第一節(jié) 不動產(chǎn)登記

　?。ń庾x：不動產(chǎn)的登記，就是不動產(chǎn)物權(quán)的登記。）

　　第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　?。ń庾x：這里是說不動產(chǎn)的“物權(quán)”，根據(jù)物權(quán)的定義，就是所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而這三個種類又包括有十一項(xiàng)內(nèi)容，每一個內(nèi)容都可能發(fā)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，那么登記的范圍就非常寬了?！拔唇?jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。什么法律會另有規(guī)定？是不是意味著承認(rèn)《民法通則》和《合同法》規(guī)定的民事行為和合同的有效條件？）

　　依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

　?。ń庾x：不是說平等保護(hù)嗎？本法不是把國家也列為市場主體嗎？憑什么國家可以不登記？顯然什么都要和國家平等是不現(xiàn)實(shí)的。）

　　第十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

　　國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

　?。ń庾x：既然要另定，此處何必多此一舉？這一條和246條可由地方性法規(guī)做出規(guī)定相矛盾。）

　　第十一條 當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。

　?。ń庾x：上一條不是說了要統(tǒng)一制定登記制度嗎？）

　　第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┎轵?yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；

　?。ǘ┚陀嘘P(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；

　?。ㄈ┤鐚?shí)、及時登記有關(guān)事項(xiàng)；

　?。ㄋ模┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實(shí)地查看。

　?。ń庾x：民事法律規(guī)定行政機(jī)關(guān)的職責(zé)合適嗎？有必要嗎？有效嗎？）

　　第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┮髮Σ粍赢a(chǎn)進(jìn)行評估；

　?。ǘ┮阅隀z等名義進(jìn)行重復(fù)登記；

　?。ㄈ┏龅怯浡氊?zé)范圍的其他行為。

　?。ń庾x：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是行政主體吧？其行為用民事法律規(guī)范合適嗎？有禁止性規(guī)定就應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的罰則，這種半吊子式的規(guī)定，不是等于沒說嗎？）

　　第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

　　（解讀：第九條規(guī)定“經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，至于登記載于何處，與當(dāng)事人有何關(guān)系？當(dāng)事人只能以登記證書為產(chǎn)權(quán)憑證，法院也應(yīng)以證書為依據(jù)，是否載于登記簿，是登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部的事，當(dāng)事人怎么知道？）

　　第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　?。ń庾x：關(guān)于生效條件，已經(jīng)是第三種說法了，第九條是：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十四條是：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”這兩條都只說要登記，但是沒有明確登記的義務(wù)人，也沒有明確變動的原因。這一條明確主體是當(dāng)事人，變動的原因是合同。只要合同成立，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)就生效。合同中也許有合同生效條款，也許有針對物權(quán)的變更有專門的約定，總之，是以當(dāng)事人的約定為物權(quán)變更的生效條件。法律另有規(guī)定除外，這是民事行為或合同有效的通用條件。民事行為有效條件之一就是不違反律規(guī)定和社會公共利益。這里是以合同生效為不動產(chǎn)物權(quán)變更的有效條件，未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。這三條放在一起看，是不是讓人越看越糊涂？）

　　第十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

　?。ń庾x：登記薄是登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部的憑證，對外應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)證書為憑證才對吧？）

　　第十七條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　?。ń庾x：現(xiàn)在是什么時代了？數(shù)碼技術(shù)早已普及，登記早已脫離了手工操作，電腦輸入打印一式數(shù)份，怎么會不一致？既然“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明”，那么產(chǎn)權(quán)證書就應(yīng)當(dāng)是法定的唯一合法有效證明。登記薄應(yīng)是登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部憑證，對外是無效的。如果發(fā)生糾紛，對當(dāng)事人來說，只能以權(quán)屬證書證明自己的權(quán)利，對人民法院來說，只能以權(quán)屬證書為依據(jù)。至于登記薄，誰知道后來改過沒有？豈能以登記薄為準(zhǔn)？如果登記不一致，也只能是你登記機(jī)構(gòu)的原因，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)通知當(dāng)事人辦理變更加以糾正，并公告聲明原證作廢。如果未能及時糾正和公告，造成的后果應(yīng)由登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。本條這樣規(guī)定，勢必造成兩個互相矛盾的有效憑證并存，豈不是自找麻煩？作為一個基本法律，規(guī)定得太細(xì)，又如此不嚴(yán)密，是不是有失水準(zhǔn)？）

　　第十八條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

　?。ń庾x：既然是公示，理應(yīng)是任何人都可以查詢才對吧？）

　　第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

　　不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

　?。ń庾x：這一條還是沒有擺正登記薄和權(quán)屬證書的關(guān)系。權(quán)利人和利害關(guān)系人只能對權(quán)屬證書表示異議，如是果對權(quán)屬證書沒有異議，又何必去查登記??？又如何知道登記薄有誤？如果對權(quán)屬證書有異議，才會申請變更吧？如果發(fā)生糾紛，還是應(yīng)當(dāng)按第十七條解讀的方法辦理才對吧？）

　　第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

　?。ń庾x：也就是說，預(yù)告登記可以對抗第三人。預(yù)告失效是自動失效？如果不公告，其他人如何知道？）

　　第二十一條 當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　?。ń庾x：登記機(jī)構(gòu)難道不應(yīng)擔(dān)責(zé)任？偽造材料虛假登記是不是觸犯行政法規(guī)或刑法？）

