位于市區(qū)的化工廠受讓一塊土地，將其開發(fā)好以后與位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司交換辦公樓一幢。雙方鑒定的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)上各自注明土地作價800萬元、辦公樓作價1000萬元。化工廠受讓土地使用權(quán)支付的相關(guān)價款與費用共計500萬元，土地開發(fā)成本100萬元，準(zhǔn)予扣除的開發(fā)費用50萬元；房地產(chǎn)開發(fā)公司建造辦公樓發(fā)生的土地使用費支出400萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本和費用分別為200萬元和100萬元。

　　要求：

　　就化工廠與房地產(chǎn)開發(fā)公司的這一交換行為計算雙方應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加、印花稅、契稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。（該市核定的契稅稅率為4%，房地產(chǎn)開發(fā)費用列支比例為10%）。

　　附：土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率：

　?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30%。

　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40%。

　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50%。

　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60%。

　　答案

　　（1）化工廠：

　?、賾?yīng)納營業(yè)稅＝（800—500）×5%＝15（萬元）

　?、趹?yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加＝15×（7%＋3%）＝1.5（萬元）

　?、蹜?yīng)納印花稅＝800×0.5‰＋1000×0.5‰＝0.4＋0.5＝0.9（萬元）

　　④房屋交換以差價作為計算契稅的依據(jù)，由于在交換中化工廠多承受了房屋，所以要繳納契稅，而房地產(chǎn)開發(fā)公司不需要繳納。

　　應(yīng)納契稅＝（1000－800）×4%＝8（萬元）

　?、莼S不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以在計算土地增值稅扣除項目金額時，其轉(zhuǎn)讓土地的印花稅0.4萬元可以單獨扣除（但0.5萬元的印花稅因與土地轉(zhuǎn)讓無關(guān)，所以不可以扣除），非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能加計扣除20%，契稅是因為承受房屋而繳納，因與土地轉(zhuǎn)讓無關(guān)也不能扣除。所以

　　扣除項目金額＝500＋100＋50＋15＋1.5＋0.4＝666.9（萬元）

　　土地增值額＝800－666.9＝133.1（萬元）

　　由于土地增值率小于50%，所以

　　應(yīng)納土地增值稅＝133.1×30%＝39.93（萬元）

　?、抻嬎闫髽I(yè)所得稅時，企業(yè)繳納的土地增值稅可以據(jù)實扣除，0.5萬元的印花稅和8萬元的契稅因與土地轉(zhuǎn)讓無關(guān)，而是因為承受房屋而繳納的，不能在稅前扣除。所以

　　應(yīng)納稅所得額=800－（500＋100＋50＋15＋1.5＋0.4＋39.93）＝93.17（萬元）

　　應(yīng)納所得稅額＝93.17×33%＝30.75（萬元）

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)公司：

　?、賾?yīng)納營業(yè)稅＝1000×5%＝50（萬元）

　　②應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加＝50×（7%＋3%）＝5（萬元）

　?、蹜?yīng)納印花稅＝800×0.5‰＋1000×0.5‰＝0.9（萬元）

　?、芊康禺a(chǎn)開發(fā)公司不需交納契稅。

　?、菰谟嬎阃恋卦鲋刀惪鄢椖拷痤~時，房地產(chǎn)開發(fā)公司的印花稅不能單獨扣除，但可以加計扣除20%，所以

　　扣除項目金額＝400＋200＋（400＋200）×10%＋50＋5＋（400＋200）×20%

　?。?35（萬元）

　　土地增值額＝1000－835＝165（萬元）

　　由于土地增值率小于50%，所以

　　應(yīng)納土地增值稅＝165×30%＝49.5（萬元）

　?、抻嬎闫髽I(yè)所得稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用和企業(yè)繳納的土地增值稅可以據(jù)實扣除，但加計扣除20%的部分不能扣除，所以

　　應(yīng)納稅所得額=1000－（400＋200＋100＋50＋5＋49.5）＝195.5（萬元）

　　應(yīng)納所得稅額＝195.5×33%＝64.52（萬元）