有趣的是，一個(gè)典型的服務(wù)機(jī)構(gòu)，在其生命周期內(nèi)的所有支出中，大約3%-4%是辦公設(shè)施開支，4%是運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，1%是家具費(fèi)用，90%-91%是員工工資，因此，如果辦公機(jī)構(gòu)能夠充分利用這3%-4%的辦公設(shè)備開支來(lái)提高工作場(chǎng)所的產(chǎn)出率，它將對(duì)占服務(wù)機(jī)構(gòu)支出費(fèi)用90%-91%的員工開支產(chǎn)生事半功倍的影響。

　　為順利達(dá)到這一目的，建筑物必須受益于可以完成一系列目標(biāo)綜合設(shè)計(jì)思路。通過(guò)綜合設(shè)計(jì)，新一代的高效能辦公建筑正在不斷地涌現(xiàn)出來(lái)。這些辦公建筑能夠?yàn)闃I(yè)主和承租人提高工作滿意度和工作效率，有益健康，具有更好的適應(yīng)性，節(jié)能環(huán)保。特別是通過(guò)運(yùn)用生活周期分析，這些設(shè)計(jì)方案可以使建筑設(shè)計(jì)、系統(tǒng)選擇、大樓建設(shè)這些先期投資發(fā)揮積極的作用。

　　方案提交團(tuán)隊(duì)

　　高效能辦公建筑融合了各方面專家的設(shè)計(jì)成果，包括項(xiàng)目經(jīng)理、房地產(chǎn)專家、設(shè)備經(jīng)理、策劃師、內(nèi)部設(shè)計(jì)人員、圖像設(shè)計(jì)人員、景觀設(shè)計(jì)師、土木工程師、結(jié)構(gòu)工程師、機(jī)械工程師、電氣工程師、照明工程師、消防工程師、聲學(xué)工程師、電腦設(shè)備工程師、安全顧問(wèn)、餐飲服務(wù)顧問(wèn)、視聽系統(tǒng)工程師、建設(shè)人員（也就是一般合伙承包商等等）。這些專家的成果必須融合在一個(gè)涉及各專業(yè)的建筑系統(tǒng)內(nèi)。通過(guò)制定并落實(shí)詳細(xì)的計(jì)劃進(jìn)度表，可以約束方案的實(shí)施，并最終使方案成為一個(gè)能夠使辦公室達(dá)到高效能目的的渾然一體的設(shè)計(jì)。

　　方案提交階段

　　辦公建筑的提交過(guò)程需要考慮大型商業(yè)建筑在經(jīng)濟(jì)方面的可行性。為了確保計(jì)劃購(gòu)買使用的設(shè)備符合美國(guó)公共事務(wù)總署和承租人的目的，以及他們的要求能夠在高效能辦公建筑的開發(fā)中發(fā)揮作用，美國(guó)公用事務(wù)總署已經(jīng)制定建立了一個(gè)指南來(lái)指導(dǎo)方案提交過(guò)程和項(xiàng)目發(fā)展研究。

　　城市規(guī)劃

　　大量的辦公人員聚集在一個(gè)建筑物內(nèi)將對(duì)他們的鄰居們產(chǎn)生不可忽視的影響。辦公樓的建筑造型可以通過(guò)設(shè)立零售店、餐飲店使鄰居關(guān)系更加和諧。通過(guò)辦公室之間的業(yè)務(wù)互補(bǔ)還可以為相鄰辦公室?guī)?lái)業(yè)務(wù)。開發(fā)辦公建筑時(shí)，還必須考慮運(yùn)輸問(wèn)題。辦公建筑通常與城市規(guī)劃和市政區(qū)劃沖突，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃和市政區(qū)劃總是試圖使土地利用和和睦的鄰里關(guān)系能夠和諧共處。

　　空間類型

　　辦公建筑有建筑外殼和承租人改造部分組成。承租人需要通過(guò)不同的空間類型來(lái)適應(yīng)辦公樓的內(nèi)部構(gòu)造。可供使用的空間類型包括辦公后勤區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、小實(shí)驗(yàn)室、私人衛(wèi)生間、滯留區(qū)、醫(yī)務(wù)室、健身區(qū)、護(hù)嬰中心、會(huì)議室場(chǎng)所、圖書室空間、自動(dòng)數(shù)據(jù)處理設(shè)備室空間、零售店空間、餐飲空間。辦公建筑空間一般還包括地下停車場(chǎng)和地面停車場(chǎng)。

