13、開發(fā)成本而開發(fā)費用的問題。這里容易搞混，尤其是開發(fā)間接費用和開發(fā)費用的區(qū)別。注意一下就好了

城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅契稅

鑒于三章屬于非重點章節(jié)，相關性問題較多，特推出此三章比較總結(jié)


1、前兩個稅種對于“三外”都沒有約束性，即只對國內(nèi)企事業(yè)單位和個人征稅。契稅征稅范圍要大些。這里要注意比較。前兩個稅種對應的“三外”稅費為土地使用費，城市房地產(chǎn)稅。

2、（1）土地使用稅對國有土地，集體土地使用人征稅，這里要和土地增值稅進行比較，后者不包括集體土地轉(zhuǎn)讓，稍微注意一下。（2）房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)征稅。（3）契稅對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為征稅，是行為稅。這里要和前種財產(chǎn)稅進行比較，即沒有轉(zhuǎn)讓行為不征收行為稅，擁有財產(chǎn)應交納財產(chǎn)稅。

例：下面說法正確的是（F）

A：城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象不包括集體土地
B：個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)行為要征收契稅和房產(chǎn)稅
C：個人出租房產(chǎn)行為要征收契稅
D：個人購買房產(chǎn)要交納契稅。
E：凡是擁有房產(chǎn)的單位和個人均應交納房產(chǎn)稅和土地使用稅。
F：行政劃撥方式事業(yè)單位均免征土地使用稅，房產(chǎn)稅和契稅。

解答：A顯然包括集體土地，B個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)行為可能征收土地增值稅，契稅和房產(chǎn)稅不征收。C不存在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收契稅。D個人首次購買居住普通住宅，免征契稅。E很顯然不正確。只有F是正確的。

3、個人房產(chǎn)問題。個人非營業(yè)用即自住住房免征土地使用稅和房產(chǎn)稅。但轉(zhuǎn)做經(jīng)營用的，自經(jīng)營之日起，要征收房產(chǎn)稅，但依然不征收土地使用稅。這里要注意個人所有房產(chǎn)不管什么情況均免征土地使用稅，也要注意經(jīng)營用時征收房產(chǎn)稅的納稅時間。這里是個重點，也是容易搞混的地方。

4、納稅義務時間問題。土地增值稅的納稅時間除了占用耕地滿一年征收外，其他情況均從次月開始征收。房產(chǎn)稅中除轉(zhuǎn)作經(jīng)營時自經(jīng)營之日起征收外，均為次月開始征收，這里有很大的共同點，也有區(qū)別的地方，關鍵記憶住非次月征收的情況就好了，這里一定要注意記憶，是今年的新增內(nèi)容。

5、事業(yè)單位，社會團體，軍隊，自用的免征土地使用稅，房產(chǎn)稅。如果是非自用的，即用于經(jīng)營用的，要征收。這里和寺院，公園及其他免稅單位的規(guī)定是相符的，結(jié)合起來記憶，凡是用于經(jīng)營的土地或者房產(chǎn)，不管是什么部門，均要征收土地使用稅和房產(chǎn)稅。

6、合用問題。納稅單位和免稅單位共用土地和房產(chǎn)的，按照納稅單位使用部分的面積或比例征收，免稅單位部分不征收，如果劃分不清的，全部征收。這里要注意比例的計算問題。如果是共用一個建筑物的，土地使用稅按照納稅單位建筑面積的比例而不是土地使用面積的比例征收。這里其實很容易理解，只是容易搞混，因為土地使用稅是以土地使用面積計稅，但在計算使用比例時，此點為唯一按照建筑物使用面積比例來征收土地使用稅的特殊規(guī)定。

例：某生產(chǎn)企業(yè)總部使用某事業(yè)單位建筑物一部分作為辦公用房，另共同使用一塊土地，建筑物占用土地面積10000平方米，生產(chǎn)企業(yè)和事業(yè)單位的建筑物使用比例為2：2，另共用土地的使用比例為2：3，此土地實際面積為20000平方米，試計算企業(yè)應納土地使用稅（1平方米土地使用稅為5元）

解答：

建筑物部分應納土地使用稅按照建筑物使用面積比例計算，10000*2/4*5=25000元
另共用土地按照土地實際占用面積計算20000*2/5*5=40000元
共應交納土地使用稅為65000元

7、無租使用問題。免稅單位無論使用什么土地房產(chǎn)，自用的均不交納土地使用稅和房產(chǎn)稅。納稅單位無論是有租使用即需交納房租使用還是無租使用即不交納房租使用納稅單位或免稅單位的房地產(chǎn)，均要交納土地使用稅，房產(chǎn)稅。這里千萬要注意房產(chǎn)稅是要交納的，而且要以當期出租同類房產(chǎn)平均租金計算房產(chǎn)稅由使用人交納。這里很容易忘記算房產(chǎn)稅，注意了。

8、視同銷售問題。納稅人捐贈，:），抵債，投資等視同銷售房地產(chǎn)的行為，承受人均要交納契稅，但有個特殊情況，等價:）房地產(chǎn)的，即:）時不牽涉到補價的，不征收。這里要注意視同銷售和等價:）的問題。

9、企業(yè)重組，合并，分立，債轉(zhuǎn)股轉(zhuǎn)制新企業(yè)承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，免征契稅，這里和企業(yè)所得稅有點類似，可以合并記憶。

10、個人首次購買普通標準住宅免征契稅，這里要注意首次和普通標準住宅，不符合這兩個條件的不能免征。首次購買別墅的，要征收契稅。

11、優(yōu)惠規(guī)定問題。市政道路，企業(yè)廠區(qū)外綠化用地，免征土地使用稅，但企業(yè)廠區(qū)內(nèi)綠化用地要征收土地使用稅；機場場內(nèi)道路免征，但場外道路要征收；免稅單位用于經(jīng)營的房地產(chǎn)，均要征收土地使用稅和房產(chǎn)稅。

12、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)問題。融資租賃房產(chǎn)應按照房產(chǎn)余值征收，這里很容易搞成按照租金征收，和一般租賃區(qū)別一下，注意這里是很容易出錯的地方~！房產(chǎn)投資入股分紅，固定分紅的，按照租金計稅，按照效益分紅的，余值計稅。這里也容易搞混。

13、納稅時間問題。土地使用稅在納稅義務發(fā)生后每期10日內(nèi)申報納稅，而土地增值稅是在納稅義務發(fā)生后7日內(nèi)申報納稅，這里是值得理解和記憶的地方，兩種納稅時間是有天壤之別的，注意比較~！

12、個人出租房產(chǎn)問題。個人出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅按照4%交納的，另外征收營業(yè)稅是按3%交納的，這里都是特殊規(guī)定，請注意一下。

13、個人銷售房產(chǎn)問題。個人銷售房產(chǎn)均不涉及到土地使用稅和房產(chǎn)稅，千萬不要搞混了，拿出來引起大家的注意。