第三節(jié) 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
建筑物區(qū)分所有權(quán)是我國《物權(quán)法》專章規(guī)定的不動產(chǎn)所有權(quán)的一種形態(tài)。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，指的是權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，與有些國家規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)是同一概念，加上“業(yè)主的”三個字，是因為“業(yè)主”、“物業(yè)”的含義已經(jīng)為人們所熟悉，是為了便于人們理解，故在建筑物區(qū)分所有權(quán)之前加了“業(yè)主的”三個字。為了敘述方便，以下稱建筑物區(qū)分所有權(quán)。考試大論壇
建筑物區(qū)分所有權(quán)將建筑物的特定部分作為所有權(quán)的標的，嚴格而言，與物權(quán)客體須為獨立物，以及一物一權(quán)主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建筑物區(qū)分為若干部分，各有該部分的所有權(quán)，應(yīng)為常有之事，而且這樣也不妨礙物權(quán)的公示，無害于交易安全?；谖餀?quán)客體的獨立性原則，區(qū)分所有的專有部分，需具備一定條件，才可以作為建筑物區(qū)分所有中專有權(quán)的客體。這些條件有：來源：www.examda.com
1、須具有構(gòu)造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以加以區(qū)分并與建筑物的其他部分隔離。至于是否具有足夠的獨立性，應(yīng)依一般的社會觀念確定。例如，一個住宅單元通過固定的樓板、墻壁與其他單元相隔離，成為獨立的住宅單元。其內(nèi)再以屏風分隔成數(shù)個部分的，其內(nèi)各部分則不具有構(gòu)造上的獨立性。
2、須具有使用上的獨立性，即被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標準，應(yīng)為該區(qū)分的部分有無獨立的出入門戶。如果該區(qū)分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的，即不具有使用上的獨立性。
二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容
通說認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，包括區(qū)分所有建筑物專有部分的單獨所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人的共同關(guān)系所生的管理權(quán)。
（一）專有部分的單獨所有權(quán)考試大－全國最大教育類網(wǎng)站(www．Examda。com)
專有部分是在一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的獨立的住宅或者經(jīng)營性用房等單元。該單元須具備構(gòu)造上的獨立性與使用上的獨立性。
業(yè)主對其專有部分享有單獨所有權(quán)，即對該部分為占有、使用、收益和處分的排他性的支配權(quán)，性質(zhì)上與一般的所有權(quán)并無不同。但此項專有部分與建筑物上其他專有部分有密切的關(guān)系，彼此休戚相關(guān)，具有共同的利益。因此，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區(qū)分所有建筑物的安全時，不得自行為之。考試大論壇
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
（二）共有部分的共有權(quán)
共有部分是指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物的其他部分。對于共有部分的范圍，需要注意的是：
?。?）共有部分既有由全體業(yè)主共同使用的部分，例如，地基、屋頂、梁、柱、承重墻、外墻、地下室等基本構(gòu)造部分，樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、貯水塔、消防設(shè)備、大門、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備以及物業(yè)管理用房等公用部分，道路、停車場、綠地、樹木花草、樓臺亭閣、游泳池等附屬公共設(shè)施；也有僅為部分業(yè)主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔墻，部分業(yè)主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。其中，對于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房以及車位、車庫的歸屬，我國物權(quán)法作出了明確的規(guī)定。
?。?）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
?。?）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。
（4）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
?。?）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
另外，物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利并承擔義務(wù)，但不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。共有部分為相關(guān)業(yè)主、所共有，均不得分割，也不得單獨轉(zhuǎn)讓。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)在住宅、經(jīng)營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主依據(jù)法律規(guī)范、合同以及業(yè)主公約，對共有部分享有使用、收益、處分權(quán)，并按照其所有部分的價值，分擔共有部分的修繕費以及其他負擔。
（三）業(yè)主的管理權(quán)
基于區(qū)分所有建筑物的構(gòu)造，業(yè)主在建筑物的權(quán)利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關(guān)系，并基于此一共同關(guān)系而享有管理權(quán)。該管理權(quán)的內(nèi)容為：
第一，業(yè)主有權(quán)設(shè)立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二，業(yè)主有權(quán)決定區(qū)分建筑物的相關(guān)事項。物權(quán)法規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：
（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
?。?）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
?。?）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
?。?）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
?。?）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定上述第5項和第6項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。決定上述其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當公布。建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
第三，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
相關(guān)推薦：
國家司法考試民法精講第八章所有權(quán)第二節(jié)
國家司法考試民法精講第八章所有權(quán)第一節(jié)
更多推薦：
