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第五節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項目
計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分：
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轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì) |
扣除項目 |
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（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 |
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 |
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（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 |
1.房屋及建筑物的評估價格 |
一、應(yīng)稅收入
二、確定增值額的扣除項目
(一)對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明的：
房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
這里的利息注意兩點：
?、俨荒艹^按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。
?、诓话酉?、罰息。
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：
房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅一費”(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加)，外資扣“一稅”(營業(yè)稅)
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“三稅一費” (營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加)，外資扣“兩稅”(營業(yè)稅、印花稅)。
【例題·單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是( )。
A.營業(yè)稅、印花稅
B.房產(chǎn)稅、城市維護建設(shè)稅
C.營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅
D.印花稅、城市維護建設(shè)稅
[答疑編號346080201]
『正確答案』C
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：
加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
【例題·單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元;該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息;該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行;該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認(rèn)該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為( )。
A.1500萬元 B.2000萬元 C.2500萬元 D.3000萬元
[答疑編號346080202]
『正確答案』D
『答案解析』應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”=10000×10%+10000×20%=3000(萬元)
【例題·多選題】房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費，可列入加計20%扣除范圍的有( )。
A.支付建筑人員的工資福利費
B.占用耕地繳納的耕地占用稅
C.銷售過程中發(fā)生的銷售費用
D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費用
[答疑編號346080203]
『正確答案』ABD
(二)對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：
1.房屋及建筑物的評估價格。
舊房及建筑的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費的成本費用。
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
【例題·單選題】(2008年)某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為( )。
A.400萬元 B.1485萬元 C.1490萬元 D.200萬元
[答疑編號346080204]
『正確答案』B
『答案解析』轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，計算土地增值額可以扣除的項目有3項：(1)房屋及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率=12000×70%=8400(萬元);(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和繳納的有關(guān)費用，本題沒有涉及;(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)。增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額=10000-8400-115=1485(萬元)
熱點關(guān)注：
