2019年10月8日，央行實(shí)行房貸利率的新政策，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。2019年12月，央行宣布推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。也就是說，老的浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)將可以轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。
LPR由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。
存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換已于3月1日如期啟動(dòng)。但一些人對(duì)轉(zhuǎn)換后貸款利率如何計(jì)算，還不是很清楚。中國人民銀行發(fā)文說明轉(zhuǎn)換時(shí)加減點(diǎn)數(shù)以及轉(zhuǎn)換后實(shí)際利率水平的計(jì)算方法。以下為《存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換計(jì)算說明》全文。
為便于理解，現(xiàn)以商業(yè)性個(gè)人住房貸款的轉(zhuǎn)換為例，說明轉(zhuǎn)換時(shí)加減點(diǎn)數(shù)以及轉(zhuǎn)換后實(shí)際利率水平的計(jì)算方法。(對(duì)公貸款等其他貸款與房貸有所不同，具體可咨詢承貸銀行)
一、加減點(diǎn)數(shù)怎么算?
根據(jù)中國人民銀行〔2019〕第30號(hào)公告，房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值)。過去浮動(dòng)利率貸款一般是貸款基準(zhǔn)利率浮動(dòng)一定的比例確定，那么對(duì)應(yīng)不同浮動(dòng)比例下的利率，轉(zhuǎn)換后的加減點(diǎn)分別是多少呢?
舉例來說，比如借款人小王，買房時(shí)享受了貸款基準(zhǔn)利率打九折(下浮10%)的優(yōu)惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。
如果小王選擇將這筆房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，現(xiàn)在5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，轉(zhuǎn)換前的實(shí)際執(zhí)行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。根據(jù)轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點(diǎn)數(shù)就是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個(gè)基點(diǎn)。
此后，直至這筆房貸償還完畢為止，這個(gè)加減點(diǎn)數(shù)都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動(dòng)而變化。其他常見浮動(dòng)比例對(duì)應(yīng)的加減點(diǎn)數(shù)見表1個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換參考LPR的加減點(diǎn)數(shù)值示例。
二、轉(zhuǎn)換后每個(gè)月按什么利率還?選擇不同的轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)有什么影響?
首先，要理解三個(gè)概念：
轉(zhuǎn)換時(shí)間：將個(gè)人房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的時(shí)間(在2020年3月1日至8月31日之間)。轉(zhuǎn)換時(shí)，您和銀行需要協(xié)商確定：一是加減點(diǎn)數(shù)，具體計(jì)算方法見第一部分;二是重定價(jià)日和重定價(jià)周期。
重定價(jià)日：是指重新按照最新的定價(jià)基準(zhǔn)(轉(zhuǎn)換前為貸款基準(zhǔn)利率，轉(zhuǎn)換后為L(zhǎng)PR)計(jì)算貸款執(zhí)行利率的時(shí)間。一般為每年1月1日，或者每年與貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)的日期。
重定價(jià)周期：重新確定執(zhí)行利率的周期。若房貸利率一年一變，那么重定價(jià)周期就是一年。
定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，利率在第一個(gè)重定價(jià)日前不會(huì)發(fā)生變化，從第一個(gè)重定價(jià)日開始才可能隨當(dāng)時(shí)的LPR而變化。重定價(jià)日和重定價(jià)周期可執(zhí)行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。
若重定價(jià)日為每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準(zhǔn)加減點(diǎn)確定當(dāng)年的利率，此后年份以此類推。若重定價(jià)日為每年貸款發(fā)放的對(duì)應(yīng)日，那么根據(jù)大部分銀行的轉(zhuǎn)換公告，在重定價(jià)日之前轉(zhuǎn)換的，2020年重定價(jià)日即可參考最新發(fā)布的LPR確定利率;在重定價(jià)日之后轉(zhuǎn)換的，則需等到2021年重定價(jià)日才可參考最新發(fā)布LPR確定利率。
接續(xù)上例，假設(shè)2020年3月-2021年7月5年期以上LPR為4.75%(實(shí)際情況很可能會(huì)有所變化，具體取決于當(dāng)時(shí)的LPR報(bào)價(jià))：
(1)如果小王的房貸重定價(jià)日為每年1月1日，2020年3月至8月轉(zhuǎn)換沒有任何區(qū)別，2021年1月1日之前，他的執(zhí)行利率均為4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR(4.8%)加固定點(diǎn)差(-0.39%);2021年1月1日之后，則變?yōu)?.75%-0.39%=4.36%，這里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR;此后年份以此類推。
(2)如果重定價(jià)日為貸款發(fā)放日(即每年8月1日)，若小王在2020年7月31日前轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換后到7月31日，這筆房貸的執(zhí)行利率為4.41%;2020年8月1日之后為4.75%-0.39%=4.36%，這里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR;此后年份以此類推。
若小王在2020年8月1日后轉(zhuǎn)換，則這筆房貸的執(zhí)行利率在2021年7月31日之前都會(huì)保持4.41%不變;2021年8月1日才開始執(zhí)行4.75%-0.39%=4.36%的利率，這里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR;此后年份以此類推。(具體見表2轉(zhuǎn)換后各月實(shí)際執(zhí)行利率水平示例)
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隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，利率下行是大趨勢(shì)，歐美、日本等發(fā)達(dá)國家的利率都很低，有的甚至出現(xiàn)了零利率或者負(fù)利率，當(dāng)然這對(duì)我們來說很遙遠(yuǎn)。目標(biāo)雖然遙遠(yuǎn)，但趨勢(shì)難以改變。
