第三節(jié) 風(fēng)險管理
本節(jié)是關(guān)于個人經(jīng)營類貸款的風(fēng)險管理，介紹了商用房貸款和有擔(dān)保流動資金貸款的風(fēng)險管理，具體包括合作機構(gòu)管理、操作風(fēng)險和信用風(fēng)險。
一、合作機構(gòu)管理
合作機構(gòu)風(fēng)險主要表現(xiàn)為合作機構(gòu)的欺詐風(fēng)險和擔(dān)保風(fēng)險等。商用房貸款主要面臨的是開發(fā)商帶來的項目風(fēng)險和估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀等帶來的欺詐風(fēng)險；有擔(dān)保流動資金貸款則更多的是面臨擔(dān)保機構(gòu)的擔(dān)保風(fēng)險。下面就商用房貸款和有擔(dān)保流動資金貸款的合作機構(gòu)管理做具體介紹。
(一)商用房貸款的合作機構(gòu)管理
1．商用房貸款合作機構(gòu)風(fēng)險
(1)開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全；
(2)估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。
2．商用房貸款合作機構(gòu)風(fēng)險的防控措施
(1)加強對開發(fā)商及合作項目的審查。對開發(fā)商和項目風(fēng)險應(yīng)重點防范，其具體措施包括：
①重點審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽及管理水平、資產(chǎn)負債及盈利水平；已開發(fā)項目建設(shè)情況、銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷人訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務(wù)合作情況等。
②加強對合作項目的審查。重點審查項目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場定位和銷售前景預(yù)測等，防止開發(fā)商套取、挪用商用房貸款資金，或因企業(yè)經(jīng)營不善，開發(fā)資金存在缺口等，造成項目風(fēng)險。
(2)加強對估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務(wù)所等合作機構(gòu)的準入管理。在該類機構(gòu)的選擇上，銀行應(yīng)把握以下幾條總體原則：
①具有合法、合規(guī)的經(jīng)營資質(zhì)；
②具備較強的經(jīng)營能力和較好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領(lǐng)先地位；
③內(nèi)部管理機制科學(xué)完善，包括高素質(zhì)的高管人員、有明確合理的發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務(wù)人員配備充足和有完善的業(yè)務(wù)辦理流程等；
④通過合作切實有利于商用房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業(yè)務(wù)辦理效率和客戶服務(wù)質(zhì)量、降低操作成本等。
(3)業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)。
(二)有擔(dān)保流動資金貸款的合作機構(gòu)管理
與商用房貸款不同，有擔(dān)保流動資金貸款的合作機構(gòu)主要是擔(dān)保機構(gòu)。為了有效規(guī)避擔(dān)保機構(gòu)給銀行貸款帶來的風(fēng)險，銀行應(yīng)采取如下防控措施：
1．嚴格專業(yè)擔(dān)保機構(gòu)的準入
在有擔(dān)保流動資金貸款開辦初期，應(yīng)嚴格有擔(dān)保流動資金貸款外部擔(dān)保機構(gòu)的準入?；緶嗜胭Y質(zhì)應(yīng)符合以下五個方面的要求：
(1)注冊資金應(yīng)達到一定規(guī)模；
(2)具有一定的信貸擔(dān)保經(jīng)驗，原則上應(yīng)從事?lián)I(yè)務(wù)一定期限，信用評級達到一定的標準；
(3)具備符合擔(dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持；
(4)具有良好的信用資質(zhì)，公司及其主要經(jīng)營者無不良信用記錄，無違法、涉案行為等；
(5)此類擔(dān)保公司，原則上應(yīng)要求其與貸款銀行進行獨家合作，如與多家銀行合作，應(yīng)對其擔(dān)?？傤~度進行有效監(jiān)控。
2．嚴格執(zhí)行回訪制度
存在以下情況的，銀行應(yīng)暫停與該擔(dān)保機構(gòu)的合作：
(1)經(jīng)營出現(xiàn)明顯的問題，對業(yè)務(wù)發(fā)展嚴重不利的；
(2)有違法、違規(guī)經(jīng)營行為的；
(3)與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴重不良貸款的；
(4)所進行的合作對銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進作用的；
(5)存在對銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的其他因素。
在動態(tài)管理過程中，要隨時評價與擔(dān)保機構(gòu)的合作情況，建立優(yōu)質(zhì)機構(gòu)檔案及不良機構(gòu)黑名單，為將來合作提供決策依據(jù)。
二、操作風(fēng)險
個人經(jīng)營類貸款面臨的操作風(fēng)險主要是由于流程執(zhí)行不嚴格等原因引起的，流程執(zhí)行不嚴格主要表現(xiàn)在業(yè)務(wù)部門沒有做好貸前調(diào)查和貸后檢查等相關(guān)工作，審批部門沒有把好貸中審批關(guān)，從而造成風(fēng)險隱患。下面就商用房貸款和有擔(dān)保流動資金貸款的操作風(fēng)險做具體介紹。
