第八章 土地增值稅法

　　知識點四、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　（一）土地增值稅的清算單位：審批的項目為單位進行清算，分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

　　同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　（二）土地增值稅的清算條件1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續(xù)）

　?。?）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

　?。?）直接轉讓土地使用權的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　?。ㄔ谥鞴芏悇諜C關限定的期限內辦理清算手續(xù)）

　?。?）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　?。?）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。

　?。ㄈ┓侵苯愉N售和自用房地產的收入確定1.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　?。?）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

　?。?）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。

　　2.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　3.已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

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