登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，是將物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)登載于特定國(guó)家機(jī)關(guān)的簿冊(cè)上。相比于動(dòng)產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)具有價(jià)值大、稀缺性較高的特點(diǎn)。因而圍繞特定不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的交易關(guān)系相對(duì)較多，單憑占有不足以表征不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利歸屬關(guān)系。因而需要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，由專門的登記機(jī)關(guān)，依照法定的程序，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利及其變動(dòng)進(jìn)行登記，向社會(huì)公開以供查閱，便利不動(dòng)產(chǎn)交易的進(jìn)行，并保護(hù)交易安全。
關(guān)于登記的法律效果，大陸法系各國(guó)民法立法例主要有兩種：
（1）登記對(duì)抗主義。此主義以登記作為公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，依當(dāng)事人間的合意即產(chǎn)生法律效力。但是，非經(jīng)登記，不能對(duì)抗第三人。法國(guó)法采此主義。我國(guó)對(duì)船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)也采登記對(duì)抗主義。
（2）登記要件主義。此主義以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除了當(dāng)事人間的合意外，還要進(jìn)行登記。非經(jīng)登記，不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人間也不發(fā)生效力。德國(guó)法采此主義。
此外，大多數(shù)英美法國(guó)家采取地券交付主義。根據(jù)這一主義，在初次登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，登記機(jī)關(guān)依一定的程序確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，制成地券。讓與不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，當(dāng)事人之間將讓與契約與地券一并交給登記機(jī)關(guān)，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查后，在登記簿上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)。對(duì)于受讓人則交付新地券或在原地券上記載權(quán)利的移
轉(zhuǎn)，從而使第三人能從該地券中了解不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。此主義是1858年澳大利亞的托倫斯所創(chuàng)，敵稱為“托倫斯主義”。
根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)予以辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。
登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
?。?）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其它必要材料；
（2）就有關(guān)申請(qǐng)事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；
?。?）如實(shí)及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)。
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它職責(zé)。
申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明書的，登記機(jī)關(guān)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。
登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
?。?）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；
?。?）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；
?。?）超出登記職責(zé)范圍的其它行為。
當(dāng)?shù)厝酥g訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記管理機(jī)構(gòu)管理。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致，記載不一致的，除有證所證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
權(quán)利人、利害關(guān)系人，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
當(dāng)事人提供的虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。
不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn) 的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同物價(jià)主管部規(guī)定。
此外還有幾種登記制度，其直接目的不在于發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，而是為了使不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載反映真實(shí)的物上權(quán)利歸屬，如異議登記與更正登記；或者是為了保全一項(xiàng)以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)，如預(yù)告登記。
預(yù)告登記，這又稱為假登記，是指為保全一項(xiàng)旨在取得、變更和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，限制債務(wù)人重復(fù)處分該不動(dòng)產(chǎn)而為登記。例如，在房屋預(yù)售買賣中，買賣雙方簽訂預(yù)售合同，買方依約有權(quán)請(qǐng)求賣方在房屋建成之后交付房屋并辦理登記，這在性質(zhì)上屬于債權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的效力。為了保障將來(lái)取得房屋所有權(quán)，買方可以依法辦理預(yù)告登記，使其發(fā)生對(duì)抗第三人的效力，以限制賣方再行處分房屋。我國(guó)物權(quán)法當(dāng)?shù)厝撕炗嗁I賣房屋或者其它不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。并且，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
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