三、共有

　　共有是指兩個或兩個以上的權(quán)利主體就同一財產(chǎn)共同享有所有權(quán)的法律制度。包括按份共有和共同共有兩種形式。

　　1.按份共有

　　按份共有，又稱為分別共有，是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。

　　【注1】按份共有的共有人對共有財產(chǎn)享有一定的應(yīng)有部分。

　　應(yīng)有部分的確定如果根據(jù)意思及法律兩種方法不能確定應(yīng)有部分的比例時，則應(yīng)推定為各共有人的應(yīng)有部分均等。

　　【注2】按份共有人依據(jù)其應(yīng)有部分，對于共有物的全部享有使用收益權(quán)，而不是對共有物按應(yīng)有部分比例享有一定部分的用益權(quán)。

　　【注3】按份共有中的共有人不需經(jīng)過其他共有人的同意而出賣自己的應(yīng)有部分，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。

　　共有物的處分和重大修繕，須得到絕大多數(shù)共有人的同意?！段餀?quán)法》規(guī)定，處分按份共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　2.共同共有

　　共同共有，是指根據(jù)一定原因成立共同關(guān)系的數(shù)人，共享一物的所有權(quán)。

　　【注1】共同共有的發(fā)生以共同共有人之間存在共同關(guān)系為前提。共同關(guān)系如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系等。

　　【注2】在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，共同共有人不能對共同共有財產(chǎn)確定份額;

　　【注3】一般情況下，共同共有財產(chǎn)的處分應(yīng)經(jīng)全體共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【注4】共同共有的形式主要包括三種：

　?、俜蚱薰餐敭a(chǎn)。

　?、诩彝ス灿胸敭a(chǎn)。

　?、圻z產(chǎn)分割前的共有

　　3.共同共有和按份共有的區(qū)別

　　按份共有和共同共有的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　【例題8：單選】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列表述中，符合《物權(quán)法》規(guī)定的是()。

　　A、即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

　　B、只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

　　C、只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

　　D、只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新

　　【答案】C

　　【解析】對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕(拆舊翻新)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【例題9：2011年單選】甲、乙、丙、丁4人按份共有一艘輪船，甲占該船70%份額?，F(xiàn)甲欲用該船作抵押向銀行申請貸款。如各共有人事先對此事項未作約定，則甲的抵押行為()。

　　A.須經(jīng)乙、丙、丁一致同意

　　B.無須經(jīng)乙、丙、丁同意

　　C.須經(jīng)乙、丙、丁中份額最大的一人同意

　　D.須經(jīng)乙、丙、丁中的兩人同意

　　【答案】B

　　【解析】《物權(quán)法》規(guī)定，處分按份共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　四、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　1、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　2、《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　3、業(yè)主不僅對這些共有部分享有共有的權(quán)利，還享有共同管理的權(quán)利，有權(quán)對共有部分與共用設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項行使管理的權(quán)利，同時對共有部分也負有相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利隨著業(yè)主對專有部分所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓。

　　【例題10：2011年單選】根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)過()同意。

　　A.有利害關(guān)系的業(yè)主

　　B.物業(yè)管理公司

　　C.業(yè)主委員會

　　D.小區(qū)全體業(yè)主

　　【答案】A

　　【解析】本題可以憑生活經(jīng)驗選擇。

　　【例題11：單選】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的表述中，正確的有( )。

　　A.業(yè)主對于專有部分的占有、使用、收益和處分，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益

　　B.業(yè)主對于共有部分的使用，應(yīng)征得其他業(yè)主的同意

　　C.業(yè)主對于共有部分的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分建筑面積的比例來決定

　　D.業(yè)務(wù)若放棄共有部分的權(quán)利，也可不履行其共有義務(wù)

　　【答案】A

　　【解析】根據(jù)規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，;業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，使用共有部分時不需要征得其他業(yè)主同意;業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。