第二節(jié) 貸款流程
本節(jié)是本章的重點內(nèi)容，也是整個貸款最核心的內(nèi)容。需要重點掌握個人住房貸款的受理和貸前調(diào)查的內(nèi)容和程序，審查和審批環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序，簽約和發(fā)放環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序，以及貸后與檔案管理的相關(guān)內(nèi)容。
一、貸款的受理和調(diào)查
(一)貸款的受理
1．貸前咨詢
貸前咨詢的主要內(nèi)容包括：
(1)個人住房貸款品種介紹；(2)申請個人住房貸款應(yīng)具備的條件；(3)申請個人住房貸款需提供的資料；(4)辦理個人住房貸款的程序；(5)個人住房貸款合同中的主要條款，如貸款利率、還款方式和還款額等；(6)獲取個人住房貸款申請書、申請表格及有關(guān)信息的渠道；(7)個人住房貸款經(jīng)辦機構(gòu)的地址及聯(lián)系電話；(8)其他相關(guān)內(nèi)容。
2．貸款的受理程序
(1)接受申請。申請材料清單如下：
①合法有效的身份證件；②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；③合法有效的購房合同；④涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵(質(zhì))押的書面證明；⑤涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；⑥購房首付款證明材料，包括：借款人首付款交款單據(jù)(如發(fā)票、收據(jù)、銀行進賬單、現(xiàn)金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達到規(guī)定比例的，要提供用于購買住房的自籌資金的有關(guān)證明；⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。
(2)初審。主要審查借款申請人的主體資格及所提交材料的完整性與規(guī)范性。
如果借款申請人提交的材料不完整或不符合材料規(guī)范要求，應(yīng)要求申請人補齊材料或重新提供有關(guān)材料。如果不予受理，應(yīng)退回貸款申請并向申請人說明原因。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請書及申請材料交由貸前調(diào)查人進行貸前調(diào)查。
(二)貸前調(diào)查
貸前調(diào)查是對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔(dān)保手段落實情況等進行的調(diào)查和評估。
1．對開發(fā)商及樓盤項目的調(diào)查
對個人住房貸款樓盤項目的審查包括對開發(fā)商資信的審查、對項目本身的審查以及對項目的實地考察，最后寫出調(diào)查報告。
(1)開發(fā)商資信審查。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審查；企業(yè)資信等級或信用程度；經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；會計報表；開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況；企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。
(2)項目審查。具體包括：項目資料的完整性、真實性和有效性審查；項目的合法性審查；項目工程進度審查；項目資金到位情況審查。
(3)項目實地考察。銀行除對項目有關(guān)資料進行審查外，還需對項目進行實地調(diào)查，其主要目的：一是檢查開發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否屬實，是否經(jīng)過政府部門批準(zhǔn)，從而保證項目資料的真實性、合法性。二是開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認定。檢查項目的工程進度是否達到政府部門規(guī)定預(yù)售的進度。三是檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。
(4)撰寫調(diào)查報告。信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過對開發(fā)商資信調(diào)查、項目有關(guān)資料審查以及
實地考察后撰寫出項目調(diào)查報告。報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：
①開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；
②開發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景；
③通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風(fēng)險分析，即銀行通過與開發(fā)商進行商品房銷售合作，將對存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風(fēng)險；
④項目合作的可行性結(jié)論以及可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)的相關(guān)建議。
