建筑工程合同管理
內(nèi)容提要
本講主要內(nèi)容：
第一節(jié)  建筑工程合同策劃   
第二節(jié)  建筑工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理
第三節(jié)  工程索賠

重點(diǎn)難點(diǎn)
1、建筑工程合同策劃概述   
2、業(yè)主的建筑工程合同策劃   
3、承包商的合同策劃   
4、承包商的風(fēng)險(xiǎn)管理   
5、承包工程合同的風(fēng)險(xiǎn)管理   
6、工程索賠概述
7、工程索賠的計(jì)算

大綱要求
(—)建筑工程合同策劃 
1、熟悉合同策劃的意義、依據(jù)、程序，分散平行承包和全包的內(nèi)涵和特點(diǎn)；
2、掌握我國(guó)采用的招標(biāo)方式及適用條件，單價(jià)合同、固定總價(jià)合同、成本加酬金合同、目標(biāo)合同的定義和區(qū)別；
3、了解重要合同條款確定的主要內(nèi)容、承包商投標(biāo)選擇時(shí)應(yīng)考慮的主要因素、影響合同風(fēng)險(xiǎn)的主要因素、承包方式的種類。
(二)建筑工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理
1、了解承包商與工程有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素，承包商投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策、合同談判時(shí)合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的措施、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的手段、降低風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)和組織的措施；
2、熟悉風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)點(diǎn)；
3、了解公平合理、責(zé)權(quán)利平衡的具體內(nèi)容。
(三)工程索賠
1、了解索賠的定義、意義、索賠的原因及索賠的分類和索賠的依據(jù)；
2、熟悉索賠的程序、工期拖延的分類及處理措施；
3、掌握費(fèi)用索賠中的費(fèi)用組成和單項(xiàng)索賠值的計(jì)算方法；
4、了解費(fèi)用索賠的總費(fèi)用方法和反索賠的工作內(nèi)容。

