熱點(diǎn)一：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容主要包括：（1）專有部分單獨(dú)所有權(quán)。在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無不同。業(yè)主就專有部分的使用、收益、處分，不得違反全體業(yè)主的共同利益。（2）共有部分的共有權(quán)。建筑物的共有部分，為全體業(yè)主所共有，均不得分割。各業(yè)主對(duì)共有部分，應(yīng)按其目的加以使用。共有部分的修繕費(fèi)以及其他負(fù)擔(dān)，由各業(yè)主按其所有部分的價(jià)值分擔(dān)。（3）業(yè)主的管理權(quán)。業(yè)主有權(quán)設(shè)立業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)；有權(quán)決定區(qū)分建筑物相關(guān)事項(xiàng)；對(duì)于建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　考生應(yīng)予注意的是：

　　1.對(duì)于專有部分，業(yè)主的使用不是無限制的

　　業(yè)主不得擅自將住宅改為經(jīng)營用房。如改變，須符合兩點(diǎn)：（1）相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定許可；（2）有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　2.對(duì)于共有部分，主要涉及具體部分的歸屬問題

　?。?）建筑物區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房，原則上都屬于業(yè)主共有，但道路屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地的或者明示屬于個(gè)人的除外。（2）關(guān)于車位，車庫：規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫的歸屬情況，依房屋銷售合同等的約定，業(yè)主有優(yōu)先購買權(quán)或使用權(quán)；占用業(yè)主共有|法;律教,育m網(wǎng)|的道路或者其他所用于停車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　3.業(yè)主享有管理權(quán)，由業(yè)主共同決定如下事項(xiàng)：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的管理規(guī)約；

　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　熱點(diǎn)二：法人所有權(quán)

　　1.企業(yè)法人所有權(quán)。企業(yè)的出資人將其財(cái)產(chǎn)投入企業(yè)偶，出資人對(duì)其出資喪失了財(cái)產(chǎn)權(quán)，企業(yè)取得了法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。企業(yè)法人所有權(quán)是企業(yè)法人在法律和其章程規(guī)定的范圍內(nèi)，獨(dú)占性地支配其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。出資人對(duì)其出資的企業(yè)享有出資者權(quán)益，包括資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利和義務(wù)。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第45條的規(guī)定，國有企業(yè)的財(cái)產(chǎn)屬于國家所有。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《國有企業(yè)財(cái)產(chǎn)監(jiān)督管理?xiàng)l例》第5條、第27條的規(guī)定可以看出，國有企業(yè)享有企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，是指國有企業(yè)依法享有獨(dú)立支配國家授予其經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，并不享有法人所有權(quán)。但在對(duì)外關(guān)系上準(zhǔn)用所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定。國有企業(yè)對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有的這種權(quán)利，可稱為準(zhǔn)所有權(quán)。

　　2.其他法人所有權(quán)。除了企業(yè)法人之外，還有機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社團(tuán)法人等。其中機(jī)關(guān)法人、國家舉辦的事業(yè)單位法人的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)屬于國家所有，只能在對(duì)外關(guān)系上適用所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定。《物權(quán)法》第68條第2款規(guī)定：“企業(yè)法人以外的法人，對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律章程的規(guī)定。”即是說，企業(yè)法人以外的法人，其所有權(quán)的行使要受到法律和章程的限制。

　　熱點(diǎn)三：因主物轉(zhuǎn)讓從物的所有權(quán)歸屬與孳息所有權(quán)的歸屬

　　根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。關(guān)于孳息所有權(quán)歸屬，通過區(qū)分天然孳息和法定孳息而作不同處理：（1）天然孳息歸用益物權(quán)人，無用益物權(quán)人，歸原物所有人。當(dāng)事人另有約定的，按照約定；（2）法定孳息，有約定從約定；無約定，從交易習(xí)慣。

　　熱點(diǎn)四：動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押

　　動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押是物權(quán)法新增內(nèi)容。《物權(quán)法》第181條規(guī)定：“經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?！庇捎谠摌?biāo)的物還包括將來擁有的動(dòng)產(chǎn)，故有必要確定動(dòng)產(chǎn)的范圍，《物權(quán)法》第196條規(guī)定此種抵押的抵押財(cái)產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時(shí)確定：（一）債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)；（二）抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；（三）當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形；（四）嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形。

　　對(duì)浮動(dòng)抵押的以下特點(diǎn)應(yīng)予以注意：（1）與普通抵押權(quán)不同。設(shè)定浮動(dòng)抵押的抵押人只能為企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者；（2）普通抵押權(quán)僅以現(xiàn)存的財(cái)產(chǎn)及權(quán)利為客體，而浮動(dòng)抵押權(quán)的客體，既包括抵押人現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)，還包括抵押人將來所有的動(dòng)產(chǎn)；（3）普通抵押權(quán)的抵押人不得擅自轉(zhuǎn)|法;律教.育,網(wǎng)整,理|讓抵押財(cái)產(chǎn)，除非受讓人代為清償債務(wù)。而在浮動(dòng)抵押權(quán)中，抵押人可以出售、出租甚至抵押這些動(dòng)產(chǎn)。但是，一旦發(fā)生法律浮動(dòng)抵押財(cái)產(chǎn)的確定事由，該抵押財(cái)產(chǎn)就被特定化了，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意則不得隨意處置。

　　還需注意的是，根據(jù)《物權(quán)法》第189條的規(guī)定，此種抵押不得對(duì)抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。