項目調(diào)查報告經(jīng)審核人員審核，交有關(guān)審批部門審查核準(zhǔn)。
2．對借款人的調(diào)查
(1)調(diào)查的方式和要求。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、電話調(diào)查、實地調(diào)查等多種方式進行。
(2)調(diào)查的內(nèi)容。貸前調(diào)查人在調(diào)查借款申請人基本情況、貸款基本情況、借款所購(建)房屋情況、貸款擔(dān)保等情況時，應(yīng)重點調(diào)查以下內(nèi)容：
①材料一致性；
②審核借款申請人(包括代理人)身份證明；
③貸前調(diào)查人應(yīng)對借款申請人的信用情況進行調(diào)查；
④審核借款申請人償還能力證明；
⑤審核首付款證明；
⑥審核購房合同或協(xié)議；
⑦審核擔(dān)保材料；
采取抵押擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：抵押物的合法性；抵押人對抵押物占有的合法性；抵押物價值與存續(xù)狀況。對抵押物交易價格或評估價格明顯高于當(dāng)?shù)仄骄课輧r值或明顯高于當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)價值的，調(diào)查人可要求經(jīng)貸款銀行認可的評估機構(gòu)重新評估。
采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：質(zhì)押權(quán)利的合法性。包括調(diào)查出質(zhì)人出具的質(zhì)物是否在銀行貸款規(guī)定的范圍之內(nèi)，是否有偽造跡象。
采取保證擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：擔(dān)保人是否符合《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定，具備保證資格；保證人為法人的，要調(diào)查保證人是否具備保證資格、是否有代償能力；保證人與借款人的關(guān)系；核實證人保證責(zé)任的落實，查驗保證人是否有保證意愿并確定知道其保證責(zé)任；對開發(fā)商提供階段性保證的要對開發(fā)商的經(jīng)營情況、信用情況、財務(wù)狀況、高級領(lǐng)導(dǎo)層變動情況、是否卷入糾紛、與銀行合作情況等進行調(diào)查；對住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的，要對住房置業(yè)擔(dān)保公司的營業(yè)期限、實有資本、經(jīng)營狀況、或負債和是否按貸款銀行要求存入足額保證金等進行全面調(diào)查，核實其擔(dān)保能力。
⑧審核貸款真實性。貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查借款申請人的購房真實性，對存在虛假購房行為套貸的，不予貸款。
二、貸款的審查和審批
(一)貸款的審查
貸款審查人負責(zé)對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的“個人住房貸款調(diào)查審批表”、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查。貸款審查人認為需要補充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進一步落實。貸款審查人對貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實性有疑問的，可以重新調(diào)查。
貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。
(二)個人住房貸款的審批流程
1．組織報批材料
個人住房貸款業(yè)務(wù)部門負責(zé)報批材料的組織。報批材料具體包括“個人信貸業(yè)務(wù)報批材料清單位個人信貸業(yè)務(wù)申報審批表”“個人住房借款申請書”，以及個人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料等。
2．審批
貸款審批人應(yīng)對以下內(nèi)容進行審查：
(1)借款人資格和條件是否具備；
(2)借款用途是否符合銀行規(guī)定；
(3)申請借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法和規(guī)定；
(4)借款人提供的材料是否完整、合法、有效；
(5)貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對借款人資信狀況的評價分析以及提出的貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；
(6)XC報批貸款的主要風(fēng)險點及其風(fēng)險防范措施是否合規(guī)有效；
(7)其他需要審查的事項。
3．提出審批意見
采用單人審批時，貸款審批人直接在“個人信貸業(yè)務(wù)申報審批表”上簽署審批意見。采用雙人審批方式時，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。貸款審批人對個貸業(yè)務(wù)的審批意見類型為“同意”“否決”兩種。
(1)“同意”表示完全同意按申報的方案(包括借款人、金額、期限、還款方式、擔(dān)保方式等各項要素)辦理該筆業(yè)務(wù)。