建筑工程合同策劃

第一節(jié)  建筑工程合同策劃   
一、建筑工程合同策劃概述   
(一)合同策劃及要考慮的問(wèn)題
    在建筑工程項(xiàng)目的初始階段必須進(jìn)行相關(guān)合同的策劃，策劃的目標(biāo)是通過(guò)合同保證工程項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須反映建筑工程項(xiàng)目戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略，反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)方針和根本利益。   
    合同策劃需考慮的主要問(wèn)題有：項(xiàng)目應(yīng)分解成幾個(gè)獨(dú)立合同及每個(gè)合同的工程范圍；采用何種委托方式和承包方式；合同的種類、形式和條件；合同重要條款的確定；合同簽訂和實(shí)施時(shí)重大問(wèn)題的決策；各個(gè)合同的內(nèi)容、組織、技術(shù)、時(shí)間上的協(xié)調(diào)。  
(二)合同策劃的意義   
    (1)合同的策劃決定著項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)及管理體制，決定合同各方面責(zé)任、權(quán)力和工作的劃分，所以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目管理產(chǎn)生根本性的影響。業(yè)主通過(guò)合同委托項(xiàng)目任務(wù)，并通過(guò)合同實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)控制。
    (2)合同是實(shí)施工程項(xiàng)目的手段，通過(guò)策劃確定各方面的重大關(guān)系，無(wú)論對(duì)業(yè)主還是對(duì)承包商，完善的合同策劃可以保證合同圓滿地履行，克服關(guān)系的不協(xié)調(diào)，減少矛盾和爭(zhēng)議，順利地實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目總目標(biāo)。
(三)合同策劃的依據(jù)   
    (1)業(yè)主方面：業(yè)主的資信、資金供應(yīng)能力、管理水平和具有的管理力量，業(yè)主的目標(biāo)以及目標(biāo)的確定性，期望對(duì)工程管理的介入深度，業(yè)主對(duì)工程師和承包商的信任程度，業(yè)主的管理風(fēng)格，業(yè)主對(duì)工程的質(zhì)量和工期要求等。
    (2)承包商方面：承包商的能力、資信、企業(yè)規(guī)模、管理風(fēng)格和水平、在本項(xiàng)目中的目標(biāo)與動(dòng)機(jī)、目前經(jīng)營(yíng)狀況、過(guò)去同類工程經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、長(zhǎng)期動(dòng)機(jī)、承受和抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力等。
    (3)工程方面：工程的類型、規(guī)模、特點(diǎn)，技術(shù)復(fù)雜程度、工程技術(shù)設(shè)計(jì)準(zhǔn)確程度、工程質(zhì)量要求和工程范圍的確定性、計(jì)劃程度，招標(biāo)時(shí)間和工期的限制，項(xiàng)目的盈利性，工程風(fēng)險(xiǎn)程度，工程資源(如資金、材料、設(shè)備等)供應(yīng)及限制條件等。 
    (4)環(huán)境方面：工程所處的法律環(huán)境，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，物價(jià)的穩(wěn)定性，地質(zhì)、氣候、自然、現(xiàn)場(chǎng)條件的確定性，資源供應(yīng)的保證程度，獲得額外資源的可能性。 
(四)合同策劃的程序   
    (1)研究企業(yè)戰(zhàn)略和項(xiàng)目戰(zhàn)略，確定企業(yè)及項(xiàng)目對(duì)合同的要求。
    (2)確定合同的總體原則和目標(biāo)。
    (3)分層次、分對(duì)象對(duì)合同的一些重大問(wèn)題進(jìn)行研究，列出各種可能的選擇，按照上述策劃的依據(jù)，綜合分析各種選擇的利弊得失。
(4)對(duì)合同的各個(gè)重大問(wèn)題作出決策和安排，提出履行合同的措施。在合同策劃中有時(shí)要采用各種預(yù)測(cè)、決策方法，風(fēng)險(xiǎn)分析方法，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。在開始準(zhǔn)備每一個(gè)合同招標(biāo)和準(zhǔn)備簽訂每一份合同時(shí)都應(yīng)對(duì)合同策劃再作一次評(píng)價(jià)。   
二、業(yè)主的建筑工程合同策劃   
(一)分散平行承包和全包
  (1)分散平行承包，即業(yè)主將設(shè)計(jì)、設(shè)備供應(yīng)、土建、電器安裝、機(jī)械安裝、裝飾等工程施工分別委托給不同的承包商。各承包商分別與業(yè)主簽訂合同，各承包商之間沒(méi)有合同關(guān)系。其特點(diǎn)是：  
1)業(yè)主有大量的管理工作，有許多次招標(biāo)，需作比較精細(xì)的計(jì)劃及控制，因此項(xiàng)目前期需要比較充裕的時(shí)間。
2)業(yè)主負(fù)責(zé)各承包商之間的協(xié)調(diào)工作，對(duì)各承包商由于互相干擾所造成的問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任。由于不確性因素的影響及協(xié)調(diào)難度大，因而這種承包方式的合同爭(zhēng)執(zhí)較多，工期長(zhǎng)、索賠多。   
3)該承包方式要求業(yè)主管理和控制較細(xì)，業(yè)主必須具備較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力。
4)對(duì)于大型工程項(xiàng)目，該承包方式使業(yè)主面對(duì)眾多承包商，管理跨度大，協(xié)調(diào)困難，易造成混亂和失控，且業(yè)主管理費(fèi)用增加，導(dǎo)致總投資增加和工期延長(zhǎng)。
5)采用這種承包方式，業(yè)主可以分階段進(jìn)行招標(biāo)，可以通過(guò)協(xié)調(diào)和項(xiàng)目管理加強(qiáng)對(duì)工程的干預(yù)。同時(shí)承包商之間存在著一定的制衡。  
6)采用這種承包方式，項(xiàng)目的計(jì)劃和設(shè)計(jì)必須周全、準(zhǔn)確、細(xì)致。這樣各承包商的工程范圍容易確定，責(zé)任界限比較清楚。
(2)全包(又稱統(tǒng)包，一攬子承包，設(shè)計(jì)一建造及交鑰匙工程)合同，即由一個(gè)承包商承包建筑工程項(xiàng)目的全部工作，并向業(yè)主承擔(dān)全部工程責(zé)任，包括設(shè)計(jì)、供應(yīng)、各專業(yè)工程的施工，甚至包括項(xiàng)目．前期籌劃、方案選擇、可行性研究和項(xiàng)目建設(shè)后的運(yùn)營(yíng)管理。該承包方式的特點(diǎn)是：   
1)減少業(yè)主面對(duì)的承包商數(shù)量和事務(wù)性管理工作。業(yè)主提出工程總體要求，進(jìn)行宏觀控制、驗(yàn)收成果，通常不干涉承包商的工作，因而合同糾紛和索賠較少。   
2)方便協(xié)調(diào)和控制，減少大量的重復(fù)性的管理工作，信息溝通方便、快捷、準(zhǔn)確。有利于施工現(xiàn)場(chǎng)管理，減少中間環(huán)節(jié)，從而可減少費(fèi)用和縮短工期。   
3)業(yè)主的責(zé)任體系完備，避免各種干擾，對(duì)業(yè)主和承包商都有利，工程整體效益高。
4)業(yè)主必須選擇資信度高、實(shí)力強(qiáng)，適宜全方位工作的承包商，他不僅需具備各專業(yè)工程的施工力量，而且尚需很強(qiáng)的設(shè)計(jì)、管理、供應(yīng)，乃至項(xiàng)目策劃和融資能力。
(3)采用上述二者之間的中間形式，即將工程委托給幾個(gè)承包商，如設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)等承包商。
 
例1.業(yè)主將設(shè)計(jì)、設(shè)備供應(yīng)、土建、電器安裝、機(jī)械安裝、裝飾等工程施工委托給不同的承包商的方式，稱為（?。?。(2005考題)
A.統(tǒng)包
B.全包
C.一攬子承包
D.分散平行承包
答案：D
 