(一)商用房貸款的操作風(fēng)險
1．商用房貸款操作風(fēng)險的主要內(nèi)容
(1)貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險。這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險點主要在以下三個方面：
①借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定，包括是否具有完全民事行為能力；戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區(qū)；是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力等。
②借款申請人所提交的材料是否真實、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實、有效；抵(質(zhì))押物的權(quán)屬證明材料是否真實，有無涂改現(xiàn)象；借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲蓄賬戶等。
③借款申請人的擔(dān)保措施是否足額、有效，包括擔(dān)保物所有權(quán)是否合法、真實、有效；擔(dān)保物共有人或所有人授權(quán)情況是否核實；擔(dān)保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔(dān)保物價值的市場走勢如何；貸款額度是否控制在抵押物價值的規(guī)定比率內(nèi)；抵押物是否由認可的評估機構(gòu)評估；第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和擔(dān)保能力等。
(2)貸款審查和審批中的風(fēng)險。商用房貸款審查和審批環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險點包括：
①業(yè)務(wù)不合規(guī)，業(yè)務(wù)風(fēng)險與效益不匹配；
②未按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放；
③審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴，導(dǎo)致向不具備貸款發(fā)放條件的借款人發(fā)放貸款，如向關(guān)系人發(fā)放信用貸款或向關(guān)系人發(fā)放擔(dān)保貸款的條件優(yōu)于其他借款人，貸款容易發(fā)生風(fēng)險或出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行信貸資金的情況。
(3)貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險。商用房貸款簽約和發(fā)放的風(fēng)險主要包括：
①合同憑證預(yù)簽無效、合同制作不合格、合同填寫不規(guī)范、未對合同簽署人及簽字(簽章)進行核實。
②在發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款，如貸款未經(jīng)審批或是審批手續(xù)不全，各級簽字(簽章)不全；未按規(guī)定辦妥相關(guān)評估、公證等事宜。
③未按規(guī)定的貸款額度、貸款期限、擔(dān)保方式、結(jié)息方式、計息方式、還款方式、適用利率、利率調(diào)整方式和發(fā)放方式等發(fā)放貸款，導(dǎo)致錯誤發(fā)放貸款和貸款錯誤核算。
(4)貸后與檔案管理中的風(fēng)險。商用房貸款貸后與檔案管理環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險點包括：
①未對貸款使用情況進行跟蹤檢查，房屋他項權(quán)證到位不及時，逾期貸款催收、處置不力，造成貸款損失；
②貸款管理與其規(guī)模不相匹配，貸款管理力度偏弱，貸前調(diào)查材料較為簡單，貸后往往只關(guān)注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經(jīng)營情況及抵押物的價值、用途等變動狀況進行持續(xù)跟蹤監(jiān)測；
③商用房貸款一般金額較大，有的借款人購買多份產(chǎn)權(quán)單位，操作中存在向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向?qū)嶋H購房人與其家庭成員、近親屬、所控制公司員工等多人審批發(fā)放貸款的現(xiàn)象，從．而造成貸款損失；
④未按規(guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀；
⑤他項權(quán)利證書未按規(guī)定進行保管，造成他項權(quán)證遺失，他項權(quán)利滅失。
2．商用房貸款操作風(fēng)險的防控措施
(1)提高貸前調(diào)查深度。業(yè)務(wù)人員在貸前調(diào)查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實體的經(jīng)營情況、真實財務(wù)狀況及抵押物情況，評估償債能力，揭示存在風(fēng)險。
(2)加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理；對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當(dāng)?shù)責(zé)o經(jīng)營實體的，要謹慎辦理；嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。