(2)“否決”表示不同意按申報的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。發(fā)表“否決”意見應(yīng)說明具體理由。對于決策意見為否決的業(yè)務(wù)，申報機構(gòu)(部門)認為有充分的理由時，可提請重新審議，稱為復(fù)議。
4．審批意見落實
業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：
(1)對未獲批準(zhǔn)的借款申請，貸前調(diào)查人應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔；
(2)對需補充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時補充材料后重新履行審查、審批程序；
(3)對經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時通知借款申請人并按要求落實有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。
三、貸款的簽約和發(fā)放
(一)貸款的簽約
經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開發(fā)商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。債款的答
1．填寫合同
在填寫有關(guān)合同文本過程中，應(yīng)注意以下問題：
(1)合同文本要使用統(tǒng)一格式的個人住房貸款的有關(guān)合同文本，對單筆貸款有特殊要求的，可以在合同中的其他約定事項中約定；
(2)合同填寫必須做到標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯漏、不潦草，防止涂改；
(3)需要填寫空白欄，且空白欄后有備選項的，在橫線上填好選定的內(nèi)容后，對未選的內(nèi)容應(yīng)加橫線表示刪除；合同條款有空白欄，但根據(jù)實際情況不準(zhǔn)備填寫內(nèi)容的，應(yīng)加蓋“此欄空白”字樣的印章；
(4)貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、劃款方式等有關(guān)條款要與貸款最終審批意見一致。
2．審核合同
同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。
(1)合同復(fù)核人員負責(zé)根據(jù)審批意見復(fù)核合同文本及附件填寫的完整性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性。
(2)合同復(fù)核人員應(yīng)就復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的問題及時與合同填寫人員溝通，并建立復(fù)核記錄，交由合同填寫人員簽字確認。
3．簽訂合同
合同填寫并復(fù)核無誤后，貸款發(fā)放人應(yīng)負責(zé)與借款人(包括共同借款人)、擔(dān)保人(抵押人、出質(zhì)人、保證人)簽訂合同。
(1)在簽訂(預(yù)簽)有關(guān)合同文本前，應(yīng)履行充分告知義務(wù)，告知作為合同簽約方的借款人(包括共同借款人)、保證人關(guān)于合同內(nèi)容、權(quán)利義務(wù)、還款方式以及還款過程中應(yīng)當(dāng)注意的問題等。
(2)借款人、保證人為自然人的，應(yīng)當(dāng)面核實簽約人身份證明之后由簽約人當(dāng)場簽字；如果簽約人委托他人代替簽字，簽字人必須出具委托人委托其簽字并經(jīng)公證的委托授權(quán)書。對于保證人為法人的，保證方簽字人應(yīng)為其法定代表人或其授權(quán)代理人，授權(quán)代理人必須提供有效的書面授權(quán)文件。
(3)對采取抵押擔(dān)保方式的，應(yīng)要求抵押物共有人在相關(guān)合同文本上簽字。
(4)借款人、擔(dān)保人等簽字后，貸款發(fā)放人應(yīng)將有關(guān)合同文本、貸款調(diào)查審批表和合同文本復(fù)核記錄等材料送交銀行個人住房貸款合同有權(quán)簽字人審查，有權(quán)簽字人審查通過后在合同上簽字或加蓋按個人簽字筆跡制作的個人名章，之后按照用印管理規(guī)定負責(zé)加蓋銀行個人住房貸款合同專用章。
(5)銀行可根據(jù)實際情況決定是否辦理合同公證。
(二)貸款的發(fā)放
1．落實貸款發(fā)放條件
(1)確認借款人首付款已全額支付到位。
(2)借款人所購房屋為新建房的，要確認項目工程進度符合中國人民銀行規(guī)定的有關(guān)貸款條件。
(3)需要辦理保險、公證等手續(xù)的，確認有關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。
(4)對采取委托扣劃還款方式的借款人，要確認其已在銀行開立還本付息賬戶用于歸還貸款。
(5)對采取抵(質(zhì))押的貸款，要落實貸款抵(質(zhì))押手續(xù)。
(6)對自然人作為保證人的，應(yīng)明確并落實履行保證責(zé)任的具體操作程序。
2．貸款劃付
(1)貸款發(fā)放條件落實后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)填寫或打印相關(guān)文件，交信貸主管審核簽字后，送會計部門作為開立貸款賬戶的依據(jù)。
(2)會計部門進行開立賬戶、劃款。
