參考答案及解析
一、單項(xiàng)選擇題
1.
【答案】D
【解析】土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。
2.
【答案】C
【解析】房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍，所以出租廠房的某工業(yè)企業(yè)不是土地增值稅的納稅人。
3.
【答案】A
【解析】B不屬于土地增值稅的征稅范圍;CD暫免征收土地增值稅。
4.
【答案】D
【解析】選項(xiàng)A：對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅;選項(xiàng)B：以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，暫免征收土地增值稅;選項(xiàng)C：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。
5.
【答案】B
【解析】選項(xiàng)A：房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與“直系親屬”的，不征收土地增值稅;選項(xiàng)C：土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體將土地使用權(quán)贈(zèng)與教育事業(yè)的，不征收土地增值稅;選項(xiàng)D：房地產(chǎn)的出租，不征收土地增值稅。
6.
【答案】C
【解析】納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
7.
【答案】B
【解析】利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度部分的利息支出不允許扣除;允許該企業(yè)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(40-10)+(100+600)×5%=65(萬元)。
8.
【答案】C
【解析】土地增值額=5000-(3700+277.5)=1022.5(萬元);增值率=1022.5/(3700+277.5)=25.71%，用30%的稅率;土地增值稅額=1022.5×30%=306.75(萬元)。
9.
【答案】D
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的合計(jì)金額=10000×(10%+20%)=3000(萬元)。
10.
【答案】B
【解析】①評(píng)估價(jià)格=60×70%=42(萬元);②允許扣除的稅金2.75萬元;③扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=42+2.75=44.75(萬元);④增值額=50-44.75=5.25(萬元);⑤增值率=5.25÷44.75×100%=11.73%;⑥應(yīng)納稅額=5.25×30%-44.75×0=1.58(萬元)。
11.
【答案】A
【解析】①應(yīng)扣除的土地使用權(quán)扣除額=(4000+160)× 1/2=2080(萬元);②應(yīng)扣除的開發(fā)成本扣除額=3000×1/2=1500(萬元);③應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用扣除額=(4160+3000)×10%×1/2=358(萬元);④應(yīng)扣除的相關(guān)稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰ =357.5+3.25=360.75 (萬元);⑤ 應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=2080+1500+358+360.75=4298.75 (萬元)。
12.
【答案】A
【解析】第一步，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目金額=420+6+(560-420)×5%×(1+7%+3%)=433.7(萬元);第二步，土地增值額=560-433.7=126.3(萬元);第三步，增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=126.3÷433.7=29.12%，適用30%的稅率 ;第四步，應(yīng)納土地增值稅額=126.3×30%=37.89(萬元)。
13.
【答案】D
【解析】這里注意不要忽視有“以內(nèi)”的字樣。
14.
【答案】D
【解析】ABC均可在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)憑有效憑證扣除;D并沒有發(fā)生房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不計(jì)算繳納土地增值稅，所以也不可以計(jì)算扣除其成本費(fèi)用。
15.
【答案】C
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求其進(jìn)行土地增值稅的清算。
16.
【答案】A
【解析】A選項(xiàng)屬于無法提供合法有效的費(fèi)用支出憑證的情況，清算時(shí)不能扣除。B、C選項(xiàng)是稅法列舉的“辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除”的情況。D選項(xiàng)涉及的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，沒有規(guī)定開支比例。
17.
【答案】B
【解析】已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。只有選項(xiàng)B符合該條件。
18.
【答案】A
【解析】土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