(3)合理確定貸款額度。貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款最高成數(shù)來確定，要對借款人所經(jīng)營的實體進行風(fēng)險限額測算，在風(fēng)險限額內(nèi)根據(jù)借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。
(4)加強抵押物管理。進一步完善抵押物審查、評估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實抵押登記手續(xù)。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產(chǎn)權(quán)式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。
(5)強化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經(jīng)營狀況及抵押房產(chǎn)的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點；對已形成不良貸款的，根據(jù)成因及實際風(fēng)險狀況，盡快采取保全措施。
(6)完善授權(quán)管理。嚴格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權(quán)，控制個人授信總量風(fēng)險。對以實際借款人及其關(guān)系人多人名義申請貸款。用于購買同一房產(chǎn)的，按單個借款人適用審批權(quán)限。
(二)有擔(dān)保流動資金貸款的操作風(fēng)險
對于有擔(dān)保流動資金貸款的操作風(fēng)險，除了商用房貸款操作風(fēng)險的相關(guān)風(fēng)險點外，還應(yīng)特別關(guān)注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營情況變化和抵押物情況的變化。因此，對于有擔(dān)保流動資金貸款的操作風(fēng)險，銀行還應(yīng)采取如下防控措施：
1．在貸款發(fā)放后，銀行應(yīng)保持與借款人的聯(lián)絡(luò)，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時做出反應(yīng)，比如建立與借款人的定期回訪制度，在貸款期限內(nèi)，銀行工作人員每月至少拜訪一次，與借款人保持經(jīng)常聯(lián)系，及時了解借款人收入和企業(yè)財務(wù)的變動情況，以便銀行在第一時間做出反應(yīng)；在還款日前一定時間內(nèi)，銀行以書面或其他方式通知借款人做好資金調(diào)度，安排好還款資金等。
2．借款人以自有或第三人的財產(chǎn)進行抵押，抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強、易于處置。銀行在實際操作中要注意：
(1)抵押文件資料的真實有效性、抵押物的合法性、抵押物權(quán)屬的完整性、抵押物存續(xù)狀況的完好性等。
(2)貸款抵押手續(xù)辦理的相關(guān)程序應(yīng)規(guī)范，原則上貸款銀行經(jīng)辦人員應(yīng)直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機構(gòu)辦理。
(3)謹慎受理產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)不明確或當(dāng)前管理不夠規(guī)范的不動產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權(quán)、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉庫等，原則上不接受為有擔(dān)保流動資金貸款的抵押物。
三、信用風(fēng)險
銀行對個人發(fā)放的經(jīng)營類貸款就是基于對借款人能按時償還本息的信任而給予的授信。個人經(jīng)營類貸款信用風(fēng)險主要表現(xiàn)為借款人還款能力的降低和還款意愿的變化。下面就商用房貸款和有擔(dān)保流動資金貸款的信用風(fēng)險做具體介紹。
(一)商用房貸款的信用風(fēng)險
1．商用房貸款信用風(fēng)險的主要內(nèi)容
(1)借款人還款能力發(fā)生變化。實踐中，銀行把握借款人還款能力風(fēng)險還存在相當(dāng)大的難度，主要存在以下兩方面的原因：
①國內(nèi)尚未建立完善的個人財產(chǎn)登記制度與個人稅收登記制度，全國性的個人征信系統(tǒng)還有待進一步完善，銀行因此很難從整體上把握借款人的資產(chǎn)與負債狀況并作出恰當(dāng)?shù)男刨J決策。
②國內(nèi)失信懲戒制度尚不完善，借款人所在單位、中介機構(gòu)協(xié)助借款人出具包括假收人證明在內(nèi)的虛假證明文件(如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等)的現(xiàn)象較為普遍，對主動作假或協(xié)助作假的行為尚缺乏有力的懲戒措施。
(2)商用房出租情況發(fā)生變化。主要包括所在地段經(jīng)濟發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等情況。
(3)保證人還款能力發(fā)生變化。如保證人的資格和擔(dān)保能力發(fā)生變化、還款意愿不足等情況。
2．商用房貸款信用風(fēng)險的防控措施
(1)加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。對于穩(wěn)定的工薪收入階層，可通過核實借款人在貸款銀行及其他行的存款及資產(chǎn)情況(如定期存款、活期存款、理財產(chǎn)品等)來獲得借款人基本收入狀況。主要把握以下三方面：①要了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性；②對其收入水平的真實性進行判斷；③收入水平對償還貸款的覆蓋度，對此類客戶原則上應(yīng)對其貸款余額與其家庭年收入水平的比率設(shè)一定的上限，原則上借款人年還款金額應(yīng)不超過其家庭年收入水平總額的80%。
