二、多項(xiàng)選擇題
1.
【答案】CD
【解析】土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù);凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅以外的，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅，包括外國(guó)企業(yè)和個(gè)人。
2.
【答案】ABCD
【解析】土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括事業(yè)單位和外資企業(yè)。
3.
【答案】BC
【解析】土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)的出讓行為;出租土地使用權(quán)的，雖然出租人取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。
4.
【答案】BD
【解析】選項(xiàng)A，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資的企業(yè)，暫免征收土地增值稅，待投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的時(shí)候計(jì)征土地增值稅;選項(xiàng)B個(gè)人互換自有居住房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅;選項(xiàng)C，被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)暫免征收土地增值稅;選項(xiàng)D，以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，既發(fā)生了權(quán)屬轉(zhuǎn)移，又取得了資金或其他收入，屬于土地增值稅的征稅范圍。
5.
【答案】AC
【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅允許單獨(dú)扣除;轉(zhuǎn)讓時(shí)不涉及房產(chǎn)稅;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。
6.
【答案】AC
【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)就其土地增值額繳納土地增值稅;就其轉(zhuǎn)讓額繳納營(yíng)業(yè)稅;耕地占用稅在占用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)一次性繳納，在土地再轉(zhuǎn)讓時(shí)不再涉及;中外合資企業(yè)不繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。
7.
【答案】BD
【解析】納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。
8.
【答案】CD
【解析】財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專門(mén)規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
9.
【答案】ABD
【解析】轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。
10.
【答案】AC
【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)可以扣除，但是轉(zhuǎn)讓舊房不可扣除;舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格適用于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除，不適用于新建房地產(chǎn)的扣除。
11.
【答案】BC
【解析】AD屬于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形。
12.
【答案】AB
【解析】建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。出租給政府部門(mén)和無(wú)償移交給營(yíng)利企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的均不可扣除。
13.
【答案】ABD
【解析】符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，才按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
14.
【答案】AB
【解析】法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
15.
【答案】ABCD
【解析】這里是考核考生對(duì)不同情況下地價(jià)款含義的理解。
16.
【答案】ABD
【解析】轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。
17.
【答案】ABD
【解析】C屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
三、計(jì)算題
【答案及解析】
(1)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)扣除額=(4000+160)× 1/2=2080(萬(wàn)元)
(2)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本扣除額=3000×1/2=1500(萬(wàn)元)
(3)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除額=(4160+3000)×10%×1/2=358(萬(wàn)元)
(4)應(yīng)扣除的相關(guān)稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰ =357.5+3.25=360.75 (萬(wàn)元)
當(dāng)題目中出現(xiàn)“合同”字樣，就要考慮印花稅。
(5)應(yīng)扣除的費(fèi)用總額=2080+1500+358+360.75=4298.75 (萬(wàn)元);
增值額=6500-4298.75=2201.25(萬(wàn)元);
增值率=2201.25÷4298.75×100%=2201.25/4298.75×100%=51.21%;適用40%的稅率，5%的速算扣除系數(shù)。
應(yīng)納土地增值稅額=2201.25×40%-4298.75×5%=665.56(萬(wàn)元)。
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