房地產(chǎn)投資項目的清償性指標主要有借款償還期、

　　利息備付率、償債備付率、財務比率。

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　　借款償還期的計算公式為：

　　上式中，Id為項目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息；Pd為借款償還期，從借款開始期計算；Rt為第t期可用于還款的資金，包括利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。

　　借款償還期可用“資金來源與運用表”或“借款還本付息計算表”直接計算，其近似計算公式為：

　　借款償還期指標的評價準則是：如果項目的借款償還期小于或等于貸款機構(gòu)提出的還款期限，可認為項目是有清償能力的。

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　　利息備付率是指在借款償還期內(nèi)的稅息前利潤與當期應付利息的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務利息的保障程度和支付能力。其計算公式為：

　　利息備付率指標的評價準則是：對于一般的房地產(chǎn)投資項目，利息備付率應大于2，否則表示項目的付息能力保障程度不足。尤其是當利息備付率低于1時，表示項

　　目沒有足夠資金支付利息，償債風險很大。

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　　償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當期應還本付息額的比值。它從還本付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務本息的保障

　　程度和支付能力。其計算公式為：

　　償債備付率指標的評價準則是：一般情況下，償債備付率不宜低于1.3。當償債備付率小于1時，表示當年資金來源不足以償還當期債務。

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　　1．資產(chǎn)負債率

　　資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比

　　例是通過借債來籌集的，它可用來衡量保護債權(quán)人利益的程度。其計算公式為：

　　資產(chǎn)負債率指標的評價準則目前沒有統(tǒng)一的規(guī)定。從提供貸款的金融機構(gòu)來看，可接受的資產(chǎn)負債率通常在100%以下。房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于資金密集型的經(jīng)濟活動，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高。

　　2．流動比率

　　流動比率是指項目流動資產(chǎn)與流動負債的比率，是反映項目流動資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動負債的能力指標。其計算公式為：

　　流動比率指標的評價準則也沒有統(tǒng)一規(guī)定，但一般認為項目的流動比率應大于200%。

　　3.速動比率

　　速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。其計算公式為：

　　速動比率屬于短期償債能力指標，反映企業(yè)流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須從流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，因為存貨的變現(xiàn)能力差。速動比率指標的評價準則也沒有統(tǒng)一規(guī)定。一般認為，從保護債權(quán)人利益的角度，要求速動比率大于100％。對房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，

　　所以其速動比率偏低，一般達不到100%。

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