對借款人還款能力的調(diào)查，除了上述基本收入情況的了解，還要考察以下方面信息：一是借款人的其他收入所得，包括其他勞務(wù)所得、租金收入等；二是借款人其他資產(chǎn)收益情況，包括各類投資收益、投資其他企業(yè)的股權(quán)分紅等；三是借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。
(2)加強對商用房出租情況的調(diào)查和分析。商用房貸款(特別是金額較大的商用房貸款)的還款來源主要是借款人的經(jīng)營性收入，包括租金收入和其他經(jīng)營收入等。要調(diào)查借款人所購商用房所在商業(yè)地段
繁華程度以及其他商用房出租情況、租金收入情況，同時也要調(diào)查了解該地段的未來發(fā)展規(guī)劃，是否會出現(xiàn)大的拆遷變動、經(jīng)濟發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等情況。
(3)加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。保證人經(jīng)濟實力下降或信用狀況惡化是導(dǎo)致保證人還款
能力下降的主要原因，這種風(fēng)險會使保證擔(dān)保對銀行債權(quán)的保障能力降低，第二還款來源嚴重不足。
在貸款保證期問，保證人保證能力可能會發(fā)生變動。對此，銀行要有預(yù)見性并采取相應(yīng)的預(yù)防措施。
銀行在貸后管理過程中要同重視借款人情況一樣，加強對保證人的管理。
(二)有擔(dān)保流動資金貸款的信用風(fēng)險
1．有擔(dān)保流動資金貸款信用風(fēng)險的主要內(nèi)容
(1)借款人還款能力發(fā)生變化；
(2)借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況發(fā)生變化；
(3)保證人還款能力發(fā)生變化；
(4)抵押物價值發(fā)生變化。抵押物價值發(fā)生變化主要是指由于抵押物價格降低、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的情況。
2．有擔(dān)保流動資金貸款的防控措施
(1)加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。對于有擔(dān)保流動資金貸款借款人還款能力的調(diào)查，除了商用房貸款中涉及的對借款人的調(diào)查外，還應(yīng)重點調(diào)查借款人的生產(chǎn)經(jīng)營收入。
對借款人的生產(chǎn)經(jīng)營收入，應(yīng)重點調(diào)查其經(jīng)營收入的穩(wěn)定性、合法性和未來收入預(yù)期的合理性。
(2)加強對借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況的調(diào)查和分析。為有效規(guī)避借款人所控制企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生變化而帶來的信用風(fēng)險，主要從以下三個方面加以考察：
①經(jīng)營的合法、合規(guī)性。應(yīng)檢查借款人所經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照是否在有效期內(nèi)，是否具有所經(jīng)營范圍的經(jīng)營權(quán)，是否符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等；
②經(jīng)營商譽。可向借款人所經(jīng)營企業(yè)的上下游企業(yè)、員工等了解借款人的商譽，并調(diào)查了解其在工商、稅務(wù)等方面有無重大糾紛。借款人所經(jīng)營企業(yè)的用水、用電、納稅、雇員及工資發(fā)放等情況；
③經(jīng)營的盈利能力和穩(wěn)定性。包括考察借款人所經(jīng)營企業(yè)的主營業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)量情況、現(xiàn)金流情況；所從事行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；借款人所在行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷等方面的因素，據(jù)以判斷和預(yù)測在貸款期間借款人所經(jīng)營企業(yè)的盈利水平及其穩(wěn)定性。
(3)加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。為了有效規(guī)避有擔(dān)保流動資金貸款保證人還款能力發(fā)生變化的風(fēng)險，貸款銀行應(yīng)當(dāng)選擇信用等級高、還款能力強的保證人，且保證人信用等級不能低于借款人，
不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。
(4)加強對抵押物價值的調(diào)查和分析。抵押物的價值會因市場的波動而表現(xiàn)出不同的價格，當(dāng)?shù)盅何飪r值下降到可能危及銀行貸款安全時，銀行應(yīng)要求借款人提前歸還部分或全部貸款，或再追加提供其他貸款銀行認可的抵押物，以保證全部抵押物現(xiàn)值乘以最高抵押率后仍大于或等于剩余貸款本金。為了有效規(guī)避抵押物價值變化而帶來的信用風(fēng)險，可以采取以下措施：①要求借款人恢復(fù)抵押物價值；②更換為其他足值抵押物；③按合同約定或依法提前收回貸款；④重新評估抵押物價值，擇機處置抵押物。