[例6-3] 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量見表6-10。如果投資者的目標(biāo)收益率為12%，求該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。表6-10 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量 單位：萬元

　　[解] 已知ic=12%。利用公式：

　　則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為：

　　FNPV=

　　-2600+[500/(1+12%)]+[600/(1+12%)2]+

　　800/12%×{1-[1/(1+12%)6-2]} ×(1+12%)^-2

　　=261.84(萬元)

　　2．財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準(zhǔn)則

　　財務(wù)凈現(xiàn)值是評價項目盈利能力的指標(biāo)，其評價準(zhǔn)則如下：

　　(1)當(dāng)FNPV >0時，說明該方案在滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利之外，還能得到超額收益，故該方案可行。

　　(2)當(dāng)FNPV =0時，說明該方案基本能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改進。

　　(3)當(dāng)FNPV<0時，說明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。

　?。ǘ┴攧?wù)內(nèi)部收益率

　　1．財務(wù)內(nèi)部收益率的概念

　　財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各計算時點凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

　　2.財務(wù)內(nèi)部收益率的計算公式

　　0520

　　上式中，i1為當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2為當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值接近于零的負值時的折現(xiàn)率；

　　FNPV1為采用折現(xiàn)率i1時的財務(wù)凈現(xiàn)值的正值；

　　FNPV2為采用折現(xiàn)率i2時的財務(wù)凈現(xiàn)值的負值。

　　為保證FIRR的計算精度，i1和i2之差一般不宜超過2%，不應(yīng)超過5%。

　　應(yīng)用分析

　　[例6-4] 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量見表6-10。如果

　　投資者的目標(biāo)收益率為12%，求該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。

　　表6-10 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量 單位：萬元

　　0521

　　根據(jù)上述題目中的現(xiàn)金流量，求該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。

　　0522

　　3．財務(wù)內(nèi)部收益率的評價準(zhǔn)則（容易出單選題）

　　計算出投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率后，可通過與基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic進行比較來判斷方案或項目是否可行，其判斷準(zhǔn)則是：

　　(1)當(dāng)FIRR≥ic時，則方案或項目在經(jīng)濟上可以接受

　　(2)當(dāng)FIRRc時，則方案或項目在經(jīng)濟上應(yīng)予以拒絕

　?。ㄈ﹫罂纪顿Y回收期

　　1．報考投資回收期的概念

　　報考投資回收期(Pb)是把投資項目各期（通常是以年為單位）的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率折現(xiàn)之后，再來推算投資回收期的。對房地產(chǎn)投資項目來說，

　　報考投資回收期就是自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零的年份。

　　2．報考投資回收期的計算公式（可能考查公式的計算）

　　在實際運用中可以根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)

　　金流量折現(xiàn)值，用下列近似公式計算：

　　3．報考投資回收期的評價準(zhǔn)則（容易出單選題）

　　在財務(wù)評價中，報考投資回收期(Pb)是通過與基準(zhǔn)投資回收期(Pc)相比較來判斷項目在經(jīng)濟上是否可行的：

　　(1)當(dāng)Pb≤Pc時，說明項目能在要求的時間內(nèi)收回投資，項目是可行的。

　　(2)當(dāng)Pb >Pc時，說明項目不能在要求的時間內(nèi)收回投

　　資，項目是不可行的。

　　在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，報考投資回收期指標(biāo)一般用于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的財務(wù)評價。

　　真題推薦：2003年-2013年中級經(jīng)濟師歷年真題｜初級經(jīng)濟師歷年真題

　　2014新信息：2014年經(jīng)濟師考試報名時間｜考試時間｜考試指南｜報考指南

　　網(wǎng)校輔導(dǎo)：為幫助考生在自學(xué)的基礎(chǔ)上能較好地掌握2014年經(jīng)濟師考試內(nèi)容，233網(wǎng)校提供了2014年經(jīng)濟師初中級經(jīng)濟基礎(chǔ)沖刺班、習(xí)題班等課程！免費試聽>>