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第八章 土地增值稅法
■本章重點(diǎn)與難點(diǎn)
本章重點(diǎn)內(nèi)容有：征稅范圍判定，納稅人界定，土地增值額確定，稅率選擇與運(yùn)用，應(yīng)納稅額計(jì)算，優(yōu)惠政策，清算等。
本章難點(diǎn)問(wèn)題是：扣除項(xiàng)目金額的確定，新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額及稅額的計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的差異等。
一、征稅范圍(熟悉)
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有關(guān)事項(xiàng) |
是否屬于征稅范圍 |
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1.出售 |
征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。 |
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2.繼承、贈(zèng)予 |
繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈(zèng)予征。 |
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3.出租 |
不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移） |
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4.房地產(chǎn)抵押 |
抵押期不征；抵押期滿(mǎn)償還債務(wù)本息不征；抵押期滿(mǎn)，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。 |
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5.房地產(chǎn)交換 |
單位之間換房，有收入的征；個(gè)人之間互換自住房免征。 |
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6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng) |
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌? |
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7.合作建房 |
建成后自用，暫免；建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌? |
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8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) |
暫免 |
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9.代建房 |
不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移） |
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10.房地產(chǎn)重新評(píng)估 |
不征（無(wú)收入） |
二、稅率——四級(jí)超率累進(jìn)稅率(記)
三、土地增值額的確定
土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額
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轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) |
扣除項(xiàng)目 |
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（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǚ康禺a(chǎn)企業(yè)） |
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額； |
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（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 |
1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 |
四、應(yīng)納稅額的計(jì)算(掌握)
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
步驟：四步
五、稅收優(yōu)惠——建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠
六、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算
1.區(qū)分土地增值稅應(yīng)進(jìn)行清算和稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行清算
2.非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定
3.土地增值稅的扣除項(xiàng)目——公共設(shè)施
4.核定征收：5個(gè)條件