(二)招標(biāo)方式的選擇   
國(guó)際上經(jīng)常采用的招標(biāo)方式有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)。我國(guó)頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
 
例2．我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)分為(    )。(2004考題)
A．協(xié)議招標(biāo)   
B．公開招標(biāo)
C．合作招標(biāo)   
D．邀請(qǐng)招標(biāo)
E．指定招標(biāo)
答案：BD
 
 1．公開招標(biāo)   
公開招標(biāo)又稱無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是由招標(biāo)單位在國(guó)內(nèi)外主要報(bào)紙，有關(guān)刊物上，或電視、廣播上發(fā)布招標(biāo)廣告。凡符合規(guī)定條件的承包商都可自愿參加投標(biāo)，數(shù)量不受限制。
這種招標(biāo)方式，招標(biāo)單位有較大的選擇余地，可在眾多的投標(biāo)單位之間選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商，但由于參與競(jìng)爭(zhēng)的承包商可能很多，增加了資格預(yù)審和評(píng)標(biāo)的工作量，也使招標(biāo)費(fèi)用支出較多。公開招標(biāo)在國(guó)際上已沿用了很長(zhǎng)時(shí)間，也是我國(guó)目前最廣泛采用的招標(biāo)方式。但這種方式業(yè)主管理工作量大，要準(zhǔn)備很多資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件，要進(jìn)行資格預(yù)審、評(píng)標(biāo)、舉行澄清會(huì)議等。雖可降低報(bào)價(jià)、提高工程質(zhì)量，但招標(biāo)期較長(zhǎng)。
2．邀請(qǐng)招標(biāo)   
邀請(qǐng)招標(biāo)又稱有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)。這種招標(biāo)不發(fā)布廣告，由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的數(shù)目有限的承包商發(fā)出邀請(qǐng)信，邀請(qǐng)他們參加某項(xiàng)工程的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。采用邀請(qǐng)方式招標(biāo)，一般可以保證參加投標(biāo)的承包商有此項(xiàng)工程經(jīng)驗(yàn)，信譽(yù)可靠，有能力完成該工程項(xiàng)目，招標(biāo)單位可以減少招標(biāo)工作量，節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，也能增加每個(gè)投標(biāo)者的中標(biāo)機(jī)會(huì)。但這種方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，有可能漏掉一些在技術(shù)上、報(bào)價(jià)上有競(jìng)爭(zhēng)力的后起之秀。   
邀請(qǐng)招標(biāo)方式適用于以下情況：   
(1)在特殊情況下，工程規(guī)模大，招標(biāo)單位認(rèn)為中、小型施工企業(yè)不可能勝任，因而選定幾家大公司參加投標(biāo)。   
(2)工程復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)，招標(biāo)單位認(rèn)為只有某些企業(yè)才能承擔(dān)。  
(3)工程規(guī)模小，為節(jié)約招標(biāo)開支沒(méi)有必要公開招標(biāo)。   
(4)公開招標(biāo)后，無(wú)人投標(biāo)，招標(biāo)單位只好邀請(qǐng)少數(shù)單位投標(biāo)。   
(5)由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的工程。 
邀請(qǐng)的投標(biāo)單位一般5～10家，不能少于3家。  
 
例3、我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，不發(fā)布公告的工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式稱為(  )。(2004考題)
A．議標(biāo)       
B．協(xié)議招標(biāo)
C．定向招標(biāo)   
D．邀請(qǐng)招標(biāo)
答案：D
 
3．議標(biāo)對(duì)不宜公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的特殊工程,應(yīng)報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門，經(jīng)批準(zhǔn)后可以議標(biāo)。這種方式是建設(shè)單位或其代理人直接邀請(qǐng)某一承包商進(jìn)行談判，達(dá)成協(xié)議后將工程任務(wù)委托這家承包商去完成。若談不成，可另邀請(qǐng)一家，直到達(dá)成協(xié)議為止。   
議標(biāo)通常適用于以下情況：   
(1)工程的性質(zhì)特殊，內(nèi)容復(fù)雜，發(fā)包時(shí)尚不能清楚詳盡地確定其中若干技術(shù)細(xì)節(jié)和近似的工程量。
(2)采用某種新技術(shù)，需施工單位從設(shè)計(jì)階段就開始參加合作。
(3)公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)未能產(chǎn)生中標(biāo)單位。 
(4)工程規(guī)模不大，工期緊張，需邊設(shè)計(jì)邊施工等。  
這種招標(biāo)方式易于處理一些問(wèn)題，使雙方緊密配合，但競(jìng)爭(zhēng)性差，可能會(huì)使承包價(jià)格偏高。因此，無(wú)特殊情況，為規(guī)范建筑市場(chǎng)行為，應(yīng)嚴(yán)格限制議標(biāo)方式。 
 
例4、我國(guó)頒布實(shí)施的招投標(biāo)法中規(guī)定的招標(biāo)方式為(    )。
A．議標(biāo)     
B．邀請(qǐng)招標(biāo)   
C．全包     
D．平行承包   
E．公開招標(biāo)   
答案：BE