(3)貸款發(fā)放崗位人員按照合同約定將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶，按照合同規(guī)定需要借款人到場的，應(yīng)通知借款人持本人身份證件到場協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。
(4)個人住房貸款原則上采用專項提款方式，即將貸款轉(zhuǎn)入售房人在銀行開立的存款賬戶內(nèi)，或按照合同約定直接劃入借款人在銀行開立的存款賬戶內(nèi)。個人二手房貸款在劃付時，可以將貸款轉(zhuǎn)入房產(chǎn)交易雙方約定的存款賬戶內(nèi)。
四、貸后與檔案管理
(一)貸款的回收
銀行根據(jù)借款合同的約定進行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。
1．貸款支付方式
貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。借款人可在合同中約定其中一種方式，也可以根據(jù)情況在貸款期間進行變更。
2．還款方式
借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進行還款。常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。
(二)合同變更
1．基本規(guī)定
(1)合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。在擔(dān)保期內(nèi)，根據(jù)合同約定必須事先征得擔(dān)保人書面同意的，須事先征得擔(dān)保人的書面同意。如需辦理抵押變更登記的，還應(yīng)到原抵押登記部門辦理抵押變更登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù)。
(2)合同變更事宜應(yīng)由合同當(dāng)事人(包括借款人、擔(dān)保人等)親自持本人身份證件辦理或委托代理人代辦。委托代理人代辦的，經(jīng)辦人應(yīng)要求代理人持經(jīng)公證的授權(quán)委托書和本人身份證件辦理，并將委托書原件和代理人身份證件(復(fù)印件)留存。
2．合同主體變更
在合同履行期間，需變更借款合同主體的，借款人或財產(chǎn)繼承人持有效法律文件，向貸款銀行提出書面申請。
3．借款期限調(diào)整
包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期；無欠息；無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計算分期還款額。
原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延長之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從延長之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。
對分期還款類個人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個結(jié)息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對到期一次還本付息類個人貸款賬戶，不允許縮短借款期限?？s短借款期限后新的借款期限達到新的利率期限檔次時，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4．分期還款額的調(diào)整
銀行應(yīng)允許借款人在合同履行期間申請調(diào)整分期還款額，并分清原因，分別處理。
(1)借款人提前部分還款后，對于希望保持原貸款期限不變，僅調(diào)整分期還款額的申請，會計部門應(yīng)在辦理完提前部分還款手續(xù)后，按貸款余額、剩余貸款期限重新計算分期還款額。
(2)借款人提前部分還款后，如需要調(diào)整貸款期限并相應(yīng)調(diào)整分期還款額的，經(jīng)辦人應(yīng)要求借款人按調(diào)整貸款期限提出申請，并按借款期限調(diào)整的規(guī)定辦理。
5．還款方式變更
按照個人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。兩大類方式中又有幾種不同的還款方式。在貸款期內(nèi)，借款人可以根據(jù)實際情況，提出變更還款方式。并不是所有的還款方式之間都可以隨意互相變更。一種還款方式能否變更為另一種還款方式需要根據(jù)銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
借款人若要變更還款方式，需要滿足如下條件：
(1)向銀行提交還款方式變更申請書；
(2)借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費用；
(3)借款人在變更還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。
6．擔(dān)保變更
在合同履行期間，借款人申請變更保證人或抵(質(zhì))押物的，須向銀行提出變更貸款擔(dān)保申請。經(jīng)辦人應(yīng)審查新的保證人或抵(質(zhì))押物是否符合擔(dān)保要求。以房產(chǎn)作為新的抵押物的，必須由銀行認可的評估機構(gòu)對房產(chǎn)進行評估。變更擔(dān)保后，貸款余額與新的抵(質(zhì))押物評估價值之比不得高于規(guī)定的抵(質(zhì))押率，新的保證人必須有足夠的保證能力。
(三)貸后檢查
1．對借款人的檢查