　　建筑設(shè)計(jì)必須考慮潛在承租人方方面面的要求，包括他們想要的建筑外觀、開放度、運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間、附屬物要求、安全問(wèn)題，以及大樓受攻擊可能性評(píng)估結(jié)果、組織和群體大小、發(fā)展可能性、長(zhǎng)期需求的持續(xù)性、集會(huì)必要條件，電子設(shè)備和技術(shù)要求、音響要求、特殊升降和裝卸倉(cāng)儲(chǔ)要求、特殊公用服務(wù)、各種經(jīng)營(yíng)材料和生產(chǎn)流水線上的材料，特殊的健康危害，交通工具的使用和類型，以及經(jīng)濟(jì)目標(biāo)等等。

　　建筑組成

　　建筑系統(tǒng)和組成包括建筑外殼和建筑內(nèi)核。建筑內(nèi)核包括停車場(chǎng)、景觀和綠化、場(chǎng)所照明、場(chǎng)所消耗、場(chǎng)所家具、大樓入口、建筑物包裝（如玻璃窗、大門和其他開放空間）、內(nèi)部分隔、雨篷、屋頂系統(tǒng)和天窗、披屋結(jié)構(gòu)、地基和下層結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)系統(tǒng)和地板背板、空氣流通、垂直運(yùn)輸（樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯）、郵件支持、泊車場(chǎng)、設(shè)備維護(hù)、窗戶保潔、大樓安全保衛(wèi)，以及建筑物標(biāo)記等等。大樓外殼的機(jī)械系統(tǒng)包括供暖系統(tǒng)、降溫系統(tǒng)、送風(fēng)系統(tǒng)、排氣系統(tǒng)和系統(tǒng)控制。建筑外殼的電氣系統(tǒng)和相關(guān)槽隙包括電力服務(wù)和配給，照明、緊急電源、照明保護(hù)。建筑外殼的管道系統(tǒng)包括公用給排水服務(wù)、供氣服務(wù)、家庭冷熱水系統(tǒng)、衛(wèi)生排污系統(tǒng)和管道維修。建筑外殼消防系統(tǒng)包括壓制系統(tǒng)、警報(bào)系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)。建筑外殼通風(fēng)系統(tǒng)和空間包括入口裝置、垂直和水平通道、箱體和結(jié)合物。建筑安全系統(tǒng)包括場(chǎng)所屏障和縮進(jìn)，周邊屏障和防爆裝置、公用保衛(wèi)、進(jìn)入控制和侵入檢查、入口掃描、包裹掃描和控制、空氣和公用供給保護(hù)。建筑外殼包括與建筑核心、公共走廊、門廊、普通空間和公用空間（如機(jī)械、電氣、管道、通道、消防、安全等空間）相關(guān)的內(nèi)部建筑。

　　內(nèi)部建筑和承租人改造包括分隔、門、標(biāo)識(shí)、活地板、窗戶處理、墻面涂飾、地板涂飾、天花板系統(tǒng)、特殊機(jī)械服務(wù)、管道服務(wù)點(diǎn)、電力接口、器材、鋪設(shè)的通訊系統(tǒng)電纜和安裝的接口、配備的家具和辦公設(shè)備。為了能夠提供良好辦公環(huán)境，內(nèi)部建筑必須在概念上與建筑外殼相一致。

　　建筑物屬性

　　也就是說(shuō)，建筑設(shè)計(jì)要在考慮所有相關(guān)因素的前提下構(gòu)思。除此之外，大樓的建設(shè)用途和維護(hù)方法也很重要。為保證建筑的完成與建筑物維護(hù)相分離，由建筑用途出發(fā)而得出的建筑設(shè)計(jì)就很重要。這意味著高效能辦公建筑的整體設(shè)計(jì)必須在建筑師、工程師、業(yè)主和委托人的合作下，貫穿于整個(gè)設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程。

　　可變性

　　高效能辦公室必須能夠簡(jiǎn)單、經(jīng)濟(jì)地裝修，必須適應(yīng)經(jīng)常性的更新改造。這些更新改造可能是由于經(jīng)營(yíng)方重組、職員變動(dòng)、商業(yè)模式發(fā)生變化或技術(shù)創(chuàng)新的來(lái)臨。但是不管怎樣，辦公樓的基礎(chǔ)設(shè)施、內(nèi)部系統(tǒng)、家具配備必須進(jìn)行升級(jí)換代以應(yīng)對(duì)這些需要。

　　技術(shù)創(chuàng)新正在飛速進(jìn)行，特別是在電訊、照明、計(jì)算機(jī)領(lǐng)域。先進(jìn)的辦公室必須通過(guò)有效采用不斷涌現(xiàn)的新技術(shù)，通過(guò)革新設(shè)備如電纜匯流、數(shù)模配電，來(lái)迎接技術(shù)的發(fā)展變化。