī)定：第八十三條 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。這一條的意思和《民法通則》是一樣的，只是把“截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面”相鄰關(guān)系的具體內(nèi)容放到下面的條文去中了。但是刪去“給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”這一句，這是不妥的，這一句是民事法律關(guān)系的重要原則，是不可缺少的。）

　　第八十五條 法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

　?。ń庾x：首先，按照本條規(guī)定，有規(guī)定的從規(guī)定，沒有規(guī)定的從習(xí)慣，那么下面的條文就沒有必要了。其次，“法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣”，此說不妥。一是習(xí)慣的主體不明確；二是“當(dāng)?shù)亍笔强臻g，范圍不確定，可以是一個(gè)省，也可以是一個(gè)村。在同一個(gè)“當(dāng)?shù)亍?，哪怕是一個(gè)村莊，習(xí)慣也可能不一致，以誰的習(xí)慣為準(zhǔn)呢？三是“習(xí)慣”有好有壞，法律規(guī)定一概遵從是不妥當(dāng)?shù)?。過去一貫的說法是：“法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，從公序良俗”。

　　“公序良俗”是公共秩序和善良風(fēng)俗的合稱，是大陸法系民法典中的一個(gè)基本原則，我國《民法通則》也采用了這一原則，某些立法專家否定我國是獨(dú)立的社會主義中華法系，一心一意要把我國法律納入到大陸法系中去，可是卻又不采用“公序良俗”的原則，不知是何道理。）

　　第八十六條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

　?。ń庾x：這是原則性規(guī)定，沒有相關(guān)前提條件和限制條件，例如在什么情況下權(quán)利人必須為相鄰人提供便利？“必要的便利”是什么程度？是有償提供還是無償提供？這些不明確，實(shí)際上無法執(zhí)行，和后面的地役權(quán)權(quán)規(guī)定也不符合。）

　　對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。

　　（解讀：憲法規(guī)定水流歸國家所有。對水流的利用，民事主體似沒有自作主張的權(quán)利。對筑壩攔水，引水抽水，以及分洪排洪，國家有相關(guān)的規(guī)定。對自然水流的排放，除了尊重自然流向外，本法八十四條“應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神”的規(guī)定也應(yīng)當(dāng)遵守。）

　　第八十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

　　（解讀：同樣是沒有前提條件和限制條件的原則性規(guī)定，無法實(shí)際操作，和后面的地役權(quán)規(guī)定不符。）

　　第八十八條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

　　（解讀：“建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等”屬于工程建設(shè)和市政建設(shè)，一般民事主體無權(quán)實(shí)施以上行為，行為主體應(yīng)是專業(yè)單位或部門。例如電力電纜鋪設(shè)，只有專業(yè)的電力部門才能實(shí)施。因此這類行為就不屬于相鄰關(guān)系范疇。普通民事主體需要建造，修繕，安裝電話，網(wǎng)絡(luò)，電視，自來水，燃?xì)獾?，?yīng)當(dāng)向有關(guān)部門申請或者委托，由專業(yè)部門來施工或鋪設(shè)安裝，而不需要該民事主體與相鄰人發(fā)生關(guān)系。如果這類工程建設(shè)“必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的”，“該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利”，憑什么呢？如果人家就是不肯提供便利，又當(dāng)如何呢？現(xiàn)實(shí)中，這類工程建設(shè)都是要通過征收、征用來解決。例如這個(gè)村鋪設(shè)管線要通過鄰村的土地，不辦征用補(bǔ)償手續(xù)或者設(shè)立地役權(quán)是不可能的。本條“應(yīng)當(dāng)提供必要的方便”，算不算強(qiáng)制性規(guī)定？如果這個(gè)村要鋪管線必須經(jīng)過鄰村，但鄰村就是不同意，因此提起訴訟，法院如何適用本條規(guī)定？這種無法操作的條文，是不是太讓人為難了？）

　　第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

　?。ń庾x：建造建筑物的主體是誰？我國建造建筑物都必須在取得合法有效的手續(xù)之后才能實(shí)施，如規(guī)劃許可證，土地使用證，建筑許可證等。如果有了這些手續(xù)，就是合法的建設(shè)行為，也就不存在相鄰關(guān)系問題。如果有矛盾，就是行政許可部門與相對人的矛盾，而不是與建造人的矛盾。如果沒有相關(guān)手續(xù)，就是違章建筑，是行政管理機(jī)關(guān)糾正處罰的問題。）

　　第九十條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。

　　（解讀：這一條只說“不得違反”是不夠的，如果違反規(guī)定排放了，或因事故不得不排放怎么辦？廠礦企業(yè)排放有害物質(zhì)影響周邊及下流地區(qū)的現(xiàn)象很多，特別是事故排放，影響更大。因此僅有“不得違反國家規(guī)定”的原則規(guī)定是不行的。至少應(yīng)加上《民法通則》的規(guī)定：“給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。）