考點(diǎn)五：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
　?。ㄒ唬┢髽I(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。
　　投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更如下圖所示：
　　
　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
　　【提示】在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)
　　表明，當(dāng)企業(yè)首次取得的投資性房地產(chǎn)時，其公允價值不能持續(xù)可靠取得，則應(yīng)采用成本模
　　式進(jìn)行后續(xù)計量。
　?。ǘ┏杀灸Ｊ睫D(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。
　　具體賬務(wù)處理：
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本（計量模式變更日的公允價值）
　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（或攤銷）（成本模式下計提的折舊或攤銷）
　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（成本模式下計提的減值）
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)（原價）
　　　　　　盈余公積和未分配利潤（貸方差額或借方差額）
　　【例題4·計算分析題】20×6年12月31日，甲企業(yè)支付9 000萬元購入一棟寫字樓對外出租，每年于12月31日收取當(dāng)年的租金100萬元，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。預(yù)計使用年限為30年，預(yù)計凈殘值為零。20×9年1月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價值模式對該寫字樓進(jìn)行后續(xù)計量。20×9年1月1日，該寫字樓的原價為9 000萬元，已計提折舊600萬元，賬面價值為8 400萬元，公允價值為9 500萬元。甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。假定除上述對外出租的寫字樓外，甲企業(yè)無其他的投資性房地產(chǎn)。
　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　　　　　　 9 500（變更日的公允）
　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　　　　　　　 600
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　　 9 000（原價）
　　　　　　利潤分配­——未分配利潤　　　　　　　 990
　　　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　　 　 110
　　【解釋】為什么需要調(diào)整盈余公積和未分配利潤。
　　作為會計政策變更處理，具體操作是需要將該交易或事項從產(chǎn)生就視同采用公允價值模式進(jìn)行計量處理，將之前與成本模式下的差額進(jìn)行調(diào)整。

　　賬務(wù)處理：
　　借：投資性房地產(chǎn)——累計折舊 600
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本 600
　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 500
　　　　貸：公允價值變動損益 500
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本 9 000
　　　　貸：投資性房地產(chǎn) 9 000
　　三個分錄合并:
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本 9 000
　　　　　　　　　　——公允價值變動 500
　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 600
　　　　貸：投資性房地產(chǎn) 9 000
　　　　　　公允價值變動損益 500（最終影響盈余公積和未分配利潤）
　　　　　　其他業(yè)務(wù)成本 600（最終影響盈余公積和未分配利潤）
　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　　　　　　 9 500（變更日的公允）
　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　　　　　　　 600
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　　 9000（原價）
　　　　　　利潤分配——未分配利潤　　　　　　　 990
　　　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　　　 110
　　【例題5·單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務(wù)報表項目產(chǎn)生影響的是（ ）。（2011年）
　　A.資本公積 B.營業(yè)外收入
　　C.未分配利潤 D.投資收益
　　【答案】C
　　【解析】投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值模式計量的，變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）。
　　【例題6·多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（ ）。（2008年考題）
　　A．不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式
　　B．滿足特定條件時可以采用公允價值模式
　　C．同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式
　　D．同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式
　　【答案】ABD
　　【解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。
　　【例題7·單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（ ）。（2007年考題）
　　A.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失
　　B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計量
　　C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，公允價值的變動金額應(yīng)計入資本公積
　　D.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時可轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量
　　【答案】D
　　【解析】投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量的，期末應(yīng)考慮計提減值準(zhǔn)備；公允價值模式核算的不能再轉(zhuǎn)為成本模式核算；而成本模式核算的符合一定的條件可以轉(zhuǎn)為公允價值模式；采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，公允價值變動金額應(yīng)計入公允價值變動損益。

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