發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人進行糾正，對借款人拒絕糾正的，應(yīng)提前收回已發(fā)放貸款的本息，或解除合同，并要求借款人承擔(dān)違約責(zé)任。
(1)借款人提供了虛假的證明材料而取得貸款的；
(2)借款人未按合同約定用途使用貸款的；
(3)借款期內(nèi)，借款人累計一定月數(shù)(包括計劃還款當(dāng)月)未償還貸款本息和相關(guān)費用的；
(4)借款人拒絕或阻礙貸款銀行對貸款使用情況實施監(jiān)督檢查的；
(5)借款人卷入重大經(jīng)濟糾紛、訴訟或仲裁程序，足以影響其償還能力的；
(6)借款人發(fā)生其他足以影響其償還能力的事件的。
2．對保證人的檢查
發(fā)現(xiàn)保證人出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認可的新的擔(dān)保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
(1)保證人失去擔(dān)保能力的；
(2)作為保證人的法人，其經(jīng)濟組織發(fā)生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯(lián)營、股份制改造、破產(chǎn)、撤銷等行為，足以影響借款合同項下保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任的；
(3)作為保證人的自然人發(fā)生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的；
(4)保證人拒絕貸款銀行對其資金和財產(chǎn)狀況進行監(jiān)督的；
(5)保證人向第三方提供超出其自身負擔(dān)能力的擔(dān)保的。
3．對抵押物的檢查
發(fā)現(xiàn)抵押物出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認可的新的擔(dān)保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
(1)抵押人未妥善保管抵押物或拒絕貸款銀行對抵押物是否完好進行檢查的；
(2)因第三人的行為導(dǎo)致抵押物的價值減少，而抵押人未將損害賠償金存入貸款銀行指定賬戶的；
(3)抵押物毀損、滅失、價值減少，足以影響貸款本息的清償，抵押人未在一定期限內(nèi)向貸款銀行提供，與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；
(4)未經(jīng)貸款銀行書面同意，抵押人轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或以其他方式處分抵押物的；
(5)抵押人經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓抵押物，但所得價款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；
(6)抵押物被重復(fù)抵押。
4．對質(zhì)押權(quán)利的檢查
發(fā)現(xiàn)質(zhì)押權(quán)利出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認可的新的擔(dān)保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
(1)質(zhì)押權(quán)出現(xiàn)非貸款銀行因素的意外毀損、滅失、價值減少，出質(zhì)人未在一定期限內(nèi)向貸款銀行提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；
(2)出質(zhì)人經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓質(zhì)押權(quán)，但所得價款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；
(3)質(zhì)押期間未經(jīng)貸款銀行書面同意，質(zhì)押人贈與、轉(zhuǎn)讓、兌現(xiàn)或以其他方式處分質(zhì)押權(quán)的。
5．對開發(fā)商和項目以及合作機構(gòu)的檢查
(1)開發(fā)商的經(jīng)營狀況及賬務(wù)狀況；
(2)項目資金到位及使用情況；
(3)項目工程形象進度；
(4)項目銷售情況及資金回籠情況；
(5)產(chǎn)權(quán)證辦理情況；
(6)履行擔(dān)保責(zé)任情況；
(7)開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議情況；
(8)合作機構(gòu)的資信情況、經(jīng)營情況及財務(wù)情況等；
(9)其他可能影響借款人按時、足額歸還貸款的因素。
(四)貸款風(fēng)險分類和不良貸款的管理
1．貸款風(fēng)險分類
貸款風(fēng)險分類應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，而不能同時處于多種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類。
正常貸款：借款人～直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成。
關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。