　　因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

　?。ń庾x：登記錯誤是否屬瀆職行為？賠償是否屬國家賠償？向造成錯誤的人追償屬民事糾紛還是行政處罰？）

　　第二十二條 不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。

　　（解讀：這一條多余，而且與246條有矛盾。）

　　第二節(jié) 動產(chǎn)交付

　?。ń庾x：前一節(jié)說的是不動產(chǎn)變更的有效條件，這一節(jié)是說動產(chǎn)的變更有效條件。）

　　第二十三條 動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　?。ń桓妒且粋€過程，有延遲交付，郵寄交付，轉(zhuǎn)交付，暫不交付，視同交付，對沖交付，情況太復(fù)雜。自交付時發(fā)生效力，不能簡單理解為脫離了交付人之手或是到了接收人之手。有時是交付人離手就算生效，有時則是接收人簽收才算有效。）

　　第二十四條 船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　（解讀：與不動產(chǎn)的要求一樣了。這樣前面第六條“動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”表達(dá)就不夠完整?！吧埔獾谌恕笔莻€模糊概念。實(shí)際上，應(yīng)當(dāng)規(guī)定“具有權(quán)屬證書的動產(chǎn)，在發(fā)生變更時應(yīng)將權(quán)屬證書一并變更或交付。動產(chǎn)的權(quán)屬證書是物權(quán)的合法憑證，他人不得對抗”。例如在購賣二手車時，能不過戶嗎？不過戶或者不能過戶，其中必然有鬼，即使是“善意第三人”購買了，也不能對抗持有合法權(quán)屬證書的所有人吧？）

　　第二十五條 動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。

　?。ń庾x：這一條實(shí)在很難讀懂，因?yàn)樾袨橹黧w沒有交等清楚。動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓的主體是誰？難道不是權(quán)利人？在設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人的權(quán)利從何而來？又依什么法可以占有該動產(chǎn)？“法律行為”又作何解？是民事法律行為還是其他法律行為？“法律行為”的生效條件又是什么？如果在設(shè)立和轉(zhuǎn)達(dá)讓前法律行為已經(jīng)生效，還需要設(shè)立和轉(zhuǎn)讓嗎？這種情況大約在繼承中有可能發(fā)生，例如動產(chǎn)已經(jīng)被繼承人占有，當(dāng)被繼承人死亡時，繼承開始，其物權(quán)發(fā)生法律效力。但是繼承人不是依法占有，而是根據(jù)當(dāng)事人合意或約定占有，所以這里應(yīng)是“合法占有”而不是“依法占有”。）

　　第二十六條 動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

　?。ń庾x：這里第三人“依法占有”也應(yīng)當(dāng)是“合法占有”。例如有一件動產(chǎn)存放在第三人處，可以用轉(zhuǎn)讓取貨憑證的方法代替交付。如果第三人是依法占有，憑什么要返還？）

　　第二十七條 動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力。

　　（解讀：動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓，動產(chǎn)的實(shí)際占有可以由當(dāng)事人約定，物權(quán)變更自約定生效時生效。注意本法所謂物權(quán)，包括了所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。權(quán)屬變更只要權(quán)屬證書變更就可以成立，動產(chǎn)本身完全可以不發(fā)生移動?，F(xiàn)實(shí)中，所有人變了好幾個，而動產(chǎn)根本就沒有移動過的情況多的是。）

　　第三節(jié) 其他規(guī)定

　?。ń庾x：這里的其他規(guī)定，還是關(guān)于物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更消滅的規(guī)定。）

　　第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

　　（解讀：對于生效的法律文書，還有個執(zhí)行的過程，是否能夠執(zhí)行，是另一回事。生效的法律文書不能執(zhí)行或不必執(zhí)行的情況也多的是，例如重慶釘子戶事件，生效的判決就沒有執(zhí)行。）

　　第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

　　（解讀：《繼承法》規(guī)定繼承自被繼承人死亡開始。繼承有法定繼承和遺囑繼承，遺囑繼承可能附有生效條件，那么物權(quán)就有可能在條件成就時生效。注意繼承一般是指財產(chǎn)的所有權(quán)，對用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的繼承，要按法律的規(guī)定，可以繼承的才能繼承。）

　　第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。

　?。ń庾x：這里倒是“合法”而不是“依法”了。建造、拆除只要行為只要成就便有效嗎？就不須經(jīng)過批準(zhǔn)或者登記嗎？以合法建造的名義建章建設(shè)的情況多的是，豈不是為違章建筑開綠燈了嗎？與《建筑法》規(guī)定一致嗎？）

　　第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

　?。ń庾x：這里“享有不動產(chǎn)物權(quán)的”是誰？籠統(tǒng)的說，是權(quán)利人。根據(jù)前面三條，應(yīng)分別是生效法律文書權(quán)利人，繼承人和不動產(chǎn)建造人、拆除人。權(quán)利人處分該物權(quán)時，自然是在取得物權(quán)之后而具有處分權(quán)時。處分該物權(quán)，是哪個物權(quán)？生效法律文書的權(quán)利人執(zhí)行法律文書時，難道還要先登記嗎？經(jīng)承人繼承的不動產(chǎn)，不登記難道就無效嗎？房子已經(jīng)建起來了或者已經(jīng)拆除了，“不發(fā)生物權(quán)效力”從可說起？）

　　綜上所述，本章所述物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅，實(shí)際上就是民事法律行為的有效性條件。民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為。其有效條件《民法這則》中有明確的規(guī)定，即第五十五條： “民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　?。ㄒ唬┬袨槿司哂邢鄳?yīng)的民事行為能力；

　?。ǘ┮馑急硎菊鎸?shí)；

　　（三）不違反法律或者社會公共利益。

　　本章所說的合同效力，登記效力，和法律規(guī)定的效力，都應(yīng)以此為基礎(chǔ)。

　　第二章就解讀到此。