次級貸款：借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)，對外借款，保證人、保險人履行保證、保險責(zé)任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息。
可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險責(zé)任、處理抵(質(zhì))押物，預(yù)計貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。
損失貸款：借款人無力償還貸款；履行保證、保險責(zé)任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。
2．不良貸款的認定
按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個人住房貸款進行認定。
3．不良貸款的催收
對不同拖欠期限的不良個人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機構(gòu)催收以及采取法律手段催收等方式。同時，應(yīng)利用信息技術(shù)對不良貸款催收情況進行登記管理，實現(xiàn)不良貸款催收管理的自動化。
4．不良貸款的處置
抵押物處置可采取與借款人協(xié)商變賣、向法院提起訴訟或申請強制執(zhí)行依法處分。
對認定為呆賬貸款的個人住房貸款銀行應(yīng)按照財政部、中國人民銀行和商業(yè)銀行有關(guān)呆賬認定及核銷的規(guī)定組織申報材料，按規(guī)定程序批準(zhǔn)后核銷。對銀行保留追索權(quán)的貸款，各經(jīng)辦行應(yīng)實行“賬銷案存”，建立已核銷貸款臺賬，定期向借款人和擔(dān)保人發(fā)出催收通知書，并注意訴訟時效。
(五)貸后檔案管理
個人住房貸款檔案是對銀行在經(jīng)辦和管理個人住房貸款工作中形成的具有史料價值及參考利用價值的貸款管理專業(yè)技術(shù)材料的總稱。個人住房貸款檔案管理是指個人住房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借(查)閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。
1．貸款檔案的內(nèi)容
貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件。貸款檔案主要包括：
(1)借款人的相關(guān)資料，主要包括：借款人身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效證件)；貸款銀行認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入和償債能力證明；符合規(guī)定的購買住房意向書、合同書或其他有效文件；購房交易收件收據(jù)；所購住房的估價證明；抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的抵押物估價證明；保證人資信證明及同意提供擔(dān)保的文件；房屋他項權(quán)利證明書；個人住房借款申請審批表；借款合同；抵押合同(質(zhì)押合同、保證合同)；保險合同、保險單據(jù)；個人住房貸款憑證；委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書。
(2)貸后管理的相關(guān)資料，主要包括：貸后檢查記錄和檢查報告；逾期貸款催收通知書；貸款制裁通知書；法律仲裁文件；依法處理抵押物、質(zhì)物等形成的文件；貸款核銷文件。
2．檔案的收集整理和歸檔登記
銀行可根據(jù)業(yè)務(wù)需要和人員配置情況，決定是否設(shè)立專門或兼職的個人住房貸款檔案管理人員，檔案管理人員應(yīng)具備一定的檔案專業(yè)知識和個人住房貸款業(yè)務(wù)知識，負責(zé)個人住房貸款檔案資料的登記和管理工作。
檔案管理員收到貸款經(jīng)辦人移交的個人住房貸款檔案資料后，對歸檔檔案資料的完整性和合規(guī)性進行必要的審查，并按照立卷原則對歸檔資料進行整理和歸檔登記。歸檔登記可以根據(jù)銀行具備的條件利用計算機或其他媒介進行。
貸款歸還階段，銀行信貸部門應(yīng)及時整理補充材料和檔案變更材料，并在規(guī)定時間內(nèi)填寫清單移交檔案管理人員，由檔案管理員插入、補充卷內(nèi)目錄內(nèi)容。
3．檔案的借(查)閱管理
當(dāng)已歸檔保存的個人住房貸款檔案發(fā)生借出、借閱、歸還時，檔案管理員應(yīng)根據(jù)有關(guān)的檔案管理規(guī)定，要求借閱、查詢?nèi)藛T填寫有關(guān)的登記表并簽字，對于借閱有關(guān)貸款的重要檔案資料，必須經(jīng)過有權(quán)人員的審批同意。檔案管理員還應(yīng)對借閱、歸還等進行登記。
4．檔案的移交和接管
移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字，并進行有關(guān)信息的登記工作。
5．檔案的退回
領(lǐng)取重要檔案材料應(yīng)由借款人本人辦理，并出示身份證原件。借款人委托他人領(lǐng)取的，受托人應(yīng)出示借款人簽發(fā)的委托書原件及借款人身份證復(fù)印件、受托人本人身份證原件、受托人身份證復(fù)印件。
重要檔案材料保管部門憑信貸部門和會計部門出具的“貸款本息結(jié)清通知書”，將重要檔案材料退回信貸部門。一般檔案材料需要退還借款人的，檔案管理員將材料復(fù)印后退還借款人或委托人，復(fù)印件歸檔進行有關(guān)信息登記。